房地产市场难以解读，购房也变得困难。 在面积上与首尔相当的地方，有一个县的居民人数逐渐减少，已经濒临5万人的警戒线。65岁以上的老年人比例已超过40%，而年轻人比例不足10%。行政区划没有变化，但居住在这里的人口却在快速老龄化和减少。 这个地区面临的挑战不再是开发，而是人口。每次会议上，大家都在讨论如何增加旅游内容、关系人口和生活人口。关于将空房修缮成第二居所的提议也时常被提及。在年轻人常用的社交媒体上，关于一个月生活、远程工作和乡村生活的宣传信息不断更新。 然而，成效却缓慢。尽管风景优美、民风淳朴，偶尔对这里产生兴趣的人最后都会问：“我很喜欢这里，但如果在这里买房，就不能在首尔买房了。” 面对这个问题，地方政府的负责人几乎没有什么可以回答的，因为这句话并不是完全错误。 ‘实居住’的定义需要重新审视 总统在就职一周年的记者会上表示：“为了居住而拥有住宅是应该保护的，负担不应过重。但如果这几乎变成奢侈品，那么就应该像西方发达国家那样，增加持有负担。而拥有多套房屋并没有关系，不会禁止。” 这番话的核心并不是几套房，而是问你所拥有的房子是用于居住，还是作为资产增值的工具。方向是正确的，但这个标准留下了一个重要的问题：什么是实居住？ 在韩国房地产政策中，实居住长期以来被视为道德的词汇。实居住的单套房者是需要保护的对象，而多套房者则是被怀疑的对象。然而，现实中的居住并不那么简单。 如果迁移户口就算实居住吗？每周末去地方住就算不算实居住吗？为了照顾父母在地方买的小房子算投资吗？退休后在首尔和地方各住一半算居住还是持有？一个月的生活是生活人口政策，而在同一地区购房为何会成为多套房政策的对象？ 政策将复杂的生活简化为“房屋数量”的数字。这对行政来说是一个方便的标准，但却过于粗糙，无法解释现实。房子在数字之前是一个空间。对某些人来说是投资对象，对某些人来说是与父母相伴的地方，而对另一些人来说是退休后的第二生活圈。 单一的房屋数量无法解释所有问题 以房屋数量为标准的税制曾传达了强烈的信息：抑制多套房，保护单套房。问题在于，结果并不总是如政策所愿。 在购置、持有和转让阶段，如果以房屋数量为中心施加不利影响，理性的个人会选择集中而非分散。与其在地方中小城市拥有几套小房子，不如将资产集中在首都圈的核心地段，这样在税后更安全。所谓的“聪明的单套房”更接近于税制允许的最安全的集中，而不是实居住的模范答案。核心地段的房源被锁定，民间租赁市场也在流失，原本打算通过多套地方小房子规划退休生活的中产阶级的路径也变得狭窄。 多套房这个词也掩盖了太多东西。短期套利的差价投资、长期租赁业务、照顾父母的地方房屋、退休后的第二居所、人口减少地区的空房购买都被归为同一个词汇。投机与居住、投资与居住被放在同一个篮子里。政策选择了只计算数字，而不是询问这些差异。 当然，以房屋数量为标准并不是完全无意义。房屋数量是过滤投机需求最简单、最快的标准。但简单的标准并不总是好的标准。在地方消亡、高龄化、照顾父母和双重生活圈成为现实的今天，仅凭一套房或两套房无法充分区分居住与投机。 税制的漏洞随时可能成为投机需求的通道。首都圈的资金可能会扫荡地方的低价房屋，抬高当地居民的居住成本。因此，所需的不是全面解除，而是更精细的区分。在这个前提下开始讨论是必要的。 地方吸引人，但税制却只关注房屋数量 行政安全部已指定89个人口减少地区和18个关注地区，将生活人口和关系人口的保障作为国家任务。各地区都在推出一个月生活、远程工作、乡村生活支持和空房改造等措施，竭尽全力寻找更多的居住者。 数字已经发出警告。2021年底的未售房屋约为7000套，到2025年底增至28641套，其中地方占24398套，约占85%。地方各地堆积着未售的新房，但需求却难以移动。这不仅仅是因为缺乏吸引力。购房可能受到怀疑，税制可能变得不利的结构也在一定程度上排斥了需求。 