在全球人工智能(AI)热潮推动下，图形处理单元(GPU)价格不断攀升，传闻高盛和摩根大通正在考虑推出与GPU租赁价格挂钩的衍生品交易。 美国支付与金融科技专业媒体PYMNTS于9日（当地时间）引用IT专业媒体《信息时报》的报道，指出高盛和摩根大通正在审议与GPU租赁价格相关的期货合约交易。 据报道，这两家银行不仅关注GPU租赁费用，还在探索其他可以交易计算成本的方式。然而，目前讨论仍处于初步阶段，实际产品的推出或市场的开设仍存在不确定性。 随着AI模型开发竞争的加剧，使用英伟达的黑曜石等高性能GPU的计算成本已成为大型科技公司和AI企业的主要开支项目。在GPU购买和租赁价格波动加大的情况下，市场对能够管理相关成本的金融产品的关注也在上升。 虽然英伟达的GPU价格并未正式公布，但H100的价格大约在2.5万至4万美元（约合38000至61000元人民币），而B200的价格则在3万至5万美元（约合46000至76000元人民币）之间。此外，根据GPU租赁中介网站VAST.AI的数据，H100 SXM的平均租赁价格为每小时2.33美元，B200的平均租赁价格为每小时4.22美元。 因此，PYMNTS指出，如果以GPU租赁价格为基础建立一个正式市场，企业将能够更系统地管理计算成本的波动。然而，如何建立可靠的价格基准，以及相关金融产品能否通过监管机构的审查，仍然是待解决的问题。 这一构想已经在初步交易案例中显现。PYMNTS引用Polymarket的新闻稿称，基于追踪英伟达H100 GPU租赁费用的Ornn计算价格指数，已经发生了机构间的交易。这被视为将AI计算成本指数化并作为实际交易基准的初步尝试。 然而，要使计算能力像原油或电力一样作为金融产品进行交易，必须有可靠的价格指数和足够的交易量作为支撑。PYMNTS认为，未来相关价格指数的进一步出现、交易所和清算机构的参与，以及监管机构的判断将成为关键。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓租赁市场正迅速面临供应危机。市场上可租赁的房源数量减少，而需求却未见减弱，供需失衡的情况愈发严重。在相对价格负担较低的强北地区，出现了接近“租赁混乱”的压力。 根据KB房地产的数据，首尔的月度租赁供需指数为182.67。租赁供需指数超过100表示需求大于供应，通常超过180则被解读为租赁危机的开始。 强北地区的情况更加严峻。强北地区的租赁供需指数在上个月达到了187.78，创下2020年以来的新高。这一水平高于首尔的平均水平，表明租赁房源的短缺已经超出了部分受欢迎的区域，蔓延至整个强北地区。 强北地区是一个购房负担较重的区域，许多无房者选择继续租赁而非购房。由于现有租户因居住成本上升而不易搬迁，新租赁房源减少，剩余房源的需求集中，形成了这样的结构。 供需失衡直接导致了租金上涨。KB房地产的数据显示，强北区公寓的租金上涨了1.86%，而成北区（1.36%）、诺原区（1.35%）、道峰区（1.33%）等地也呈现上涨趋势。租金上涨的压力不仅限于特定小区，而是普遍存在于整个强北地区。 绝对的租赁房源数量也在减少。房地产大数据公司Ashi的数据显示，截至目前，首尔公寓的租赁房源为18574套，比一年前的25240套减少了超过26%。尽管寻找租赁房源的需求依然存在，但市场上可供选择的房源减少，使得租赁危机的感受愈发加剧。 租赁房源减少的原因包括新入住房源的减少和转向月租的现象。公寓的入住量减少，导致新进入市场的租赁房源也随之减少，现有住房市场的租赁房源流转也变得缓慢。 转向月租也是减少租赁供应的关键因素。根据国土交通部的统计，从今年1月至5月，首尔公寓的新租赁合同中，月租占比为54.2%，比去年同期的45.9%提高了超过8个百分点。