6日，在京畿道九里市东九陵，寒食节将至，工作人员正在清理健元陵墓地上茂盛的紫芒。健元陵是朝鲜王朝太祖李成桂的陵墓，后人遵照其遗言将其故乡咸兴的紫芒移植到坟墓。

韩国房地产市场结构性压力持续显现。数据显示，被称为“恶性库存”的竣工后未售住宅规模时隔14年突破3万套。 韩国国土交通部31日发布的2月住房统计显示，截至上月，已竣工未售住宅共计6.6208万套，环比减少0.6%（368套）。其中，首都圈为1.7829万套，环比减少0.3%；地方为4.8379万套，环比减少0.6%。 尽管整体未售规模小幅回落，竣工后未售住宅却逆势攀升至3.1307万套，环比增加5.9%（1752套），为2012年3月（3.0438万套）以来首次重回3万套以上。该类库存中，86.3%集中于地方。 从地区分布来看，大邱以4296套居首，其次依次为庆尚南道（3629套）、庆尚北道（3174套）、釜山（3136套）、忠清南道（2574套）、京畿道（2359套）、济州（2213套）和全罗南道（1926套）。其中大邱环比增幅高达36.1%，增势尤为突出。 供应端方面，2月住房开工量为1.4795万套，环比增加30.8%。具体来看，首都圈下降15.1%，但首尔大幅增长309%；地方增长122%。共同住宅分售量为1.0924万套，环比增加38.3%，首都圈和地方均有所增长，首尔则小幅下降8.7%。与此同时，反映实际入市供应的竣工量仅为1.5064万套，环比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首尔和地方分别下降55.4%和12.4%。 交易方面，2月全国住房买卖成交量为5.7785万笔，环比减少6%，同比增加14%。租赁市场方面，全国租赁交易量为25.3423万笔，环比持平，同比下降8.9%。其中全租房交易量同比大幅下滑26%，月租房交易量则同比增长1.1%。 值得关注的是，今年1至2月累计月租房交易占比已升至68.3%，较去年同期（61.4%）上升6.9个百分点，逼近七成，折射出租赁市场结构持续向月租模式转变的深层趋势。

首尔人口加速外流，导致生产、消费、就业等多项指标持续走弱，引发首尔竞争力是否衰退的讨论。但专家认为，这一现象应被视为“首都圈重组”的过程，而非单纯的城市竞争力下降。随着交通网络延伸与新城开发推进，首都经济圈正从传统行政区划上的首尔向更广范围扩展。 国家数据处3日公布的数据显示，去年首尔工业生产和零售规模分别同比下降7.7%和2.7%，低于全国平均水平，就业率也同比下滑0.2个百分点。 首尔市从1990年以来已连续35年人口净流出，去年共有2.6769万人迁出首尔。尤其是三四十岁的生产与消费主力人群不堪高昂房价，持续迁往京畿道与仁川等首都圈外围地区。 韩国房地产院发布的共同住宅实际交易价格指数显示，去年首尔公寓价格同比大涨13.5%。KB不动产资料显示，首尔公寓平均售价从2015年8月的5.12亿韩元（约合人民币240万元）上涨至2025年8月的14.22亿韩元，涨幅达70.7%，远高于全国平均27.2%的涨幅。 同时，韩国整体人口自然减少趋势持续。去年全国人口自然减少规模达10.89万人，首尔不仅面临自然减少压力，还叠加人口净流出，人口基础负担进一步加重。生育率方面，首尔合计生育率仅为0.63，处于全国最低水平。 青年层虽仍因教育与就业机会持续流入首尔，去年首尔20多岁人群净流入率达2.8%，居全国首位。但整体来看，首尔人口净流出率为1.3%，在全国排名第二，仅次于光州。 针对这一趋势，专家认为从行政区划角度观察，首尔生产与消费指标下滑似乎显示竞争力下降，但若从更广义的首都圈经济视角来看，产业与人口正发生重新布局。 韩国开发研究院（KDI）副研究委员金善涵（音）指出，随着新城建设重心转向京畿道，以及交通网络延伸，首尔地铁1号线已延伸至忠清南道天安，通勤与经济联系范围明显扩大。由于房价上涨与城市拥挤，部分人口外流至京畿道新城。从行政统计看，首尔生产性似乎下降，但若将整个首都圈经济规模纳入考量，集中度与规模反而在扩大。 首尔大学人口政策研究中心研究员李相林（音）称，随着首尔在人口、房价与空间上的高度密集，增长空间受限，忠清圈正逐渐被纳入“准首都圈”范围。这一现象更适合被理解为“首都圈扩张与经济权重再分配”的阶段性表现。