人们需要空间来居住。仅靠住宿设施，关系人口难以转变为定居。要反复前往、在当地消费、与邻里建立关系，最终需要一个据点。而这个据点往往只能是住房。 政府也并非不知晓这一矛盾。2026年的经济增长战略中提出，购置人口减少地区的住房时，转让税和综合房地产税的计算中将排除房屋数量。方向是正确的，但仍然是半途而废。希望在地方购房的人首先会问：“现在买可以吗？这房子会让我成为多套房者吗？将来卖掉或搬迁到首尔时会变得不利吗？”如果制度无法清晰回答这些问题，需求就不会移动。 实居住的判断标准仍然空白。每年住几天算居住？照顾父母或退休后的双重生活圈如何看待？长期租赁与短期投机需求如何区分？这些问题仍不明确。税收计算中排除部分房屋数量与将地方据点住房视为新的居住形式是两个不同的问题。 “几套房”与“如何使用”更为重要 更需要考虑的不是房屋数量本身，而是房子的目的和使用方式。需要关注地区、价格、实际居住情况、持有时间和租赁利用方式。将人口减少地区的低价房屋与实际居住或长期租赁利用的情况一律归入多套房框架是设计的懒惰。 即使是一套房，如果不居住也是问题。相反，即使是两套房，如果实际居住并与当地消费和关系建立，则需要另一个名称。 “实居住两套房”这个说法仍然陌生。然而，考虑到地方消亡、高龄化、照顾父母和双重生活圈的时代，这并不再是奇怪的说法。生活已经不再局限于一个地方，税制却仍然困在一套房的数字中。 让我们回到那位县政府的负责人。被风景和人情吸引的人最后问道：“如果在这里买房，就不能在首尔买房了。” 要回答这个问题，仅仅修改税制的几行文字是不够的。我们需要重新定义什么是实居住。不是问你拥有几套房，而是问你用这房子做什么。如果政府质疑非居住的单套房，那么在面对“实居住两套房”这个说法时，也应该给出答案。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管政府表示要控制家庭债务，但债务依然在上升。金融委员会宣布，今年家庭贷款的增长率目标为1.5%，并计划到2030年将家庭债务占国内生产总值的比例降低到80%。同时，政策贷款的比例也将从目前的30%逐步降低到20%。然而，5月份家庭贷款的增长情况显示了这些目标的脆弱性。银行的家庭贷款在一个月内增加了6.9万亿韩元。尽管政策声称要收紧，但市场再次向债务和资产倾斜。 问题不仅在于贷款监管的松懈。韩国的家庭债务与房地产市场紧密相连。如果人们仍然期待房价上涨，贷款需求随时可能复苏。银行将有抵押的住房贷款视为最轻松的收益来源，而政策贷款则在保障民众居住稳定的名义下，增加了购房能力。租赁贷款既是保护租户的措施，同时也推动了租金上涨，并成为资金流向投资的渠道。家庭、银行和政府政策朝着同一方向发展，即使稍微收紧贷款总量，房地产金融的流动性也难以被阻断。 因此，所需的不是简单的总量监管重复。首先，必须精细化政策贷款。像“踏石”、“支撑”和“安居贷款”这样的贷款应当是无房家庭的安全网，而不是支撑房价下行的补贴。应更细致地考虑收入、资产、房价和地区的过热程度，缩小支持对象的范围，并阻止高价房屋或投资需求的流入。如果以保护民众为名的政策最终导致房价上涨，那么政策方向就需要重新设计。 银行的责任也应被追究。在谈论生产性金融的同时，不能放任资金流向房地产抵押贷款的结构。对房贷增长率高的银行应施加更大的管理压力，并改变评估和健康监管，以确保资金流向企业贷款、创新金融和地方金融。在银行通过轻松的抵押贷款积累利润的同时，家庭却背负着终身偿还的债务，整个经济的资金被锁定在房价上。这并不是正常的金融状态。 租赁贷款和债务收入比（DSR）例外也不能成为禁区。应保持对实际需求的保护，但要加强担保限额和收入审查，同时阻止企业贷款或信用贷款通过变相方式流入购房资金。如果贷款监管被规避，家庭债务管理将每次都面临失败。 