近期，韩国银行业因家庭贷款额度问题掀起波澜。主要商业银行今年获批的家庭贷款总额度基本耗尽，正陆续关闭贷款窗口，引发市场广泛关注。 韩国金融界数据显示，截至本月20日，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行四大银行的家庭贷款余额达7.8953万亿韩元（约合人民币380亿元），已较年内家庭贷款新增目标（5.9493万亿韩元）超出32.7%。 韩国金融监督院要求商业银行在年初提交年度或半年度的家庭贷款新增目标。各银行需自行测算当年或未来一段时期内家庭贷款增速规模，并向金融监督院上报。该目标成为监管部门实施贷款总量管理的重要基准。 此前，政府实施“6·27”房地产调控政策时，金融监管部门要求银行业将今年下半年家庭贷款增幅目标削减至年初设定规模的约一半。虽然银行业随后重新提交了缩减后的目标值，但截至11月，银行贷款增量已超过目标的33%。 目前，四大商业银行均已超过各自设定的家庭贷款新增目标，超标比例从9.3%到59.5%不等。受此影响，各银行纷纷采取紧急措施，开始关闭新增家庭贷款通道。 KB国民银行自24日起，暂停线上线下所有购房贷款业务，同时停止受理其他银行转至该行的各类贷款，包括住房抵押贷款、全租房贷款、信用贷款，以及非面对面信用贷款产品“KB Star信用贷款I、II”。韩亚银行也自11月25日起停止受理今年内执行的抵押贷款和租赁贷款新增申请。 不过，新韩银行、友利银行及农协银行目前仍正常放贷。只有NH农协银行例外，其家庭贷款增量（1.8万亿韩元）尚未达到目标值（2.12万亿韩元），仍有总量管理空间。 然而，业内人士认为，这些仍在放贷的银行中部分机构可能很快也会限制家庭贷款。新韩银行计划若贷款集中流入现象加剧，将考虑实施放贷限制；友利银行已将各分行房地产金融产品额度限制在每月10亿韩元，并考虑根据未来贷款增长情况，自行停止非面对面渠道的贷款业务。 韩国金融界普遍预计，明年贷款紧缩可能持续。据悉，金融监督院即将向各银行发送公文，要求提交明年的家庭贷款总量管理目标。金融监督院相关负责人表示：“通常每年12月主要宏观经济指标发布后，向银行传达相关要求。今年也将很快发送公文，旨在督促银行管理家庭贷款总量。” 韩国金融部门长期遵循的一项原则是，银行年度家庭贷款余额增速不得超过名义国内生产总值（GDP）增速，并据此对银行体系实施贷款总量管理。当前政府、韩国开发研究院（KDI）以及国会预算政策处均将明年经济增长率预测在1.8%至1.9%区间，这意味着监管机构可能将明年的家庭贷款新增目标设定在3%左右。 业内人士分析称，如果政府继续执行今年的贷款政策，明年出现“贷款荒”的情况并非不可能。业内人士还指出，明年年初贷款可能正常受理，但随着时间推移，当贷款增量逼近监管目标时，银行可能会像今年一样暂停受理住房抵押贷款等主要贷款产品。 韩国银行业此次家庭贷款额度的紧张状况，不仅反映出市场对资金的强烈需求，也凸显出金融监管政策对银行业务的重大影响。业内人士透露，尽管个人贷款申请者感受到贷款门槛提高，但李在明政府正在推动“生产性金融”政策，要求银行将重心从家庭贷款转向企业贷款，这使得银行明年难以维持今年的家庭贷款投放规模。

上月首尔公寓交易量同比激增，增幅超过两倍。然而，在建筑业景气持续低迷的背景下，竣工后未售房数量再度攀升，韩国楼市呈现结构性分化。 韩国国土交通部（以下简称国土部）28日发布的统计数据显示，10月全国住宅交易量为6.9718万件，环比增长10%，同比增长23.2%。 其中，首尔住宅交易量为1.5531万件，环比增长41.3%，同比暴增116.8%。相比之下，地方住宅交易量为3.074万件，环比增长6.2%，同比仅增长4.7%。 数据显示，全国公寓交易量为5.6363万件，环比增长13.5%，同比增长31.3%。值得关注的是，首尔公寓交易量为1.1041万件，环比增长62.5%，同比飙升176%。 首都圈住宅交易量为3.9644万件，环比增长26.7%，同比增长58.5%。国土部分析指出，10月15日政府宣布将首尔全域及京畿道12个地区指定为调控区及土地交易许可区后，市场出现“抢搭末班车”式的集中交易。 10月全国全租房及月租房交易量为19.9751万件，环比减少13.4%。具体来看，全租房交易量为7.1891万件，环比减少9%，同比减少20.3%；月租房交易量为12.686万件，环比减少15.8%，同比增长5.9%。 今年前10个月月租占比为62.7%，较去年同期上升5.4个百分点，韩国住房市场“月租化”趋势加速。 截至今年10月，全国未售房为6.9069万套，环比增加3.5%。其中，首都圈为1.7551万套，环比增加14.3%；地方为5.1518万套，环比增加0.2%。 被视为市场风险指标的竣工后未售房为2.8080万套，环比增长3.1%。地方占竣工后未售房比重高达84.5%，主要集中在大邱（3394套）、庆尚南道（3326套）、庆尚北道（3236套）、釜山（2713套）、京畿道（2236套）、忠清南道（2146套）和济州（1965套）等地。