现代汽车正加速布局汽车订阅与租赁业务。据悉，公司今年将对旗下汽车订阅服务“现代捷尼赛思SELECTION”进行升级，并计划将汽车租赁业务正式纳入经营范围。 据汽车业界26日消息，现代汽车将于下月26日在首尔瑞草区总部召开年度股东大会，就新增汽车租赁业务一事进行审议表决。现代汽车相关人士表示，此举旨在为进军汽车租赁领域提前布局，未来将整合新车与二手车业务，打造多元化服务体系，为消费者带来更丰富的出行选择。 “现代捷尼赛思SELECTION”服务于2019年正式推出，是现代汽车在移动出行领域的创新探索，以订阅模式为用户提供灵活的用车方案。目前，该服务由现代汽车负责平台策划与运营，车辆则由合作租车公司提供。 在现有合作体系的基础上，现代汽车未来还将推进由公司直接向客户提供订阅车辆的方案，从单纯的平台运营者转型为与合作方共同承担车辆租赁业务的市场主体。对此，业内人士普遍认为，现代汽车此举意味着将正式进军租车市场。 随着业务结构的调整，订阅服务可选车型有望大幅扩充。目前，支持按日订阅的现代车型不足10款，包括STARIA、帕里斯帝、IONIQ 5 N、IONIQ 6、伊兰特N、NEXO等。 业内还预测，未来服务覆盖区域有望逐步从首尔、京畿道、仁川及釜山等地向外延伸，订阅费用也存在进一步下调的空间。值得关注的是，现代汽车集团旗下起亚已将汽车租赁列为正式经营业务，并运营“起亚租车”品牌。业内人士表示，现代汽车未来或将以电动汽车为重点持续扩充订阅车型，在丰富消费者选择的同时，进一步做大市场规模。

去年访韩外籍游客在创下历史最高纪录后，今年有望首次突破2000万人次大关。在韩流热潮持续扩散的背景下，以K-POP和韩剧为中心的文化影响力不断外溢，带动饮食、时尚、美容、医疗等韩国整体文化关注度同步提升，被视为拉动访韩需求增长的关键因素。与此同时，旅游形态也从以往以热门景点打卡为主，逐步转向深度体验韩国当代生活方式，呈现出结构性转变。 根据韩国旅游数据实验室发布的数据，受新冠疫情影响，2022年访韩外籍游客仅为319万人次；此后快速回升，去年增至1893万人次，3年间增长约6倍。今年有望突破2000万人次。根据韩国法务部出入境外国人政策本部公布的统计月报，今年1月访韩外国人为132.2129万人次，同比增加13.3%，延续增长势头。 从旅游偏好看，外籍游客对“体验韩国日常生活”的兴趣尤为突出。文化体育观光部与韩国旅游发展局以来自36个国家的243人为对象开展调查显示，在时尚与美容项目中，受访者对前往美容院、理发店的兴趣最高，占47.2%；其次为服装购物（25.4%）和传统服饰体验（20%）。 在饮食方面，五花肉、拌饭等传统韩食最受欢迎，占15.7%。同时，街头小吃（12%）、便利店食品（10.1%）、外卖食品（9.2%）、咖啡馆及甜点（8.3%）等贴近日常生活的饮食体验，也展现出较高人气。 在兴趣与休闲领域，具备体验属性的快闪店以20%位居首位，其后依次为徒步登山、练歌房及网吧、季节性庆典和体育观赛等，均达到13.3%。住宿与休憩方面，汉江及城市公园、海滨及海水浴场、酒店与度假村等成为主要选择。 按国籍划分，中国大陆游客以548万人次居首；其后依次为日本（365万人次）、中国台湾（189万人次）、美国（148万人次）及中国香港（62万人次）。