房东们更倾向于选择月租或半月租，导致纯租赁房源的减少趋势愈发明显。 合同续签的增加也加剧了新租赁房源的短缺。现有租户因担心居住成本而选择续签合同，市场上可供的房源进一步减少。租赁房源的减少、转向月租和合同续签的增加相互交织，导致首尔租赁市场的供应短缺问题结构化。 问题在于，租赁短缺现象短期内难以得到解决。要增加租赁供应，必须确保足够的新入住房源，但短期内难以增加入住量。此外，针对非居住的单户住房的租赁贷款限制等额外金融监管措施的实施，虽然可能减少投资需求，但也可能进一步刺激租赁供应的减少和转向月租的趋势。 金仁满金仁满房地产研究所所长表示：“由于以首尔为中心的住房市场租赁供应不足，房东们没有降低租金的动机。”他指出：“如果租金高企而租赁贷款无法获得，租户的选择将转向购房或月租，这对房价的稳定没有帮助。”

在首尔公寓租赁市场中，月租比例已超过一半，租赁房源也在迅速减少。业界预测，如果对非居住一户住宅的租赁贷款实施更严格的监管，租赁市场的萎缩趋势将会加快。政府虽然表示要阻止杠杆投资等行为，但在租赁供应已经减少的情况下，进一步的监管可能会加剧市场的不安。据业界消息，李在明总统在前一天的记者会上表示：“租赁在韩国是一种特殊的民间金融形式”，“租赁贷款的增加是房价上涨的主要原因。”他还强调：“必须阻止用他人资金进行投机。”总统在公开场合直接将租赁贷款问题指认为房价上涨的原因，这使得加强监管的讨论可能加速。金融监管机构也已开始审查相关监管措施。金融委员会在今年4月发布的《2026年家庭贷款管理方案》中表示，将在未来推出针对投机目的的非居住一户住宅的贷款监管措施。上个月21日，金融委员会主席李亿权提到“房地产与金融的脱钩”时表示：“我们仍在审查针对投机目的的非居住一户住宅贷款监管方案。”金融监管机构还在4月底对首都圈及监管区域内的有房者所获得的保证金租赁贷款进行了调查。市场上也有预测，政府的税制改革方案可能会与租赁贷款的总债务偿还比率（DSR）相结合，推出更严格的监管措施。目前，根据去年的10·15政策，只有在首都圈及监管区域内的有房者申请租赁贷款时，贷款利息才会被纳入DSR计算。如果加强租赁贷款监管，可能会有效阻止投机需求的资金流入金融领域。金融委员会的调查显示，在首都圈的监管区域内，拥有公寓的非居住一户住宅贷款者从银行获得的租赁贷款规模约为9.2万亿韩元，数量约为5.9万件。政府认为，若不阻止利用租赁保证金进行的购房结构，难以提高贷款监管的有效性。李恩亨，韩国建设政策研究院研究员表示：“租赁资金贷款本是为了在低利率时期支持弱势群体的居住需求而设立的制度，但不知何时开始适用对象和范围过于扩大。”他指出：“但如何同时处理供应扩大和需求抑制的问题仍需思考。”问题在于租赁市场已经在快速萎缩。根据国土交通部的统计，从今年1月至5月，首尔公寓的新租赁合同中，月租占比达54.2%。而去年同期的月租占比为45.9%。在一年内，首尔公寓新租赁市场的月租占比上升了8个百分点以上。租赁房源的减少趋势也在持续。房地产大数据公司Ashi的数据显示，截至当天，首尔公寓的租赁房源为18574件，比一年前的25240件减少了26%以上。如果对非居住一户住宅等实施租赁贷款监管，月租转变的速度可能会加快。租赁的减少是房东和租户选择变化的结果。由于高利率和保证事故的担忧，租户对保证金较大的租赁感到负担，而房东则考虑到贷款监管和税负，倾向于选择月租或半租的趋势愈发明显。政府和金融监管机构已经在去年9·7政策中将非居住一户住宅的租赁贷款限额缩减至2亿韩元。如果实施进一步的监管，虽然持有租赁房产的投资需求可能会减少，但同时也可能导致租赁供应减少和月租负担增加的情况。崔京浩，居住中立性研究所所长表示：“租赁是基于杠杆投资收益，即价格上涨的前提下的系统，价格稳定后自然会减少。”他同时指出：“如果不是因为价格稳定，而是因为强行推动一户一住宅政策而被迫减少，租户的损失将会更大。”他强调：“要想人为减少租赁，必须通过供应资金转向低价月租，缓解居住成本负担的预防性措施应当先行。”