韩国房地产院10月住宅价格动向调查显示，首尔公寓平均月租飙升至146万韩元（约合人民币7028元），创下自2015年统计编制以来的历史新高，较十年前上涨约61%。受政府加强调控影响，购房和全租选择减少，“全租转月租”趋势明显，居民居住成本不断加重。 今年1月至10月，首尔公寓月租合同达47.6634万件，约为2020年同期的两倍，租房合同中月租占比也从41.2%升至64.5%。统计显示，公寓平均月租年内持续上涨，从1月的134万韩元增至10月的146万韩元。江南区月租最高，为261.6万韩元，其次为龙山、瑞草、城东和松坡等区，均高于首尔平均水平。 联排住宅价格同样上涨，首尔整体住宅平均月租118.9万韩元，同比上涨约7%。按中位收入测算，二人家庭月收入约37%用于月租，四人家庭约24%，居住负担明显加重。 分析认为，贷款限制和调控政策导致购房及全租难度增加，市场可选房源集中于月租，尤其新婚夫妇和青年群体资金有限，选择月租比例上升，短期内月租需求或持续在高位。

韩国不动产院17日发布的《10月全国住宅价格动向调查》显示，首尔综合住宅交易价格指数环比上涨1.19%，涨幅几乎是上月（0.58%）的两倍，甚至超过6月27日贷款管制措施实施前的水平（0.95%），创下2018年9月（1.25%）以来7年多的新高。 单项来看，首尔公寓交易价格指数上涨1.43%，涨幅接近上月两倍，也几乎与6月房价快速上涨时期（1.44%）持平，高于全国平均水平（0.4%）约四倍。 分析人士指出，“10·15”房地产对策出台前，围绕汉江沿线等可能纳入管制区域的传闻，引发买方集中入市；政策公布后至20日，在实施两年实际居住义务前可交易的土地，也催生了最后一波“Gap投资”（差价投资）需求，进一步推高房价。 从首尔各区来看，江北地区涨幅主要集中在城东区（3.01%）、麻浦区（2.21%）、广津区（1.93%）、龙山区（1.75%）和中区（1.67%）。江南地区则以松坡区（2.93%）、江东区（2.28%）、阳川区（2.16%）、永登浦区（1.68%）及铜雀区（1.67%）涨幅显著。 首都圈整体住宅综合交易价格环比上涨0.6%，涨幅较上月（0.22%）明显扩大。其中，京畿道上涨0.34%，主要受城南市盆唐区、果川市、光明市及河南市带动；仁川市上涨0.07%。京畿道公寓价格涨幅为0.45%，较上月（0.07%）放大六倍。非首都圈住宅综合价格由-0.03%回升至持平，五大广域市跌幅收窄至-0.01%，八个道由-0.01%转为持平，世宗市涨幅收窄至0.02%。全国住宅综合买卖价格环比上涨0.29%，较上月（0.09%）明显扩大。 不动产院表示，首尔及首都圈重建区和学区房核心小区交易活跃，买方咨询集中，签约频繁；相对偏远的区域交易相对冷清，但准新建及推进中的重建小区仍呈上涨趋势，全国市场呈现明显分化。 全租市场同样保持上涨态势。10月，全国住宅综合全租价格环比上涨0.18%，较上月（0.10%）扩大0.08个百分点。首尔涨幅从0.3%升至0.44%，主要集中在居住环境优越的新建及大型小区；京畿道从0.11%上升至0.24%，仁川从0.06%升至0.14%，涨幅明显扩大。非首都圈涨幅从0.04%升至0.07%，五大广域市上涨0.13%，八个道由持平转为上涨，世宗市仍维持高位涨幅（0.9%）。

受韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策影响，全租房价格持续飙升、房源愈发稀缺。在此背景下，部分无法承受压力的首尔市民开始向外搬迁，但临近首尔市的果川、河南、安养和城南等京畿地区情况同样严峻。 在首尔市民向外转移的情况下，带动首尔周边地区租金上升。分析指出，这种趋势或将引发原本居住在京畿地区的居民被迫搬到更偏远的地区。 韩国不动产院数据显示，截至11月首周，京畿道公寓全租价格环比上涨0.09%，已连续13周保持增长态势。其中，河南市涨幅最大，达0.47%，其后依次为，城南盆唐区（0.39%）、水原灵通区（0.28%）、光州市（0.28%）及安养万安区（0.21%）。 京畿道部分小区全租价格实际涨幅显著。在河南市学岩洞“HILLSTATE Central Wirye”面积为98.71㎡全租价格从上月8亿韩元（约合人民币391万元）升至本月8.5亿韩元。城南市寿井区仓谷洞“Wirye Central Xi”全租价格（84.94㎡）也从上月7.7亿韩元涨至本月的8亿韩元，目前市场价已飙升至9.5亿韩元。 据房地产大数据平台Asil统计，截至6日京畿道公寓全租房源仅存2.0638万套，较年初（3.0999万套）锐减33.5%。其中，安养万安区降幅最为显著，从1308件骤减至仅51件，降幅高达88.5%；龙仁处仁区从909件降至192件，抱川市从181件降至45件，河南市从738件降至208件，城南中原区从395件降至121件。 业界预测，随着新建公寓供应量急剧收缩，京畿道租赁危机将持续蔓延。今年京畿道新建公寓供应量为6.6万户，明年将降至4.3万户，降幅近35%。业内分析表示，长期供应短缺与非公寓类住房需求萎缩，使首都圈全租价格上涨趋势长期化。 汉城大学经济·房地产学科权大中（音）教授表示，因首尔全租房稀缺，部分租客开始搬到租金压力相对较小的京畿地区。但在住房供需结构性失衡未得到改善的情况下，这种“租客外溢”现象将进一步加剧。

韩国住房租赁贷款出现明显的集中化现象。韩国租赁贷款余额的近三分之二集中于高收入群体，而低收入群体的贷款占比则持续下降，引发社会关注。 国会企划财政委员会所属国民力量党议员朴成训22日从韩国银行（央行）获取的资料显示，截至今年第二季度，高收入群体持有租赁贷款余额占总额的65.2%。 自新冠疫情以来，受房价与租房押金上涨影响，高收入群体贷款占比持续攀升。数据显示，以第一季度为基准，2021年为61.2%，2022年为62.3%，2023年为62.4%，去年为62.8%，今年则跃升至64.6%，第二季度进一步突破65%。 以借款人数为基准，高收入群体占比也从2021年第一季度的49.8%上升至今年第二季度的54.6%。 与此相反，低收入群体贷款占比呈持续下降趋势。截至今年第二季度，低收入群体持有的租赁贷款余额仅占总额的7.6%，较2021年第一季度的9.1%下降1.5个百分点。 以借款人数计算，从2021年第一季度的12.5%降至去年第一季度的10.3%，今年第一季度进一步降至9.9%。 综合来看，韩国住房租赁贷款已明显向高收入阶层倾斜。业内人士分析称，这一现象主要受近年租房押金飙升影响。高收入群体的租房押金额度通常较大，即便涨幅相同，其贷款余额增长也更为明显。 另一方面，有观点指出，低收入群体的贷款门槛提高，房价与租金的持续上涨也使他们可选择的住房愈发有限。朴成训指出，李在明政府的房地产监管措施导致市场上全租房供给减少，青年、新婚夫妇等刚性需求购房者正被挤出全租房市场，被迫转向月租房。 韩国有一种独特的租房模式叫“全租房”。租客向房东缴纳一大笔押金，在合同期内无需再每月支付租金。但该制度存在各种问题——房东拿到巨额押金后，往往会用于投资或购买更多房产。如果房价下跌，房东的资金链就可能断裂，导致无法退还押金。 部分专家警告称，以高收入群体为中心的租赁贷款可能加剧家庭债务风险。韩国银行行长李昌镛此前在国政监察中表示：“若不改革全租房制度，家庭杠杆率将持续上升。即便伴随阵痛，也必须调整。”

