随着新办公楼供应大幅增加，首尔的平均空置率上升，但以优质资产为中心的租金和投资需求依然保持强劲，办公市场的分化现象愈加明显。 根据商业房地产综合服务公司AlSquare的报告，2026年第二季度首尔办公楼的平均空置率较上一季度上升0.4个百分点，达6.5%。在11栋办公楼中，约99,000坪的新供应中，超过60%集中在中央商务区（CBD），这导致整体空置率上升。 特别是在CBD，新增供应的办公楼包括‘G1首尔’的43,388坪和‘乐奈斯广场’的12,587坪，总计61,642坪。因此，CBD的空置率较上一季度上升2.4个百分点，达7.3%。 然而，供应的增加并未导致租金下降。CBD大型办公楼的平均租金较去年同期上涨8.5%，成为首尔主要区域中涨幅最大的。尽管新供应增加，优质位置和产品的办公楼需求依然保持。 在江南区域（GBD），‘向优质转移（Flight to Quality）’现象显著。第二季度GBD没有新增供应，超大型办公楼的空置率仅为0.3%，大型办公楼的空置率为2.2%。在供应受限的情况下，企业更倾向于选择位置和建筑竞争力较强的优质办公楼。 在投资市场，交易规模大幅增加。第二季度首尔和分当的办公楼交易额约为6万亿韩元，比上一季度的3.5万亿韩元增加了约1.7倍。相比之下，平均交易单价为2,719万韩元，较上一季度下降11.1%。非核心资产的交易比例扩大，导致整体平均价格下降。 在汝矣岛区域（YBD），交易规模和价格均创下显著记录。‘IFC办公大楼’以约1.9278万亿韩元成交，成为第二季度整体办公交易中的最大单笔交易。‘韩亚证券汝矣岛大厦’以约8112亿韩元，单价约3840万韩元成交，创下YBD办公楼历史最高单价。 AlSquare预计，下半年优质资产的办公投资需求将持续。AlSquare大数据咨询总部的李相俊表示：“下半年优质资产的交易趋势将继续，具有优越位置竞争力和稳定现金流的资产，或具备优秀物理规格和增值潜力的资产，成交的可能性较高。” 此次第二季度办公市场表明，单纯因供应量增加并不会导致资产价值普遍下降。尽管空置率上升，优质办公楼的租金和交易价格依然强劲，未来市场内的差异化将更加明显，取决于位置和资产竞争力。 此外，AlSquare于20日宣布，位于首尔中区达洞的旧韩亚SK卡大厦‘Fast Five Tower’已上市，并与AcreTree共同启动了出售咨询。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔主要的重建与开发项目的土地市场温度差异明显。由于贷款限制的加强，现金动员能力变得尤为重要。在核心地段的新建土地中，尽管价格接近40亿韩元，但大部分已成交，而一些项目在多次流标后选择降价再售。根据7月14日的消息，首尔市和整治行业透露，位于松坡区的잠실진주公寓重建协会于前一天发布了对잠실래미안아이파크一套84㎡土地的再招标公告。招标将于24日截止，采用最高价公开竞争的方式选定中标者。该协会上个月以公开竞争的方式供应了两套59㎡和四套84㎡的土地，共六套。当时的招标基准价格为59㎡的30亿8000万韩元和84㎡的39亿800万韩元。尽管84㎡的价格接近40亿韩元，但六套中有五套在一次招标中找到了买家。此次再招标的对象仅为流标的84㎡一套。协会此次仍然将招标基准价格维持在39亿800万韩元。由于同面积的挂牌价在43亿至46亿韩元之间，因此被认为具有价格竞争力。相对而言，位于恩平区的수색7重建协会在土地销售方面遇到困难。该协会在6月初以15亿韩元的基准价格推出84㎡的土地，但未能找到买家。6月24日将基准价格下调至14亿5000万韩元后再次流标。随后在本月的再公告中，基准价格降至14亿2000万韩元，约一个月内价格下降了8000万韩元。土地是重建与开发协会在项目结束阶段以公开竞争的方式出售的未售出房源。