切断房地产金融的链条并不是要惩罚购房者，而是希望家庭的未来收入、银行的资金和政府的政策金融不再仅仅依赖于房价上涨的预期。单靠金融政策是不够的。需要同时进行持有负担正常化、抑制投机需求和以实际需求为中心的供应。如果政府无法切断这一链条，每次收紧贷款时，家庭债务只会暂时喘息，最终仍会再次上升。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府进行农地普查的背景下，新登记的租赁农地数量比去年增加了46%。农业部于11日在京畿道华城市八坛面行政福利中心召开会议，检查农地普查的推进情况。农地普查是为根除农地投机和建立数据驱动的农地管理体系而采取的措施。自上月18日起，针对全国17个市、道，227个市、郡、区，4273个乡、镇、街进行了精细调查。该调查基于行政信息和航空照片，确认基础信息并分类深度调查对象。为此，农业部已对2519名乡、镇、街的农地业务负责人进行了区域性培训，并对农地调查员进行了巡回培训。除了普查，农业部还在运营特别整治期，以正常化农地租赁。由于农业现场存在口头租赁合同的习惯，导致无法准确识别实际耕作者，因此设定了这一期限，尽量将其转为书面合同。从上月18日至本月2日，新登记的租赁合同数量为16797件，比去年同期增加了46%。此外，从上月18日至本月9日，通过农地银行新签的租赁合同数量也比去年增加了61%。农渔村公社计划从8月起在京畿道全境投入无人机，支持农地普查。计划对京畿道全境及难以实地访问的岛屿、山区和偏远地区进行无人机拍摄支持。农业部长表示：“我将亲自关注农地普查的推进情况，与现场紧密沟通，提供密切支持。希望普查能够根除农地投机，使农地能够得到合理利用，为农业生产者服务。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔30岁以下购房者比例较高的自治区与集合建筑交易的贷款指数高位区域有很大重合。中低价外环地区以政策性金融和住房抵押贷款为主的自住型借款购房现象集中，年轻一代的债务负担在各地区明显分化。根据6月11日大法院登记信息广场的集合建筑贷款指数，5月首尔的平均值为49.01。贷款指数是指在集合建筑交易时设定的抵押金额与交易金额的比率，数值越高，表明房价对借款的依赖度越高。贷款指数排名前列的地区为金川区63.02，诺原区56.57，道峰区55.57。相反，江南区等地则远低于30岁以下的首尔平均水平。高价住宅集中在江南区，贷款依赖度较低，而中低价外环地区则表现出房价对借款比例高的结构。购买昂贵房屋的人借款较少，而购买相对便宜房屋的人借款较多，形成了悖论的结构。仅从贷款指数来看，金川区在首尔中最高。金川区的公寓价格属于首尔最低水平。根据房地产信息应用程序“집품”的数据，2025年金川区公寓每3.3平方米的价格为3144万韩元，低于首尔平均的5400万韩元的60%。由于房价本身较低，即使是相同的贷款额度，交易价格中所占的比例也较大，使用政策贷款的需求者的借款依赖度也较高。而从30岁以下购房比例和交易量来看，诺原区的趋势最为明显。诺原区4月30岁以下购房比例为56.4%，位居首尔最高，贷款指数为56.57，超过首尔平均水平7.5个百分点。4月交易量为920件，远超首尔25个区平均的290件。可以认为在中低价外环地区，30岁以下购房者借款购房的趋势最为明显。随着贷款监管的加强，首尔公寓市场在价格区间上出现了明显的分化。15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿韩元以上的住房额度则有所减少。此外，符合首次购房者和新婚夫妇等政策贷款条件的购房者，可以享受比一般住房贷款更有利的额度。因此，对于需要贷款的30岁以下的实际需求者来说，15亿韩元以下的中低价住房成为了主要的进入区间。