近期，韩国围绕外国人房地产购置问题的争议不断升温。舆论认为，外国买家因不受与本国居民同等的贷款与税务监管，在韩国房地产市场形成了“逆向歧视”。与此同时，部分舆论将问题过度政治化，甚至夹杂反华情绪。业界普遍认为，政策讨论应基于制度公平与市场稳定，而非民族偏见。 本月13日，韩国国会国土交通委员会召开国政监察会议，多名国会议员集中质询了外国人购房监管漏洞问题。国会议员一致指出，与必须遵守总债务本息偿还比率（DSR）、贷款价值比（LTV）等多重贷款管控的韩国居民不同，外国人可通过海外金融机构贷款绕开相关限制，在韩国房地产市场上拥有更强的购房能力。 国民力量党议员金姬廷进一步批评称，部分外国人通过无资质房屋出租实施“全租房诈骗”，之后直接出境，受害者几乎无法获得补偿。当前既无出境限制，也缺乏针对性的政府对策。 国民力量党议员金恩慧则指出，国土交通部此前推出的“外国人土地交易许可区”制度仍存在监管漏洞。国土部在今年8月经中央城市规划委员会审议，将首尔及京畿道、仁川的部分区域指定为“外国人土地交易许可区”，旨在防范外国人利用境外资金进行投机性购房。 根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，批准后4个月内入住且实际居住至少两年。金恩慧指出，该制度存在明显缺陷。在这些区域，外国人购房无须提交资金来源等材料，虽然规定必须“居住至少两年”，但许可往往先发放，事后才确认是否实际居住。 国土部方面坦言，基于互惠原则实施外国人购房限制在执行层面仍面临困难。各国的土地所有权制度、外国人购地规定存在明显差异，难以在韩国法律框架下实现统一适用。 韩国房地产院统计显示，在韩国持有住房的外国人数量从2022年下半年8.16万人增至去年下半年9.86万人，两年内增加近1.7万人。值得注意的是，购房集中于江南三区（瑞草、江南、松坡）及麻浦、龙山、城东和广津。 国土交通委员会所属共同民主党议员郑俊镐发布资料显示，截至去年12月，美国人在首尔持有的公寓数量达5678套，其中六成以上位于汉江带地区。中国人购房数量排名第二，在江南地区购入159套。 大韩建设政策研究院研究员李殷炯认为，应基于“公平与透明”原则重新审视外国人购房问题。外国人购房的资金来源不明，且土地所有权可永久持有，与本国人相比确实存在不公平。虽然目前房地产交易量尚不足以扰乱市场，但需要尽快在制度层面进行讨论。 然而，亦有不同声音认为，部分政策诉求背后存在反华情绪。共同民主党议员田溶冀提出了一个值得思考的问题：“李明博政府时期通过投资移民制度，让中国资本大量流入济州岛；如今却又限制中国人购房。这种‘门开了又关’的做法反映出政策的不一致性，需要认真反思。”

随着首尔公寓价格持续攀升，租赁市场可供房源持续缩减，租金水平亦随之呈上行态势。进入秋季搬迁旺季，市场租赁需求显著上升，然而受限于房源供应减少及贷款监管政策收紧，首尔公寓的全租房源数量出现明显萎缩。行业分析指出，在供需失衡的背景下，短期内首尔全租及月租价格仍将维持上涨趋势。 KB房地产于30日发布的《月度住宅价格动向》显示，9月首尔全租供需指数达154.2，环比上涨2.2百分点。创自2021年10月（162.2）以来的最高水平。全租供需指数取值范围为0至200，若指数超过100，则表明市场房源供不应求的状况较为突出。 自“6·27家庭贷款调控”政策实施以来，首尔公寓的全租房源呈持续下滑态势。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低价位住宅集中区域，房源萎缩尤为显著。据房地产大数据平台Asil统计，截至本月29日，首尔公寓全租房源总量为2.3832万套，较贷款调控政策实施次日的6月28日（2.4801万套）减少约4%。 从区域分布来看，城北区全租房源降幅最大，减少40.4%；冠岳区、中浪区及江北区紧随其后，分别下降35.5%、34.7%和29%，均为中低价住宅集中区域，房源萎缩趋势尤为明显。业内分析认为，尽管秋季迁居需求上升，但由于新增房源不足以及贷款政策持续收紧，市场供应趋于紧张，从而推动全租及月租价格持续走高。 据韩国找房源平台Zigbang数据，首都圈公寓入住量从今年一季度的3.4175万户，降至第二季度的2.6088万户，第三季度进一步缩减至2.4302万户。进入10月，预计首都圈入住量仅为1128户，或将创自2015年5月以来首次跌破1000户大关。受此影响，下半年租赁市场仍将面临供应短缺、全租转月租现象增多等挑战，价格波动风险可能加剧。 业内人士进一步指出，近期贷款监管政策趋严，导致部分购房需求转向租赁市场，加剧租赁需求集中释放。同时，全租贷款条件收紧，促使月租形式在市场中占比逐渐扩大。在供应持续紧张的态势下，预计租赁价格上行趋势仍将延续。 此外，全租价格展望指数已连续两个月呈上升趋势。KB房地产数据显示，9月首尔全租价格展望指数为118.2，较上月提高4个百分点。今年1至9月期间，该指数持续位于基准线（100）以上，反映出市场对未来租金上涨的预期较为强烈。