一般来说，投标不需要购房资格，且不要求申请人资格，因此被视为与普通销售不同的市场。然而，中标后需要在相对较短的时间内支付定金、进度款和尾款，因此需要较强的资金筹集能力。近期由于贷款限制和DSR管理的加强，现金动员能力的重要性日益凸显，导致对地段和价格竞争力的需求差异加大。最近，土地市场中热门项目与冷门项目的差异明显。位于京畿道议政府的‘인덕원퍼스비엘’上个月供应的16套土地全部成交。首尔东大门区的‘래미안라그란데’也在12套土地中成交了10套，其中部分59㎡的成交价比最低投标价高出1亿7000万韩元。相反，地段竞争力或价格吸引力较低的项目则经历了多次流标后调整价格。由于土地的资金支付时间比一般交易更紧迫，贷款条件的恶化使得买家群体逐渐缩小，主要集中在现金实力较强的需求者身上。高钟完 韩国资产管理研究院院长表示：“土地市场受到贷款限制的影响更大，因为资金筹集的时间比一般交易短。近期贷款限制和DSR的加强使得现金动员能力不足的需求者难以进入市场，导致土地市场出现了根据地段的两极分化。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓及租金上涨趋势愈加明显，而地方市场则持续下滑，住房市场的两极分化现象愈发严重。 根据韩国房地产院于15日发布的《2026年5月全国住宅价格动态调查》，全国住宅交易价格较上月上涨0.21%。其中，首都圈上涨0.46%，首尔上涨0.90%，而地方则下降0.02%，显示出区域间的温差明显。 首尔房价的上涨主要集中在重建项目、交通便利区域及大型社区等受欢迎的地区。首尔住宅交易价格的上涨幅度从4月的0.55%扩大至5月的0.90%。 按自治区来看，成北区以1.36%的涨幅位居首位，随后是松坡区（1.19%）、广津区（1.18%）、城东区（1.07%）、西大门区（1.06%）和诺原区（1.05%），均在1%左右的涨幅。 相对而言，地方市场仍然处于低迷状态。光州下跌0.52%，济州下跌0.17%，五大广域市整体下降0.09%。只有蔚山（上涨0.33%）和全北（上涨0.21%）等少数地区出现上涨。 租赁市场同样以首尔和首都圈的强势表现为主。全国租金上涨0.35%，首都圈上涨0.61%，首尔上涨0.91%。特别是首尔的租金上涨幅度已与交易价格的上涨幅度相当。房地产院表示，优质居住条件的区域，如大型社区和交通便利的地方，租赁需求持续增加。 在首尔租赁市场中，松坡区以1.62%的涨幅创下最高纪录，随后是城东区（1.44%）、诺原区（1.40%）、成北区（1.30%）和道峰区（1.13%）。 月租金的上涨趋势也在继续。全国月租金上涨0.35%，首尔上涨0.81%。在首尔，松坡区（1.30%）、诺原区（1.40%）、城东区（1.27%）等地的月租需求集中。 韩国房地产院表示：“首尔及首都圈对新建及重建项目的需求集中，尽管部分地区出现观望态势，但整体趋势仍为上涨。”同时指出，“租赁市场也因交通便利和新建项目的租赁需求增加而持续出现上涨交易。” 业界分析认为，随着首尔房价和租赁市场的双双上涨，首都圈与地方、新建与旧房之间的两极分化现象在短期内可能会持续。特别是首尔的交易价格上涨率（0.90%）与租金上涨率（0.91%）接近，显示出实际需求仍在持续流入。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在27日，KOSPI指数达到了8228.70，创下历史新高。尽管这是前所未有的“牛市”，但当天上涨的股票仅有75只，826只股票则是下跌或持平。即使在“8200点”的庆祝声中，92%的上市公司仍然被市场所忽视。“KOSPI已经8000点，但我的股票却没有上涨”，这样的抱怨恰如其分。 自去年以来，资金集中于特定股票的现象频繁出现。这种集中导致了市场的扭曲和错觉。尽管指数不断创下新高，许多投资者却感受不到上涨的趋势。