白世琏，房地产R114研究实验室负责人表示：“15亿韩元以下的区间可贷款最高6亿韩元，因此成为2030年代的主要进入通道。”她指出：“由于租金上涨的累积，居住在租赁市场的需求者转向15亿韩元以下的购房趋势明显，实际交易价格也集中在江南和中浪等中低价区域。”通过贷款进行积极购房的背景是，首尔普遍存在的租赁困境与外环中低价区域房价上涨相互交织，形成了FOMO（错失恐惧症）心理。根据韩国房地产院的数据，6月第一周首尔公寓的租金上涨了0.29%，创下2015年11月以来的最高涨幅。年初以来的累计涨幅为3.77%，相比去年同期的0.65%约高出6倍。租金飙升且房源减少，使得“与其租，不如买”的心理推动了30岁以下的购房热潮。首尔公寓价格去年全年上涨了8.98%，创下自2013年韩国房地产院开始统计相关数据以来的最高涨幅。在租金和交易价格同时上涨的情况下，实际需求集中在贷款额度适用的价格区间的住房上。杨志英，新韩银行首席顾问表示：“由于租赁市场难以找到合适的房源，转向购房的需求相当多。”她指出：“中低价公寓可贷款最高6亿韩元，加上半导体行业等高收入的2030年代和从股票收益中获利的需求者结合贷款进行购房。”她补充道：“在监管或金融政策发生变化之前，由于租赁市场的房源不足，购房转向的需求将持续存在。”

随着上个月KOSPI的持续上涨，股票投资需求增加，银行的家庭贷款大幅上升。 根据韩国银行11日发布的《金融市场动态》，截至5月底，存款银行的家庭贷款（包括政策抵押贷款）余额为1181.8万亿韩元，比上月增加了6.9万亿韩元。 银行的家庭贷款主要是其他贷款的增长幅度大于上月（2.1万亿韩元）。信用贷款等其他贷款余额为240.2万亿韩元。尽管在4月减少了6000亿韩元，但5月却增加了3.7万亿韩元。这是自2021年4月（增加11.8万亿韩元）以来的最大增幅。 这与个人的大规模股票投资和“家庭月”等季节性资金需求相结合有关。韩国银行市场总括团队副组长朴敏哲表示：“往年由于家庭月的资金需求，资金有所增加，但考虑到这一点，今年5月的增长主要是由于个人股票投资资金需求的显著增加。” 他指出：“5月，外国投资者在实现利润和调整投资组合的过程中进行了大规模抛售，但个人投资者在很大程度上接盘了这些股票。”他还表示：“在这一过程中，利用信用融资和金融机构贷款等进行的杠杆投资也有所增加。”他补充道：“投资是个人的判断领域，但如果未来股价下跌，可能会出现反向交易，从而加大市场波动性，这一点需要注意。” 住房抵押贷款增加了3.2万亿韩元，达到了940.8万亿韩元。尽管租赁资金贷款持续减少，但首都圈中低价房屋的交易量增加，以及已分配房源的中期付款需求扩大。租赁资金贷款在3月（减少4000亿韩元）、4月（减少6000亿韩元）后，5月又减少了6000亿韩元。 企业资金需求也在增加。上个月，银行的企业贷款余额比上月增加了10.6万亿韩元，达到了1408.3万亿韩元。大企业贷款（317.1万亿韩元）和中小企业贷款（1091.2万亿韩元）分别增加了5.2万亿韩元和5.4万亿韩元。 大企业贷款在银行持续放贷的背景下，由于企业对流动资金的需求增加，增幅超过了上月（5万亿韩元）。中小企业贷款则因银行对生产性金融的支持而持续增加。 由于利率上升带来的发行负担等原因，企业债券持续净偿还11000亿韩元，企业票据（CP）和短期债券也因银行贷款偿还而从上个月的净发行49000亿韩元转为净偿还21000亿韩元。 未来家庭贷款的走势将取决于政府的房地产政策和股票市场的动态。朴副组长表示：“在转让税加征的宽限期结束后，政府可能会出台对策，房地产市场的走向存在不确定性。”他还表示：“股票市场也可能因市场情况而导致其他贷款的波动性加大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明总统与比利时·欧盟举行峰会，推动对欧洲外交 李在明总统于10日（当地时间）与比利时和欧洲联盟（EU）举行了一系列峰会。