苹果WWDC 2026，谷歌Gemini驱动的‘Siri AI’发布 苹果公司于8日在加利福尼亚州库比蒂诺的苹果园区召开了2026年全球开发者大会(WWDC)，这是首席执行官蒂姆·库克的最后一次WWDC演讲。苹果发布了全面改版的‘Siri AI’，该系统基于谷歌的Gemini模型运行。 此次WWDC是库克CEO的最后一场活动，苹果借此机会全面重塑其在AI领域的战略，以应对竞争对手的挑战。Siri AI进行了最大规模的更新，包括：△仅通过用户的视线即可操作的3D可视化界面，△跨多个应用程序的任务自动化。然而，监管风险依然明显。根据欧盟的数字市场法(DMA)，Siri AI将在欧盟和中国的iOS 27发布时无法提供。此外，只有在iPhone 17 Pro、Pro Max及Air等高端机型上才能全面支持所有功能，这也成为了推广的一个变数。 谷歌与SpaceX签署每月9.2亿美元的AI计算合同 谷歌与SpaceX签署了一项每月9.2亿美元的AI计算租赁合同。根据合同条款，谷歌将于2026年10月至2029年6月期间，获得约11万个NVIDIA GPU和CPU、内存等的使用权，合同总额约为300亿美元。 谷歌表示，此次合同是由于“Gemini企业代理平台的客户需求远超预期，因此需要确保桥接能力的短期合同”。此次合同是SpaceX与Anthropic签署的每月12.5亿美元的Colossus1数据中心合同之后的第二个大型AI计算交易。两项合同合计，SpaceX将获得约750亿美元的未来合同收入，并于12日进行纳斯达克上市路演。 作为全球最大的AI基础设施提供商之一，谷歌向火箭公司租赁GPU的情况，直接反映了当前全球AI计算需求的过热。 SpaceX将于12日挑战历史最大IPO……被重新评估为AI云企业 SpaceX即将于12日在纳斯达克上市，其作为AI基础设施企业的价值受到重新关注。根据IPO文件，xAI在2025年在AI基础设施上的支出为127亿美元，而在2026年第一季度仅投资了77亿美元。SpaceX计划以每股135美元的价格筹集约750亿美元，如果成功，将超越沙特阿美的IPO记录，成为历史上最大规模的IPO。SpaceX还于8日发布了第一代轨道AI计算平台卫星‘AI1’，其设计具备最大150千瓦的计算负载，并能够更换计算提供者。经过与xAI的合并，SpaceX实际上转型为AI云服务提供商，向市场展示了火箭、卫星与AI的垂直整合投资逻辑。 科罗拉多州AI法全面修订……美国州级AI监管格局变化 美国首部全面的AI消费者保护法——科罗拉多州AI法几乎被废止并重组。科罗拉多州州长于5月14日签署了废除现有AI法并重新制定的新法案(SB26-189)，实施时间重新设定为2027年1月1日。新法废除了原有的“高风险AI系统”算法歧视禁令框架，并重新定义了在就业、医疗、金融等“影响结果的决策”中使用的自动化决策技术(ADMT)为监管对象。新规还保障了在消费者做出不利决策时的“实质性人类审查权”。分析认为，xAI的诉讼及联邦法院的执行暂停决定加速了这一修订，标志着美国州级AI监管领先模式的动摇。 模型竞争加速……GPT-5.6与Claude Sonnet 4.8即将发布 6月预计将成为今年模型发布最活跃的月份。谷歌Gemini 3.5 Flash已在谷歌I/O上发布，GPT-5.6和Claude Sonnet 4.8也计划于6月中旬同步发布。两款模型若在相近时间推出，可能会显著重塑基于代理的生产工作负载市场的代币单价竞争。