此外，资金集中还导致了“跟风效应”。例如，半导体等特定股票的资金快速流入，极大地放大了市场波动带来的风险。 ◆ “指数8000，我的股票却是负数” 根据28日韩国交易所的数据，KOSPI在前一交易日（27日）收盘时突破8200点，创下历史新高。这个月初，KOSPI还未达到7000点，但在半导体和人工智能（AI）相关股票的带动下，仅在一个月内上涨了超过1600点。然而，与指数的上涨相对的是市场整体股票的表现不佳。 统计数据显示，截至27日，KOSPI创下最高点时，仅有75只股票上涨。这意味着推动指数上涨的股票数量极为有限。三星电子、SK海力士等大型主导股的上涨，给市场带来了整体繁荣的假象。 如果扩大范围，从本月4日至27日，KOSPI指数从6598.87上涨至8228.70，但上涨的股票仅有140只，而下跌的股票则达778只。上涨股票的平均涨幅为21.7%，而下跌股票的平均跌幅为13.87%。从3月中东战争爆发后到27日，股价上涨的股票也仅有171只。 在同一时期，观察韩国交易所提供的KOSPI指数涨跌幅时，集中现象同样得到了确认。在24个行业指数中，仅有电气电子（44.69%）、制造（30.63%）、保险（25.42%）、零售（12.40%）、IT服务（10.09%）、金融（10.02%）六个行业实现了上涨。 尤其是电气电子行业的涨幅达到了KOSPI涨幅（24.70%）的1.8倍。而建筑（-18.06%）、纸木（-16.67%）、机械设备（-13.29%）等18个行业则出现了下跌。 此外，KOSPI 50（36.58%）、KOSPI 100（33.04%）、KOSPI 200（30.91%）的涨幅较高，显示出大型股主导的上涨行情仍在持续。 市场分析认为，资金过度集中于三星电子、SK海力士等AI半导体和电力基础设施等特定主导股，正在扭曲整个股市。近期，全球对AI投资的扩大和对高带宽内存（HBM）需求激增的预期，使得投资者的资金集中在半导体大型股上。 尤其是在3月中东战争后，资金集中于具有全球竞争力的超大型科技股，而中小型成长股和内需股则相对被忽视，导致市场感受与指数之间的差距进一步扩大。 ◆ “集中是泡沫后期的典型现象” 对于这种集中现象的解读各有不同。有观点认为，人工智能（AI）引发的半导体热潮将持续2至3年，因此资金集中于特定行业是自然现象。一位证券界人士表示：“毕竟KOSPI市值的一半是半导体大型股，这些股票上涨，资金跟随流入是自然的现象。” 但也有观点指出，当前的集中现象是泡沫后期反复出现的典型现象。KB证券研究员李恩泽在最近的报告中指出，当前以半导体为中心的市场走势与过去的泡沫阶段相似。 该报告指出，在1929年美国股市泡沫期间，资金集中于航空、电话、广播等新技术消费品公司。1970年代初的“尼夫提五十”（Nifty Fifty）和2000年的互联网泡沫阶段，也出现了部分核心成长股占据市场收益率大部分的现象。 尤其是在互联网泡沫崩溃前的1999年，美国股市经历了资金极端集中于信息技术（IT）行业的现象。该研究员表示：“泡沫拉升后期，主导股的集中往往会加剧，集中缓解的信号不一定是‘令人欣慰的扩散’，而可能是泡沫崩溃的前兆。” 按照这种分析框架，今年第二季度的韩国股市也令人担忧。分析KOSPI相对收益率的结果显示，信息技术（IT）行业的表现超出市场平均水平31个百分点，形成了独占的局面。而除IT外的大多数行业则普遍处于负增长区域。尤其是医疗保健行业的表现最差，较KOSPI平均水平低61个百分点，公用事业（-57个百分点）、通信服务（-54个百分点）、必需消费品（-46个百分点）等内需和防御性股票也大幅下滑。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