李总统此次欧洲之行是借助七国集团（G7）首脑会议的机会进行的。 首先，李总统于上午与比利时总理亚尔特·德·维尔维尔举行会谈，随后会见比利时国王菲利普。这是政府成立以来李总统与比利时领导人的首次会晤，预计将讨论两国间贸易促进及中小企业合作的扩大。 同日下午，李总统还将与欧盟常任主席安东尼奥·科斯塔及欧盟委员会主席乌尔苏拉·冯德莱恩举行会谈。 会议将讨论与全球最大贸易集团EU的经济交流加强、在毒品、恐怖主义及跨国犯罪等安全领域的合作扩大。此外，朝鲜半岛及中东地区的局势、能源及矿产供应链的合作方案也将成为议程的一部分。 投票纸不足调查委员会首次会议，确认没有应对手册 为调查6·3地方选举投票纸不足事件而成立的中央选举管理委员会调查委员会于10日召开首次会议，确认“在投票纸不足时，选举委员会没有应对手册”。 调查委员会主席赵贤旭在当天下午于京畿道果川的中央选举管理委员会大楼召开第一次会议时表示：“将严肃追究责任，并提出选举管理系统改革建议，以确保选举的公正性和信任性不受损害。” 他还表示：“已请求选举委员会确认是否审查了投票纸印刷数量减少的背景及可能出现的问题，并要求提供在投票尚未结束时决定开始计票的理由及相关责任人的信息，以及决定减少印刷数量的选举委员会会议记录和26个投票站在投票短暂停止后恢复投票的详细应对情况。” 卡卡奥首次罢工，劳资冲突持续 卡卡奥的劳资冲突呈现长期化趋势。自成立以来首次，工会宣布罢工，并预告将在29日进行追加罢工，双方的立场差距仍然很大。 10日，全国化学纤维食品产业工会卡卡奥分会在京畿道城南市的卡卡奥总部前举行了首次罢工集会。工会当天上午10时至下午3时进行了4小时（不包括午餐时间）的罢工。 据工会称，当天在卡卡奥总部参与罢工的员工超过1000人，参与人数包括卡卡奥支付、卡卡奥娱乐、DK技术、XL游戏等子公司，总人数约为1500人。此次罢工由5个拥有争议权的法人工会参与。 卡卡奥在罢工前与科学技术信息通信部共同检查了应急应对体系，并制定了以必要人员为中心的应对方案。尽管罢工，卡卡奥的所有服务仍正常提供，没有出现故障。 租赁贷款利率突破6%，李在明指责房价上涨原因 在住房抵押贷款利率接近8%的情况下，租赁贷款的最高利率也已超过6%。随着贷款利率的持续上升，弱势借款人的利息负担日益加重。尤其是李在明总统最近将租赁贷款视为房价上涨的原因，进一步加剧了人们对利率上升的担忧。 10日，金融界消息显示，KB国民、信贷、哈拿、我们、NH农协等五大银行的市场租赁贷款利率（2年期）在当天的基准为4.11%至6.71%。这比上月底的3.77%至6.27%上升了下限0.34个百分点，上限0.44个百分点。由于市场利率迅速上升，本月租赁贷款的下限已超过4%，上限则飙升至6%后半段。浮动型（6·12个月）租赁贷款利率也达到了年3.15%至5.85%，即将突破6%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府虽然继续实施总债务偿还比率（DSR）监管和家庭贷款总量管理等严格的贷款抑制措施，但似乎难以阻止家庭债务的增长。由于购房、租赁资金和生活资金等实际需求贷款持续存在，加之银行贷款门槛提高，导致需求转向二金融机构，气球效应的担忧也在加大。 根据韩国银行的数据，自2024年第二季度以来，家庭信贷余额已连续八个季度增长，总额增加了111万亿韩元。今年第一季度末余额为1993万1000亿韩元，若近期的增长趋势持续，第二季度中家庭信贷余额有可能突破2000万亿韩元。韩国银行在2023年9月的金融安全报告中警告称，如果没有额外的政策努力，家庭债务在未来三年内每年可能增长4%至6%。当时提出的“2000万亿”的担忧如今已成为现实。 李在明总统也表达了对家庭债务的担忧。