来自中国的变量也备受关注。阿里巴巴的Qwen 3.7 Max在代理基准测试中表现出与Claude Opus 4.7相当的性能，同时在输入单价上仅为其一半，输出单价则为四分之一，吸引了开发者的关注。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房城市保证公社（HUG）为促进建筑市场复苏和住房供应，将降低保证金费率并扩大PF贷款保证的范围。 HUG于9日宣布，将通过降低保证金费率、推出新保证和扩大PF保证等制度改进，支持因房地产市场低迷和PF融资萎缩而面临流动性困难的住房开发商。 首先，HUG将临时降低分销保证和整治项目资金贷款保证的保证金费率，直至2027年5月31日。住房分销保证、综合体分销保证、办公楼分销保证和使用检查前租赁保证金保证等四项保证的费率将降低30%。 使用检查前租赁保证金保证的降低，反映了HUG在4月访问大韩住宅建设协会光州·全南道会时，注册租赁经营者提出的困难。 获得PF贷款保证的分销保证项目，其保证金折扣幅度将扩大至最大60%。HUG认为，通过PF贷款保证以较低利率筹集资金的住房开发商，能够减轻保证金负担，从而改善项目的可行性。 在重建和再开发等整治项目推进过程中，所需的施工费用和项目资金的贷款保证费率也将降低30%，有效期至2027年5月31日。 此次保证金折扣不仅适用于新批准的保证项目，也适用于已获得保证批准的项目的剩余项目资金的分期保证发放。无需单独申请，自动适用。 HUG预计，此次保证金折扣将使约400个项目和14万户家庭受益，合计节省约1380亿韩元的保证金。 PF贷款保证的支持范围和条件也将放宽。HUG将PF贷款保证的特例适用期限从原定的2026年6月30日延长至2027年6月30日，并将特例新适用于此前未适用的租赁PF项目。 分销PF保证的保证额度将从总项目费用的50%扩大至70%。土地费用和总项目费用的先行投入要求也将放宽。租赁PF保证将维持70%的总项目费用保证额度，同时降低先行投入要求。分销PF和租赁PF的施工者排名要求将被取消。 为了偿还已执行的PF贷款，HUG PF贷款保证的分销率要求也将从原来的60%以上放宽至50%以上。HUG期待这一措施与未售出安心回购项目结合使用，将有助于改善面临未售出困难的住房开发商的财务健康。 PF贷款保证的申请时点也将扩大。原本只能在开工前申请，今后可在入住者招募公告批准前申请。因此，已开工的项目也可以申请保证。 市场整治项目的保证对象也将扩大。HUG决定为支持根据传统市场及商店街振兴特别法进行的市场整治项目的资金筹集，不仅包括现有的合作社实施项目，还将扩大至市场整治项目法人实施的项目。 业界认为，随着公共保证角色的增强，关注各项目的资金状况和实际开工条件的管理将变得愈加重要。 HUG社长崔仁浩表示：“此次保证支持的加强和规定的修订，将为面临流动性危机的住房开发商提供实质性的金融宽松优惠。我们将基于严格的风险管理，预防保证事故，努力实现顺畅的住房供应和建筑市场复苏。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔强南的房价再次上涨。反坡、压区、代治洞等所谓核心区域的成交价格屡创新高。部分小区在短短几个月内价格上涨数千万至数亿韩元。因此，新政府的进一步房地产政策备受关注。李在明总统也表示，"房地产价格过高，实在是太贵了"，暗示可能会出台额外的政策。 然而，如果将强南房价本身作为政策目标，市场将再次成为政治的对象。政府真正需要解决的问题不是强南房价，而是国民切身感受到的居住不安。 首先，必须明确居住不安的实质。如今，国民所感受到的不安不仅仅是强南公寓价格高。年轻人逐渐失去了拥有自己住房的希望。