三星电子劳资双方在全面罢工危机一触即发之际，就薪资谈判达成暂定协议，此举也为韩国社会留下诸多值得深思的课题。 尤其是以营业利润一定比例作为财源发放绩效奖金的模式，正逐渐在产业界扩散，外界担忧由此可能进一步加剧产业间“K字型”两极分化。与此同时，在三星电子内部，如何化解长期薪资谈判过程中积累的劳资矛盾及员工之间的冲突，实现组织内部共同发展，也成为亟待解决的课题。 据业界25日消息，三星电子劳资双方于本月20日签署的薪资谈判暂定协议核心内容，是新设以事业绩效（营业利润）10.5%为财源的“特别经营绩效奖金”。该奖金仅适用于半导体（DS）部门，未来10年内发放金额不设上限；而同时适用于DS部门与成品（DX）部门的绩效激励制度（OPI）则维持现行方式，上限仍为年薪的50%。 在新制度下，以主导DS部门业绩的存储器事业部为例，若年度事业绩效达到300万亿韩元（约合人民币1.35万亿元），仅特别经营绩效奖金最高即可达到5.5亿韩元。若再叠加5000万韩元OPI，员工单年度绩效奖金规模可达6亿韩元，税前总薪酬约为7亿韩元。 这一水平相当于韩国大企业员工平均年薪的7倍。企业分析机构Leaders Index数据显示，去年韩国主要大企业员工人均实际年薪（含绩效奖金）为1.028亿韩元；而韩国经营者总协会统计显示，去年韩国全体正式劳动者人均工资总额仅为5061万韩元。这意味着，三星电子部分员工一次性获得的绩效奖金，最高可相当于普通劳动者14年的年薪。 问题在于，类似三星电子以及去年已引入相关制度的SK海力士等少数企业，凭借超景气周期具备将“营业利润的N%”无限制用于绩效奖金发放的能力，与其他企业之间的薪资差距恐进一步扩大。 事实上，除半导体产业外，大多数行业仍需优先确保设备投资及研发资金，难以按照营业利润大规模发放绩效奖金。对于连发起改善绩效奖金工会行动都较为困难的中小企业而言，与营业利润挂钩的绩效奖金制度更是遥不可及。 根据韩国雇佣劳动部《2024年全国工会组织现状》，员工规模300人以上企业的工会组织率为35.1%，100至299人企业为5.4%，30至99人企业仅为1.3%，30人以下企业则低至0.1%。 与此同时，此次薪资谈判也暴露出三星电子长期积累的劳资矛盾，以及围绕巨额绩效奖金差距产生的员工内部冲突。 有分析指出，为修复劳资关系，有必要建立常态化沟通机制，并在薪资及集体谈判发生冲突时，引入外部专家参与协调。同时，也应进一步完善基于各部门、各事业部绩效评估的独立核算式薪酬体系。

在韩国经济中，‘滴水效应’长期以来是保守派的用语。这个通常被称为‘滴水效应’的概念认为，当大企业成长并获得丰厚利润时，这些利益会流向合作伙伴、社区和消费者。大企业主导的工业化成功经验为这一论点提供了支持。 与之相对的是‘分水效应’，这是进步派的用语。它主张，只有中产阶级和普通民众的消费能力得到保障，经济才能持续增长。文在寅政府的收入主导增长政策就是一个典型例子。滴水效应与分水效应最终反映了‘增长优先’与‘分配优先’之间的长期对立。 滴水效应也曾是制造业的语言。我们习惯于三星、现代汽车和LG等大企业主导的成功模式。随着工业化时代的结束，滴水效应逐渐减弱。然而，韩国经济因久违的‘滴水效应’而再次活跃，而这次的滴水效应并非源于制造业，而是资本市场。 股市的繁荣正是这一现象的体现。每天都有庆祝的香槟和烟花绽放。全球股市中，韩国的KOSPI指数涨幅之快前所未有，似乎即将进入8000点时代。此前令投资者担忧的中东战争，如今在韩国股市中已成为次要因素。因此，股市话题无处不在。在餐馆和街头，大家都在谈论“我的股票涨得很厉害”。无论是老人、年轻人、主妇还是上班族，大家都沉浸在股市中。“如果看到抱着孩子的主妇出现在交易大厅，那就该卖出股票了”的说法如今已不再流行。社交媒体上流传的“瞬间赚了几亿”的梗让许多人感到羡慕。 股市的滴水效应在经济指标中也有所体现。股价飙升的热度正在向实体经济蔓延。