在就任一周年的记者会上，他表示：“韩国的民间债务过多，某个时刻可能会发生严重问题。”他进一步指出：“家庭债务接近2000万亿，若利率仅上升1个百分点，后果将不堪设想，这扭曲了经济形势。”此外，韩国家庭债务占国内生产总值（GDP）的比率（89%）在经济合作与发展组织（OECD）31个国家中排名第六，处于高位。 自政府成立以来，家庭贷款监管进一步加强。金融当局将今年家庭贷款总量管理目标设定为比去年低1.5%，并推进政策贷款比例缩减、限制多套房者住房抵押贷款的到期延长以及进行三阶段压力DSR检查。然而，家庭信贷仍创下历史新高，家庭债务的增长路径并未得到遏制。 家庭债务持续增加的原因在于住房相关资金需求。首尔房价上涨和房地产市场复苏的预期刺激了购房需求，住房抵押贷款的再融资需求也在持续。租赁资金、生活资金和政策贷款等实际需求贷款也难以通过监管减少。此外，近期韩国股市调整后，个人投资者期待反弹，利用透支账户进行“借贷投资”，导致五大银行个人透支账户使用余额在两天内增加了6000亿韩元以上。 银行监管加强带来的气球效应也是一个问题。银行贷款门槛提高后，借款人的资金需求可能转向信用卡贷款、保险合同贷款以及储蓄银行或互助金融等二金融机构。最近，信用卡公司的信用卡贷款创下历史新高，中等利率贷款余额同比增长了60%。 要抑制家庭债务的增长，除了简单的金融监管外，还需同时改善住房金融惯例和住房供应结构。金融研究院高级研究员具本成指出：“为了提高政策效果，金融机构必须严格评估借款人的财务状况、资金筹措计划和偿还风险，同时通过严格的偿还期限规定来抑制过度贷款，并将多套房者贷款转变为促进新住房供应的开发金融方式。”

在住房抵押贷款利率接近8%的情况下，租赁贷款利率的上限也已超过6%。随着贷款利率的不断上升，弱势借款人的利息负担日益加重。尤其是李在明总统最近将租赁贷款指责为房价上涨的原因，进一步加剧了人们对利率上升的担忧。 根据6月10日的金融数据显示，KB国民、信贷、哈拿、我们、NH农协等五大银行的市场租赁贷款利率（2年期）为4.11%至6.71%。这一数据较上月底的3.77%至6.27%上升了下限0.34个百分点，上限0.44个百分点。随着市场利率的快速上升，本月租赁贷款的下限已超过4%，上限则飙升至6%后半段。浮动型（6、12个月）租赁贷款利率也记录在年3.15%至5.85%之间，逼近6%。 银行贷款利率的上升是由于市场利率的上升。这些贷款利率的计算基准，即金融债券（无担保·AAA）5年期利率，截至前一天为4.394%，较去年年底的3.499%上升了0.895个百分点。反映在浮动型租赁贷款利率中的新发放基准COFIX也在4月达到了2.89%，较上月上升了0.08个百分点。 问题在于租赁贷款利率的上行压力仍在持续。李在明总统在6月8日于青瓦台举行的就职一周年记者会上指出，租赁贷款是房价上涨的主要原因。他认为，银行过度发放租赁贷款导致资金集中流入房地产。根据韩国银行的数据，截至去年年底，存款银行的租赁资金贷款余额为166.6万亿韩元，十年来增长超过六倍。 因此，市场普遍预测，在总统发言后，租赁贷款利率的上升压力将进一步加大。在金融监管机构对家庭贷款的管理压力持续的情况下，银行在扩大贷款方面将难以积极行动。 韩国银行预告货币紧缩政策的转变，也加剧了对贷款利率上升的担忧。基准利率的上升将影响金融债券利率和COFIX，进而导致住房抵押贷款和租赁贷款利率的上升。 金融界人士表示：“中东局势和国内外基准利率上升的可能性正在反映在市场利率中，租赁贷款利率的上升仍在继续。如果基准利率上升与租赁贷款的监管讨论相结合，短期内贷款利率的上升是不可避免的。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