其中，中国大陆20至40岁女性占比较高；日本则以对韩国美容感兴趣的20至30岁女性为主力客群；中国台湾受韩国棒球及韩国美食带动，创下历史最高访韩纪录。 从消费结构看，去年外籍游客支出中，购物占比最高，为37.4%；其后依次为住宿（21.2%）、医疗与健康管理（15.2%）、餐饮（13.8%）及交通（8.5%）。按地区划分，首尔以9.5921万亿韩元（约合人民币458亿元）居首，其后为釜山（1.0531万亿韩元）、仁川（1.0408万亿韩元）、京畿道（9811亿韩元）及济州（4503亿韩元）。 庆熙大学酒店观光系教授南润在（音）表示：“当前外籍游客已不再满足于单纯的景点打卡，而是更加偏好只有在韩国才能体验到的独特内容。只有持续发掘涵盖饮食、美容、医疗、游戏等多重需求的差异化项目，韩国旅游产业才能实现可持续发展。”

首尔的房屋买卖价格连续两个月扩大涨幅。根据韩国房地产院发布的1月全国房价动向，首尔房价较上月上涨0.91%。去年11月涨幅缩小后，12月和1月再次扩大。 在江北地区，城东区和龙山区的涨幅分别为1.37%和1.33%，主要集中在地铁站附近和重建项目。中区、麻浦区和城北区的涨幅也较大。江南地区，松坡区以1.56%的涨幅领先，其他如铜雀区、江东区、阳川区和永登浦区也因地铁站和整修项目的预期而上涨。 京畿道房价上涨0.36%，较上月扩大0.04个百分点。尽管受到限制区域和土地交易许可区的影响，龙仁水枝区、城南盆唐区和安养东安区等靠近首尔的地区带动了整体上涨。仁川继续上涨，但涨幅略有缩小。 非首都圈连续三个月上涨，蔚山和全北等地涨幅较高。全国房价整体涨幅扩大。 仅看公寓，首尔的涨幅超过1%，涨势更强。京畿道涨幅扩大，仁川略有放缓。首都圈公寓价格整体呈上升趋势。 房地产院表示，学区、地铁站和重建等中长期开发项目的实际需求持续。一些外围老旧小区或供应量大的地区表现疲软，但热门地区的交易推动了整体市场。 租赁市场在供应减少的情况下保持上涨。首尔的租金涨幅为0.46%，略有减少，但大规模小区和交通便利地区仍在上涨。京畿道、仁川和非首都圈也普遍上涨。 全国范围内月租价格保持缓慢上涨。首尔的城东区、瑞草区和芦原区涨幅较大，首都圈和非首都圈与上月类似。 市场预计，首尔核心地区的上涨趋势将扩散至首都圈主要地区，未来利率和政策变化将决定涨势的持续性。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于首尔公寓租赁供应急剧减少，租金迅速上涨。平均租金接近7亿韩元，选择租赁而非购买的需求者负担加重。同时，逃离首尔高房价的人口向京畿道迁移，导致首都圈居住格局变化。根据KB房地产的数据，上月首尔公寓平均租金为6亿6948万韩元，同比上涨5.8%，较两年前上涨超过13%。自2023年8月以来，首尔公寓租金已连续30个月上涨。租赁供应减少是由于贷款限制和房地产政策的综合影响。随着所有权转移条件下的租赁贷款被禁止，住房抵押贷款使用时需在6个月内迁入的义务，以及首尔全境和京畿部分地区被划为土地交易许可区，导致租赁市场供应减少。根据房地产平台直房的数据，今年首尔的入住量预计为16412户，较去年减少48%。新入住减少导致可用于租赁的住房供应也将减少。首尔租金上涨促使部分需求转向京畿道。根据统计厅数据，今年1月京畿道人口为1373万6642人，较两年前增加约9万9000人。首尔高房价和租金负担刺激了京畿道的人口流入。然而，京畿道内各地区情况不同。水原、高阳、城南、富川、安山等17个市县人口减少，而华城市在过去两年增加了约4万4000人。坡州和杨州也增加了2万多人，乌山、平泽、安养、龙仁、光明等地净流入超过1万人。房价差距也是促使人口流动的因素。根据韩国房地产院的数据，截至去年12月，京畿道光州市平均公寓价格为4亿2518万韩元，仅为邻近首尔松坡区的20%。安养市平均公寓价格为6亿7700万韩元，仅为果川市的四分之一。如果首尔租赁供应紧张和入住量减少的情况持续，租金上涨压力可能会继续。首尔居住成本负担将加重，首都圈内的人口重组趋势预计将持续一段时间。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