韩国银行发布的5月消费者信心指数（CCSI）为106.1，比上月上涨了6.9点，创下自去年6月以来的最大涨幅。当前经济判断指数上涨了15点，达到五年七个月以来的最大增幅。这是半导体出口良好和KOSPI急剧上涨刺激了消费者期待心理的结果。“股票上涨时，消费也会复苏”的资产效应在某种程度上开始显现。 推动股市繁荣的半导体业绩也提升了实际国内总收入（GNI）。今年第一季度，实际国内总收入（GDI）较上季度增长了7.5%，同比增长了12.3%。这一数字同样前所未有。半导体这一“金矿”似乎没有枯竭的迹象，因而股市急剧上涨，现政府的信心也随之高涨。KOSPI指数从2000点徘徊到如今的8000点，足以让人感到自豪。总统的支持率也在60%以上高位运行。 然而……繁荣的温暖并未均匀分布。许多人抱怨“只有汝矣岛是个庆祝的地方”。周边经济状况并不乐观。首先，自营业者依然面临困境。2024年，年均倒闭人数将突破100万，倒闭率维持在9%左右。五大商业银行第一季度个人经营者贷款逾期率也上升至0.78%。房地产市场中，租赁不安的“火种”似乎正在逐渐扩大。 并非所有股市投资者都获得了“大丰收”。在KOSPI突破8000点后，随之而来的急剧下跌使得从20日开始的三天内，反向交易规模达到了3000亿韩元。虽然我们无法确切知道这个数字中有多少散户投资者，但追逐大丰收梦想的部分散户可能正在流泪。 当前的股市显然不是“昙花一现”的繁荣。更多的分析认为这是结构性变化。长期以来被低估的韩国股市重新获得评估无疑是积极的变化，值得欢迎。然而，这一滴水效应尚未充分滋润整个社会。在半导体和资本市场的华丽数字背后，自营业者、内需、债务和高利率的阴影依然浓厚。 政府需要更加关注这一点。股市带来的滴水效应是否能真正促进韩国经济的良性循环，还是仅仅停留在资产市场，留下另一种两极分化和债务后遗症，尚未可知。 因此，金融委员会主席李亿权在21日提出的“包容性金融转型”具有重要意义。青瓦台政策室长金勇范关于“超额税收”利用的国家层面思考也有其合理性。这可以被视为关于如何持续推动股市开始的滴水效应的认真讨论的开始。同时，希望能仔细审视自营业者、房地产以及半导体以外的主力产业的竞争力。 永远不会枯竭的金矿是不存在的。股市中涌现的资金流动何时会停止仍然是个未知数。此时，我们更应倾听被香槟声掩盖的“呼声”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

3月10日，SK集团会长崔泰源与行政安全部长尹浩中在首尔出席了“2026价值与增长论坛”，探讨低增长时代的突破口，并讨论社会价值与经济增长的结合方式。崔会长和尹部长基于“社会绩效信用（SPC）”的概念，研究了新的增长战略可能性。SK的非营利研究机构社会价值研究院在首尔江南区举办了此次论坛，主题为“低增长突破口，解决方案的变化”，旨在发掘低增长时期的社会问题解决方案和经济增长的良性循环结构。崔会长指出，韩国面临人口问题、两极分化、出口导向的经济结构和内需不足等多重挑战，这些问题几乎阻碍了经济增长。他强调，仅靠GDP增长无法保障韩国的未来，必须将社会问题解决纳入增长模式。尹部长表示，尽管韩国经济规模扩大，但国民的幸福感和生活质量并未同步提升。他认为，仅靠政府和市场是不够的，需要“社会团结经济”这一新领域。他指出，若能建立一个经济上认可社会价值的市场，将会开启新的可能性。论坛上，提出了通过测量社会问题解决成果并提供经济奖励的“社会绩效信用”模式，作为新的增长战略之一。通过这种结构，企业、政府和市民社会可以共同参与，创造新的经济生态系统。崔会长强调，减少社会不幸、增加幸福的活动值得充分奖励，企业、政府和市民社会应共同参与，才能实现新的增长模式。他表示，尽管过去十年研究过程中遇到困难，但仍需尝试新的增长模式，并利用AI等技术扩大社会价值创造。