新婚夫妇在租房和月租的负担中苦苦挣扎。中产阶级在子女教育和居住问题之间苦恼。退休群体则担心不断增加的居住费用。此外，租房诈骗和租赁市场的不确定性交织在一起，使居住不安成为国民生活中最大的负担之一。 政策应集中于解决这一问题。 当然，这并不是说要忽视强南房价。强南房地产仍然是首尔住房市场的基准价格。强南房价上涨会向周边地区扩散，进而影响整个首都圈的租赁和买卖市场。强南房价与居住不安在一定程度上是相互关联的。 但是，将控制强南房价本身作为政策目标是不可取的。强南房价不仅仅是简单的房价，而是教育、交通、医疗、文化、职住近便性和社会偏好等多年来积累的结果。供给有限，而需求却持续存在。试图仅通过税收或监管来控制这样的市场，在过去也未能成功。 实际上，历届政府曾通过加强综合房地产税、加重资本利得税、贷款限制、交易限制等多种政策来抑制强南房价。某些时期取得了一定效果，但从长远来看，房价只是在上涨和下跌之间反复波动，根本问题并未得到解决。 然而，也不必断言所有的监管都失败了。公共租赁住房的供应扩大和对居住弱势群体的支持政策取得了一定成效。问题在于，单纯以价格抑制为重点的政策未能改变市场的结构性需求。 那么，解决方案是什么呢？ 首先是稳定的供应。然而，也不能将供应扩大视为万能的解决方案。放宽重建和再开发的监管可能在短期内刺激市场预期，导致价格上涨，同时也可能加剧现有租户的居住不安。因此，供应的扩大更应注重方向而非速度。应同时推进为实际需求者提供优质住房、扩大青年和新婚夫妇的公共住房供应、增加长期租赁住房。 其次是恢复居住阶梯。目前最严重的问题是年轻人和中产阶级逐渐失去了仅凭努力就能买房的希望。住房政策的目的应不仅是简单的价格控制，而是为国民提供对未来的可预见性。 第三是解决首都圈集中问题。事实上，韩国房地产问题的本质并非房子，而是人的流动。由于良好的工作机会、教育、文化和医疗基础设施集中在首尔，因此人们也纷纷涌向首尔。强南房价的上涨更接近于结果而非原因。 在地方，人口减少和未售房屋问题严重，而首尔却担心供应不足。一方面房子供过于求，另一方面却又房子不足。这是房地产政策失败之前，国家均衡发展的失败。 最终，住房政策应与产业政策相结合。如果不改变人工智能、半导体、生物技术和未来出行等高科技产业集中在首尔的结构，就难以解决住房需求的集中问题。大田、光州、大邱、釜山、蔚山和全北等地方中心城市也必须具备优质的工作机会和创新生态系统，才能使人和企业分散。 击败强南的道路不是压制强南，而是创造更多像强南一样宜居的城市。 如果政府正在准备房地产政策，就不应被强南房价这一政治象征所束缚。国民所希望的不是特定地区的价格下跌，而是稳定的生活。拥有购房希望、无须担心租金的生活，并在地方享有良好的工作机会和教育机会的社会，才是真正的居住稳定社会。 基本是居住稳定。原则是保护实际需求者。常识是政策能力应集中于减少国民的不安，而不是与房价作斗争。 政府应关注的不是强南房价，而是国民的居住不安。而解决方案不仅在于监管和税收，还应在供应、均衡发展和地方增长战略中寻找。 这也是超越房地产问题，提高韩国未来竞争力的道路。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