第一期新城市的重建项目正在加速推进，但现场气氛并没有预期的轻松。虽然政府加快了对分当、日山等先导地区的后续程序，重建的期待感有所提升，但居民们对房价上涨的期待不及对搬迁和额外分担金负担的担忧。根据10日的整治行业消息，最近韩国国土交通部已将第一期新城市的15个先导地区中的8个指定为特别整治区域。指定地区包括成南分当阳地村、星星村、示范单元现代宇星、木莲村，安养平村梦村金湖、梦村宇星，军浦山本在百合、汉阳百都等。政府和地方政府基于老旧计划城市特别法，着重于整治计划的制定和审批程序的缩短，以加快第一期新城市的项目进展。此前，整治项目区域的指定数量上限也从原来的2万6000户扩大到最多7万户。按地区划分，日山2万4800户，中东2万2200户，分当1万2000户，平村7200户，山本3400户。市场上，重建的期待感正在上升。老旧小区将被新公寓取代，容积率提高、安全检查放宽、综合审议等制度支持将随之而来，资产价值有望提升。然而，先导地区的选定和特别整治区域的指定并不意味着重建的确定。特别整治计划的制定、项目实施者的指定、施工单位的选择、项目实施计划的批准、管理处分的批准、搬迁、拆除、开工等程序仍需逐一克服。最大的变数是搬迁。第一期新城市是一个接近30万户的大规模规划城市。如果在特定时期内重建的搬迁需求集中，可能会动摇附近的租赁市场和租赁市场。分当和平村等部分地区由于学区和生活圈需求强烈，居民倾向于在现有生活圈内搬迁。附近的租赁住房和新供应能力可能会影响项目的成败。额外的分担金也是冲突的因素。最近，施工费用和金融成本上升，重建项目的可行性较过去降低。即使是同样的第一期新城市，现有容积率、地理位置、单元规模、一般销售价格等都可能导致合作社成员的负担大幅不同。尤其是在老年人比例较高的小区，如果提出数亿韩元的额外分担金，居民的同意率可能难以获得。还有一些时间变量。政府最初设定了2027年开工、2030年入驻的目标，但根据各区域居民的同意、项目的可行性和地方政府的审批情况，实际推进速度必然会有所不同。在被选为先导地区的小区内，关于综合整治方式、分担金的计算、搬迁时间等，居民之间的意见差异可能会加大。业内人士表示：“第一期新城市的重建不仅仅是先导地区的指定，而是需要解决数十万户的居住迁移和费用负担的问题。”他指出：“如果仅仅强调房价上涨的期待，推进过程中可能会加大居民之间的冲突，因此必须首先提出具体的搬迁对策和可承受的分担金结构。”一位第一期新城市的居民表示：“在分当，额外分担金最高可达7亿韩元，能够承担的家庭有多少呢？”并表示：“即使马上开工，搬迁对策并不明确，令人担忧。”另一方面，也有担忧项目延迟的声音。分当重建联合会会长崔宇植指出：“虽然有必要主动管理搬迁需求，但由于这是民间领域，不能因为搬迁对策而阻碍重建。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以理解，购房更是困难 李在明总统在就职一周年的记者会上谈及了多项房地产相关议题。总统的发言不仅包括准备好的发言稿，还涉及即兴问答，反映了政府的实际运作感受。 此次记者会上提到了租赁市场的困境、多套房者、税收、金融、供应等主要问题。虽然发言内容多样，但整体方向相对明确。 李在明政府的房地产政策并不是要让人无法购房，而是希望降低通过房产获利的预期收益率。总统表示：“根本上是降低预期收益率。”政府承认拥有多套房的自由，但要求相应的成本，并减少对投机性持有的税收优惠，同时加快新建、改建和公共租赁的供应速度。 从总统的发言中，可以自然推测未来的税制改革、金融监管和供应政策的方向。 政府对租赁市场的看法 ​​​​​​​ 最具争议的部分是对租赁市场的看法。李总统解释了最近租赁房源不足和租金上涨的原因，认为多套房者的房源进入市场，而无房者购买这些房源，导致租赁房源减少。他将此视为“正常化过程”，并认为租金并未大幅上涨。 