一项调查显示，自韩国“6·27贷款调控”政策实施数月以来，首尔小户型公寓的月租交易量显著上升。受全租贷款额度收紧影响，租客可选择范围收窄，市场供应房源明显减少。行业分析指出，该贷款调控政策加剧了普通民众在居住方面的经济负担。 据韩国国土交通部于3日公布的实价交易系统数据，今年7月，首尔60平方米以下小户型公寓的租赁交易中，月租占比达54.5%，环比（51.8%）上升2.7个百分点。小户型公寓的月租比例自6月起已超过五成。考虑到目前数据统计尚未完全结束，该数值有可能进一步上升。 业内分析认为，受贷款限制政策影响，首都圈全租贷款额度缩减，是推动月租比例上升的主要原因。在全租价格并未出现下降的背景下，租客实际可支配资金减少，促使更多人转向月租模式。根据“6·27贷款调控”政策，青年群体的全租贷款上限从2亿韩元（约合人民币102.2万元）降至1.5亿韩元，新婚夫妇的贷款额度也从3亿韩元下调至2.5亿韩元。此外，韩国住宅城市保障公社（HUG）的首都圈全租贷款担保比例也从90%降至80%。同时，新规要求购房者在办理住房抵押贷款后六个月内必须完成迁入申报，这也进一步抑制了全租市场的供应，推动月租需求上升。 小户型公寓的月租比例涨幅显著高于其他面积。数据显示，首尔整体公寓租赁交易中月租占比在6月为42.3%，7月升至43.9%，政策实施前后一个月内增长1.6个百分点。相比之下，大户型公寓（专有面积135平方米以上）的月租比例仅从37.2%小幅升至38.3%。 有观点认为，此次贷款管制对资金实力不足、高度依赖贷款支付全租保证金的群体影响最为显著。NH农协银行房地产专家尹秀敏（音）表示：“小户型公寓的全租需求群体普遍资金储备有限，对贷款依赖度较高，因此直接受新规冲击。从年龄结构看，青年群体所受影响尤为突出。尤其在贷款审查趋严的态势下，越来越多租客正转向月租模式。”

一项调查显示，下月韩国公寓入住量将大幅减少，受政府实施的“6·27贷款调控”政策影响，全租房市场紧张局面或进一步加剧。 房地产平台企业Zigbang数据显示，9月韩国公寓入住量共1.1134万套，环比（1.6549万套）减少约33%。公寓入住量预计在10月降至1.0902万套后，于11月回升至2.3946万套，12月进一步扩大至2.0577万套。数据显示，9月首都圈公寓入住量仅5695套，环比（9655套）下降约41%。其中，首尔为128套、京畿道和仁川分别为4692套、875套。 在新房供应不足的背景下，受高强度贷款限制与利率下调影响，全租公寓向月租的转变速度持续加快。韩国最高法院登记信息广场发布的数据显示，截至今年7月，月租交易量共达105.6898万件。同期，2022年至去年月租交易量分别为84.3078万件、83.8773万件以及83.2102万件，均维持在80万件以上。 分地区来看，首尔、京畿道以及仁川月租交易量分别为34.3622万件、29.2205万件、5.1935万件。釜山（6.3171万件）、庆南（4256件）、忠南（3.7117万件）和大田（3.6091万件）等部分地区交易量均创新高。 随着新房供应量减少，全租房比例持续呈下降趋势。据房地产市场调查企业房地产R114发布的数据，首都圈公寓入住量预计从今年的14.5237万套降至明年的11.147万套，降幅达23.2%。其中，首尔市区入住量从今年的4.6767万套或骤降至明年的2.8355万套，降幅高达39%。更令人担忧的是，截至后年的2027年仍难改善公寓入住量持续下滑态势，届时首都圈整体入住量预期降至10.51万套，较今年减少27.6%，首尔地区（8803套）则预期较今年暴跌81.2%。 西江大学一般大学院房地产专业教授权大中（音）表示：“在首尔住房供应严重不足的情况下，全租房需求仍在不断增加。供不应求不仅会推高全租房价格，市场紧张局面也将长期持续。”