SpaceX在即将进行的首次公开募股（IPO）前，与谷歌签署了一项数据中心租赁合同。 根据6日的报道，SpaceX于5日（当地时间）向美国证券交易委员会（SEC）披露，与谷歌签署了一项云计算服务合同，允许其访问包括11万个英伟达图形处理器（GPU）在内的计算资源，这些资源还包括中央处理器（CPU）和内存。 根据合同，谷歌将在2023年10月至2029年6月期间，每月支付9.2亿美元（约合1.4万亿韩元）。合同期内的总支付额预计将达到约300亿美元（约47万亿韩元）。 在资源扩展期内，即到今年9月，合同将适用减免费用。如果SpaceX在9月底之前未能提供约定数量的GPU接入，谷歌可以选择解除合同或要求费用减免。 这是SpaceX第二次向知名人工智能（AI）公司租赁数据中心。此前，在上个月初，SpaceX已向安特罗皮克租赁了位于田纳西州孟菲斯的“Colossus1”数据中心，提供超过22万个GPU的计算能力。 SpaceX在IPO前连续进行大额数据中心租赁，旨在利用其拥有的数据中心的资产价值来提升投资价值。 与安特罗皮克不同，谷歌作为全球三大云服务提供商之一，运营着大规模的数据中心，因此SpaceX也因此获得了向超大规模云服务商提供数据中心的企业地位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近，因免费摄影活动吸引消费者后，以原始照片文件或相册、相框购买为名要求额外费用的案例屡见不鲜，公正机构开始扩大摄影行业的价格信息公开。 公平交易委员会和韩国消费者协会于5日召开了与韩国摄影师协会、韩国专业摄影协会等行业相关人士的座谈会，讨论了在使用摄影服务过程中发生的消费者损害预防措施。 此次座谈会是“国家正常化项目”中的一项任务，旨在解决摄影行业信息不对称的问题。会议旨在改善在拍摄前宣传低价或免费的情况下，拍摄后因原始文件提供、相册、相框制作、服装租赁等理由要求高额额外费用的惯例。 根据韩国消费者协会的数据，从2022年到今年4月，收到的与摄影相关的消费者投诉申请总计1670件。其中，涉及“免费摄影”的商业行为相关投诉为262件，占总数的15.7%。 按年度统计，2022年收到62件，2023年44件，2024年61件，去年77件。消费者协会表示，许多消费者在看到免费摄影广告后预约，拍摄后却被要求以提供原始照片为条件购买相框或相册。 因此，公平交易委员会和消费者协会建议行业在营业场所和网站上公开包括基本拍摄费用、原始照片文件提供情况、相册和相框制作费用、服装租赁费等附加选项及价格的详细价格表。 同时，要求在拍摄前向消费者具体说明可能产生的额外费用，并在合同阶段明确相关内容。 此外，呼吁商家遵守广告法中关于禁止不当广告的义务和损害赔偿标准告知义务。 行业方面也表示将配合自我改进。韩国摄影师协会和韩国专业摄影协会提议，为了预防消费者争议，扩大详细价格表的发布和事前告知，并需要对小型企业进行宣传和教育支持，以便他们能了解相关指南。 公平交易委员会相关人士表示：“今后将继续与摄影行业保持现场沟通，同时对欺骗消费者的交易行为进行持续监视和法律执行。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首都圈公寓租赁市场的供给不足问题日益严重。强北地区的租赁供需指数已超过188，实际上达到了“供给耗尽”的水平，租赁需求向京畿道和仁川扩散，首都圈的租赁危机迹象愈发明显。 强北地区接近190，首都圈在10周内上涨7点 根据KB房地产在6月1日发布的周度公寓价格动态，首都圈的租赁供需指数为179.3。与3月第三周的172.6相比，十周内上涨了6.7点。特别是首尔的指数为182.0，强北地区的指数达到188.4，接近200这一完全供给耗尽的水平。强北地区（188.4）比强南地区（176.2）高出12点以上。 租赁供需指数在0到200的范围内计算，超过100意味着“供给不足”的回答比例较高。接近200则表示在市场上寻找租赁房源极为困难。强北地区的188.4几乎可以解读为租赁房源已接近枯竭。分析认为，这一现象并非暂时，而是由于结构性供给不足所致。通常，当供需指数超过190时，租赁价格会进入急剧上涨的阶段。 租赁变动率为0.28%，超越买卖市场，预示上涨压力 供需不平衡的实际情况也反映在价格上。