KB房地产日前发布的1月全国住宅价格动态数据显示，首尔公寓价格涨幅虽连续两个月收窄，但住房买卖价格预期指数却呈上扬趋势。截至本月12日，首尔公寓买卖价格环比上涨0.87%，连续20个月保持升势。首尔公寓价格曾在去年11月上涨1.72%后，于12月涨幅回落至1.06%，本月涨幅进一步放缓，连续两个月显现降温迹象。 从区域表现来看，本月首尔市冠岳区（1.56%）、铜雀区（1.23%）、江东区、松坡区、麻浦区（均为1.21%）、东大门区（1.15%）及西大门区（1.07%）等地公寓价格月涨幅均超过1%。在首尔以外的首都圈地区，京畿道与仁川市公寓价格本月分别上涨0.36%和0.04%，已分别连续8个月和3个月保持上涨。 特别是在京畿道调控区域内，城南市盆唐区（1.87%）、光明市（1.73%）、龙仁市水枝区（1.52%）、河南市（1.49%）、安养市东安区（1.42%）、城南市中院区（1.12%）以及修井区（1%）本月涨幅均超过1%。 从全国范围来看，公寓价格本月上涨0.25%，其中首都圈上涨0.47%，五大广域市（光州、大田、大邱、蔚山、釜山）上涨0.05%，其他地方（八个道）上涨0.03%。同时，公寓全租价格本月全国上涨0.32%，首都圈上涨0.41%，五大广域市上涨0.34%，其他地方上涨0.16%。 在首都圈内，公寓全租价格涨幅依次为首尔（0.47%）、京畿道（0.41%）、仁川（0.25%）；地方城市中，世宗市全租价格涨幅最高，达1.21%。若将公寓、独栋住宅、多户住宅及联排住宅等全部住宅类型合并计算，全国住宅买卖价格和全租价格本月分别上涨0.19%和0.24%。 此外，本月全国住宅买卖价格预期指数与全租价格预期指数分别为107.5和115.9，环比分别上升1.9点和0.5点，显示出市场整体仍维持看涨预期。首尔本月住宅买卖价格预期指数为124.7，环比（117.1）大幅上升7.6点。该指数在去年11月（107.8）曾大幅下滑16.6点，随后连续两个月回升。

首尔市政府对首尔人口迁移规模与流向、迁入原因以及不同年龄段的迁移特征等结构性变化进行系统分析，并于22日发布的《首尔市人口迁移分析（2001至2024年）》报告显示，过去二十四年间，离开首尔的人口规模呈逐步下降趋势。自2019年起，20至30岁青年人口迁往外地的人数低于从其他地区迁入首尔的人数，该年龄段人口迁移格局由长期净流出转为净流入。 数据显示，首尔市人口净迁移（迁入人口减去迁出人口）虽仍维持净流出状态，但净流出规模显著收窄。2024年首尔净流出人口为4.4692万人，较2001年的11.3949万人大幅减少。从迁入结构来看，首尔全体迁入人口中，市内迁移比重由2001年的72.2%降至2024年的64.9%，而来自其他市道的迁入比重则从27.8%上升至35.1%。 据调查，20至30岁人群自2019年起在首尔实现净流入1.9万人，除2021年外，该群体始终保持净流入态势。2024年，从外地迁入首尔的人口中，来自京畿道的比例最高，达53%，其次为仁川，占7.7%。同时，首尔向京畿道的人口净流出规模呈回落趋势，从2021年的12万人降至2024年的6万人。整体来看，从首尔迁往其他市、道的人口数量，低于从其他地区迁入首尔的人口规模。 