这一发言超越了简单的市场诊断，表明政府将租赁房源减少视为住房结构变化的过程，而非政策失败。多套房者出租的房屋转为无房者自住，租赁房源自然减少。然而，从政府的角度来看，这可以解读为无房者购房的增加。总统将租赁市场称为“韩国特有的一种私募金融”，也是同样的意思。 问题在于体感。对于需要租房的租客来说，租赁房源减少并不是正常化，而是负担。首尔公寓的入驻量减少引发担忧，最近公寓租赁困境也开始蔓延至非公寓市场。最终，下半年的租赁市场不仅仅是价格问题。政府所称的正常化过程是否真正运作，或是否导致租客的居住成本增加，将成为首要考验。 税制调整信号 在税制方面，李总统传达了更明确的信息。他表示，对于投资目的的住房持有，“投资所得为何要减免那么多？”“长期投机为何要减免？”并补充道：“我辛苦工作缴纳的税接近一半。” 这一句话中包含了未来税制改革的方向。政府内部一直在讨论缩减非居住一套房者的长期持有特别减免，以及加强对投资目的住房的税负。此次发言表明，这些讨论不仅仅是想法，而是与政府的理念相符。 关键在于长期持有本身，而非实际居住。为了长期居住而持有的房屋与为了期待价格上涨而持有的房屋不能同等看待。政府希望减少房地产的暴利，降低住房持有的预期收益率，使资金流向更具生产性的领域。7月的税制改革方案因此显得尤为重要。长期持有特别减免是否会被调整，实际居住的要求是否会加强，非居住一套房者的监管范围将是关键关注点。 对多套房持有者的成本增加 ​​​​​​​ 李总统对多套房者的看法也很明确。他表示：“拥有多套房没有问题，不会禁止，但要承担相应的负担。” 这并不是要禁止或谴责多套房的持有，而是希望提高持有的成本，让市场自行选择。如果想拥有多套房，就必须承担相应的税收和金融负担。 总统还直接提到了持有税。他指出，我国的持有税普遍较低，持有多套房的负担并不大。关于金融方面，他表示：“要阻止用别人的钱进行房地产投机。”这意味着税收和贷款将一起考虑。实际上，政策的趋势已经朝这个方向发展。多套房者的转让税加征已结束，金融监管机构也在研究非居住一套房者的监管方案。未来，多套房者和非居住一套房者在税收和金融方面都可能面临更大的压力。 然而，效果尚难以确定。政府预计，持有负担加重后，市场房源将增加，实际需求者将获得住房。然而，市场担心税负可能导致交易活跃度下降，转而影响到持有、赠与或租金转嫁。因此，关键在于监管强度本身，而是市场实际反应如何。 供应政策正在整理中 ​​​​​​​ 关于供应方面，目前仍处于预告阶段。李总统表示：“供应政策正在整理中，近期将整理并发布。”虽然监管和税收方向相对明确，但供应对策尚未公开。这一发言表明，政府正在准备关于供应领域的单独信息。 政府在去年9·7供应对策中提出，到2030年在首都圈每年平均建设27万套，总计135万套的开工目标。此后，政府还提出了首都圈的额外供应、租赁扩大、城市型生活住宅等非公寓的活跃方案。然而，市场期待的并不是数字，而是在哪个地区、以何种方式、能多快提供住房。 尤其是政府所说的供应可能与市场期待的供应不同。市场期待的是首尔市中心的新建公寓，而政府则将重建、再开发、公共租赁、购买租赁和现有住房引导等都视为供应手段。总统提到要放开绿带建设新城的方式，同时也提到了地方消亡的担忧，这一点值得关注。 即将发布的供应对策的成败也在于此。关键在于如何缩小市场期待的供应与政府设想的供应之间的差距。 李在明总统就职一周年记者会的房地产发言可以总结为四句话。 “租赁减少是正常化过程”，“长期投机为何要减免？”，“多套房者要承担相应的负担”，“供应政策正在整理中”。 未来出台的税制改革方案、金融监管和供应对策大多可能成为这四句话的注脚。总统的回答不容忽视，房地产政策的下一步已经在其中。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。