KB房地产统计的首尔公寓租赁变动率在同一时期为0.28%，显著高于买卖变动率（0.193%）。特别是在各区中，道峰区在一周内上涨0.76%，成为首尔内最高的上涨幅度。 强南地区的租赁供需状况也在迅速恶化。强南地区的租赁供需指数从3月的163.6在十周内飙升至176.2，涨幅超过强北地区（6.2点）的两倍。尽管绝对值上强北仍然较高，但强南地区的供给不足正在迅速接近强北水平。 实际上，瑞草区（0.529%）和松坡区（0.472%）分别记录了第二和第三高的租赁上涨幅度，显示出供需恶化直接导致价格上涨的趋势。无论是强南还是强北，租赁价格的急剧上涨正在扩散至首尔全境。 首都圈与地方差距扩大至三倍，南部地区供需压力加大 租赁不安也蔓延至京畿道和仁川。本周，京畿道的租赁供需指数为178.0，仁川为178.6，首都圈整体同步上涨。相比之下，与五个广域市（165.4）的差距从3月第三周的4.2点扩大至本周的13.9点，增幅超过三倍。在首都圈整体吸纳租赁需求的结构下，地区间的供给不平衡问题愈发严重。 在京畿道内部，靠近首尔的南部地区的上涨趋势尤为明显。光明市以0.655%的涨幅成为京畿道内最高，军浦（0.440%）、果川（0.423%）等紧随其后。 房源锁定与多房产者增税的双重压力，导致供给结构性减少 租赁供给不足的直接原因被认为是逆转租赁现象后的房源回收和多房产者增税的重新实施。2023至2024年租赁价格下跌期间涌现的房源在价格反弹后被收回，流通量减少，而5月10日多房产者增税的重新实施进一步加剧了房源锁定现象。放弃出售的多房产者选择继续租赁或转为月租，导致租赁供给减少的压力加倍。 随着下半年首都圈入驻量的减少，市场紧张感进一步加剧。分析认为，如果没有供给扩大，供需指数突破190的情况将会导致租赁价格急剧上涨。专家表示：“现在供需不平衡的情况正在同时扩散至首尔全境及首都圈外缘。如果下半年入驻量减少，租赁市场的不安可能会迅速转移至买卖市场。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，‘难’的房地产问题正是从这里开始。 6月3日地方选举结束，16位地方首长已确定，其中13个地区的市政管理发生了变化。只有首尔的吴世勋、庆尚北道的李哲宇和庆尚南道的朴完洙三位当选者的政策将继续沿用。大多数当选者即将就职，然而在此之前，过渡委员会将首先展开工作。在候选人时期的承诺已被验证为“是否纳入计划”。而现在，情况有所不同。如果未纳入，那就要看他们正在整理什么，以便将其纳入。房地产市场是通过行动而非承诺来运作的。 未反映的铁路承诺，已全力以赴纳入第五次计划 最紧迫的问题是铁路。目前已公布的第四次国家铁路网建设计划中并未包含当选者的核心项目。京畿道的秋美爱当选者提出的GTX-E、F、G、H新线，釜山的全在洙当选者的BuTX与伽德新机场连接的TRX，忠清地区的CTX主线外延长，韩半岛KTX等多条快速铁路均未纳入第四次计划。 这些线路要想启动，必须尽快纳入即将公布的第五次国家铁路网建设计划。如果国土交通部正在进行可行性与需求预测的初步筛选，那么过渡委员会的时间已经开始。如果不整理项目可行性资料并与政府部门协商，想要进入候选名单都很困难。第一年内，最快的决策就是第五次计划。 一个典型的例子是东南地区。釜山的全在洙与蔚山的金相旭当选者来自民主党，而庆尚南道的朴完洙当选者则来自国民力量。由于同一区域内政党分歧，合作并不会自然而然地形成。前任市政管理推动的蔚山-梁山-釜山的区域铁路已于2025年7月通过了可行性研究，东南地区循环区域铁路（晋营-蔚山站）也在进行可行性研究。全在洙的BuTX与TRX将进一步增加。在同一东南地区内，线路、预算与优先级可能会发生冲突。