迁移动因方面，自京畿道迁入首尔的人群中，就业因素最为明显，从2013年的24.2%上升至2024年的30.6%，而因住房因素迁入的比例则从32.5%降至20.5%。在20至30岁群体中，2024年因就业原因从京畿道迁入首尔的比例达39.2%，较2013年的29.8%显著提高。 此外，2024年首尔迁入人口中单人迁移占比达79.8%，显著高于2001年的57.7%，成为当前人口迁移的绝对主流。在单人迁移者中，19至39岁人群占68.8%，主要迁移动因依次为就业（36.5%）和家庭（22.7%）。 首尔市数字城市局局长姜玉贤（音）指出，相较于人口流入规模，更应关注迁入目的与迁移方式的结构性变化。首尔市将顺应个人化迁移趋势及青年人口流入扩大的动向，依托人口迁移数据，进一步提升政策分析与城市战略制定的科学性与精准度。

受房价和居住成本升高，越来越多首尔人口迁往京畿道居住，首都圈人口版图加速重组。由于优质就业岗位仍高度集中于首尔，尤其是江南三区，导致“住在京畿，上班在首尔”的跨区域通勤成为常态，通勤时间持续拉长。 国家数据处日前发布的统计数据显示，截至去年，京畿道人口达1372万人，较十年前增加约120万人，是全国人口增长最多的地区。同期首尔人口则从1002万人降至930万人，减少70多万人。人口向京畿道外溢，但就业岗位空间布局并未同步调整，结构性矛盾随之加剧。 通勤量变化最为显著。据最新公开的国家交通调查，京畿道日均上班通勤量达623万次，较2010年增长55.4%。相比之下，首尔同期通勤量增幅仅为10%左右。其中，从京畿道流向首尔的通勤量日均116万次，占京畿道全部通勤量的近五分之一，首都圈通勤呈明显向首尔集中的态势。 通勤时间同样不断延长。最新数据显示，京畿道居民前往首尔上班的平均通勤时间近70分钟。前往江南主要商务区平均需90分钟，江北和汝矣岛等核心办公区也普遍接近或超过1个半小时，多数京畿道城市实现1小时内通勤仍较为困难。 从年龄结构看，前往首尔通勤的比例以30多岁（25.2%）和20多岁（23.7%）人群最高，显示出青年和中年群体承担了更高的跨区域通勤成本。与首尔接壤的果川、光明、河南、九里等城市，首尔通勤比例超过40%，通勤时间相对控制在1小时以内。 通勤交通方式方面，京畿道人群仍高度依赖轿车。调查显示，54.1%的受访者选择驾车上班，公共交通利用率为31.4%，其中公交为18.3%，地铁和铁路为13.1%。在京畿道至京畿道通勤中，由于公共交通网络相对薄弱，轿车依赖程度更高；而京畿至首尔区间，轨道交通和干线公交承担了部分通勤需求。 由于就业岗位高度集中于首尔核心区域，跨区域通勤问题愈发严峻。首尔市统计显示，2024年首尔全市21.4%的企业和29.4%的从业人员集中在江南三区。意味着在首尔工作的上班族中，约三分之一任职于江南三区。在1000人以上大型企业及专业、科学和技术服务业等高附加值行业中，江南三区的集中度更为突出。就业机会、教育资源和生活基础设施的叠加效应，使江南集聚现象持续强化。在首尔整体人口减少的背景下，江南区人口仍保持增长态势，而部分江北地区则面临就业不足与人口外流的压力。 为缓解通勤负担，韩国政府和地方政府推进GTX线路开通、广域公交扩充及交通费用补贴政策。然而，在人口逐步进入下降通道的态势下，大规模新建广域铁路项目面临可行性审查难度上升的问题。预计京畿道通勤量将在2035年前后达到峰值后回落，首尔通勤量也将步入下降通道。 专家指出，单纯依靠交通基础设施扩张难以根本解决问题。只有通过提升京畿道内部的就业自给能力、推动企业和优质岗位合理分散、构建“职住接近”的生活圈结构，才能从根本上缓解首都圈通勤压力。“希望多睡一小时再上班”的呼声，并非个人抱怨，而是首都圈结构性问题的真实写照。京畿通勤族的通勤之路能否缩短，关键不在交通，而在就业布局。