三个区域的合作与竞争将决定东南地区大都市铁路网的未来。 ‘不花税’的地下化，真正的房地产项目从现在开始 地下化的情况也是如此。根据2024年实施的《铁路地下化综合开发特别法》，2025年2月选定了釜山、大田、安山作为首批示范项目。然而，地下化综合计划尚未公布。如果首尔、仁川、天安等多个当选者承诺的新增区段要顺利推进，综合计划的纳入是第一道关卡。在下一个任期内，市民能够感受到的变化可能不是‘开工’，而是‘计划确认’。首批示范项目的开工目标甚至定在2030年。 SOC承诺的真正面目在于此。六位当选者承诺的铁路地下化项目结构如下：铁路用地出资→项目实施者发行债券筹集工程费用→地下化与上部土地开发→上部高密度开发→用开发收益偿还债券。并非用税收来建设，而是通过上部建筑与商铺的销售与租赁收益来支付费用。根据首尔市的估算，项目费用为25.6万亿韩元，上部开发收益为31万亿韩元。开发收益是项目费用的121%。如果开发收益减少20%，则为24.8万亿韩元，低于项目费用。 开发收益的估算是项目可行性的核心变量。‘不花税’的说法意味着财政负担较小，而并非费用消失。房地产市场必须填补这些费用。当选者需要决定的是上部开发的容积率、用途区域的变更以及项目实施者的出资结构。 新机场的本质也是如此。庆尚北道的李哲宇知事的TK新机场，大邱市长当选者的机场后续开发，光州机场迁移，世万金机场，釜山的伽德新机场，表面上都是交通基础设施，但从房地产的角度来看，核心在于后续开发与配套区域的开发。如何利用新机场迁移后的土地是一个重要课题。 供应枯竭，未售房源堆积，投入速度与规模决定成败 当选者面临的住房市场正处于两极分化的中心。根据国土交通部2026年4月的住房统计数据，1至4月，首尔的住房许可为12760套，比去年（16787套）减少了24.0%；全国竣工为75230套，比去年（139139套）急剧减少了45.9%。如果许可减少，2至3年后入住将枯竭。竣工数量已经减少了一半。同时，截至4月底，未售房源为65179套，其中地方占47881套，达到73%；已竣工但未售的未售房源中，地方占25166套，达到85.3%。更为关键的信号是，4月份一个月内，首都圈的未售房源减少了1314套，而地方则增加了1210套。首都圈的新建房源枯竭，而地方的空房堆积，市场两极化现象愈发严重。 在这个市场中，新市政与省政的首要任务非常明确。首都圈如何阻止许可与开工的悬崖，地方如何解决堆积的未售房源。这两个问题的解决方案并不相同。首都圈需要加快整治项目的许可处理速度、分配价格的监管以及城市整治型项目的活跃，这是短期内的应对措施。朴赞大当选的仁川市长承诺了营地市场的综合开发与东仁川行政中心开发等市中心项目，而秋美爱当选的京畿道知事的GTX与新城市供应，吴世勋市长的整治项目加速都应对这一许可悬崖。 而地方则需要优先解决未售房源。需要激活未售房源购入型租赁、调整分配时点、地方大城市的市中心整治，以及在需求得到确认的地方重新调整供应。全在洙、许泰正、金相旭当选者面临的首要现实是新市政的承诺之前，已经堆积的未售房源。 新居住模式是其中一种工具。吴世勋的土地租赁型公寓与非公寓建设支持，朴赞大的市民REITs与仁川型社会住房，全在洙的公共SPC土地租赁，赵相浩当选的世宗市长的青年基本住房。然而，如果在许可与未售房源市场已经存在的情况下，这些模式投入市场需要2至3年，那么这些模式就不是诊断的答案。SH、LH、城市公社的条例整顿、出资基金的筹集、土地的获取、示范项目的启动都需要从过渡委员会阶段开始同时推进。模式的名称不如投入的速度与规模更能左右市场。年均1000至2000套的模式无法填补首尔日益减少的入住量。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。