一项调查显示，上月韩国首都圈（首尔·京畿·仁川）地区，外国人购买房产（公寓、联排及多户住宅、办公型公寓等）的数量创2年8个月以来的最低纪录。 据韩国法院登记信息广场于3日发布的数据，今年10月在首都圈完成房产所有权转移登记的外国人数量为560人，创自2023年2月（427人）以来的最低水平。 进入今年以来，首都圈范围内外国人购房数量从1月的606人增至8月的1051人，连续七个月保持增长。针对这一现象，韩国政府自8月26日起将首尔全境以及京畿道、仁川市的主要区域指定为外国人土地交易许可区，并规定外国人如非出于实际居住目的，不得购买住房。 自韩国政府发布6·27贷款管控措施后，将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元，本地购房需求因监管加强而显著下降。然而，由于外国人不受该限制影响，持续购房行为引发社会争议。为此，政府进一步将外国人土地交易许可制度的适用范围扩大至所有住宅类不动产，包括公寓、独栋住宅、联排及多户住宅等，但办公型公寓因归类为“非住宅用途”而不在此列。 根据该制度，外籍购房者必须事先获得地方自治团体批准，并在取得许可后的四个月内入住所购住宅，同时须履行购房后连续两年实际居住的义务，意味着以投资为目的的购房行为已被明确禁止。此外，对于外国人在韩国出售房产所获资本利得，如涉及需由海外税务机构追缴税款的情况，韩国国税厅将进行信息通报并转交相关海外税务机构。政府也同步加强了对涉及外国人的住房交易的常态化监督与专项调查。受上述政策影响，首都圈外国人房产交易人数从8月的1051人下降至9月的976人，上月进一步降至560人，连续两个月呈回落态势。 具体来看，10月外国人在首尔的购房人数从9月的174人减少至133人，京畿道从540人降至288人，仁川市则由262人降至139人。建国大学房地产研究生院教授朴合洙（音）指出，首都圈实施的外国人土地交易许可制度效果已逐步显现。于对等原则在一定程度上限制外国人购置房地产，是维护韩国国内房地产市场稳定的必要举措。 从国籍分布来看，上月于首都圈购房的外国人中，中国籍购房者人数最多，为438人，其次为美国籍133人，加拿大籍33人。

一项调查数据显示，外国人持有的韩国土地面积四年间增长约20%。 国会国土交通委员会所属国民力量党议员金姬廷9日从国土交通部获取的资料显示，外国人所持有的韩国土地面积从2020年的2.5334亿平方米增至去年的2.679亿平方米。以宗地为基准，外国人持有的土地同期由15.7489万宗增至18.8466万宗，增长19.6%。从宗地价值来看，外国人持有土地的公示地价总额由31.4万亿韩元（约合人民币1577亿元）增至33.4万亿韩元，涨幅达6.37%。 其中，中国人持有的土地数量尤为突出。根据统计，去年中国人在韩持有的土地为7.7714万宗，占总宗地数量的41.2%，持有面积为2121万平方米。从土地面积来看，美国人持有的土地最大，达1.4331亿平方米，占总面积的53.4%。 据了解，外国人持有的土地主要集中在首尔和京畿道等首都圈地区。以京畿道为例，外国人持有的土地数量为5.9307万宗，位居首位。其后依次为首尔（3.9664万宗）、济州（1.5772万宗）和仁川（1.5176万宗）。从土地用途来看，公寓用地最多，为5.1738万宗。商业用地（1.3059万宗）、独栋住宅用地（1.2482万宗）、休闲用地（6784宗）和工厂用地（4719宗）紧随其后。 另一方面，国土交通部自2022年起对外国人房地产交易进行专项调查。数据显示，2022年住房投机专项调查中，共发现567起可疑违法行为，其中中国人涉及314起，占比最高。2023年土地专项调查显示，在528起可疑行为中，中国人涉及211起，再次位居首位。 金姬廷表示，政府应加强对外国人土地交易的监管，防止韩国成为土地投机者的乐园。她还建议，除外国人土地交易许可区域外，应全面实施土地交易许可制度，以遏制外国人投机行为。

在全球房地产市场风云变幻的背景下，韩国出台了一项备受瞩目的房地产新政策。上月21日，韩国政府宣布，为有效抑制海外资金流入引发的房地产投机行为，将在首尔、京畿道和仁川等核心区域对无居留权资格的外国人实施购房限制令。这一消息迅速成为全球房产界的热议焦点。 根据新规定，外国个人、外国法人以及外国政府在指定区域进行住宅交易时，必须获得地方政府的事前批准。该措施覆盖首尔、仁川7个区以及京畿道23个市郡，已于上月26日正式生效，有效期为一年。 更为严格的是，新政策对获批购房的外国人提出了明确的居住要求。外国人须在获得许可后的四个月内入住，并在当地居住至少两年。同时，政策明确禁止外国人通过租客押金进行“押金投资”等投机行为。对于违规者，地方政府可下达限期整改令，对拒不履行者将处以最高相当于房价10%的年度罚款。 这类限制措施在国际社会上并非先例。加拿大温哥华、澳大利亚悉尼等地此前都曾因房地产市场过热而出台类似的外籍购房限制政策，以维护本地房地产市场的稳定发展。 在经济全球化浪潮推动下，越来越多的外国资金将目光投向韩国房地产市场。首尔等核心城市凭借优越的地理位置、发达的经济基础和丰富的城市资源，成为外籍投资者的热门选择。 然而，大量外资的涌入也带来了严重的副作用——房价一路飙升，给韩国本土居民的购房需求带来巨大压力。过去几年，首尔热门区域房价持续大幅上涨，而普通民众的收入增长速度却远远跟不上房价涨幅，“住房难”问题日益凸显。对此，韩国民众认为，部分外籍购房者的投机行为进一步扰乱了房地产市场的正常秩序，加剧了供需失衡。 新政策的出台在韩国国内引发了截然不同的反响。不少普通民众对政府终于向外国“炒房客”出手表示支持，认为这是政府为民办实事的体现。然而，也有房地产专家提出质疑，认为这是对外国资本的不当限制，与经济全球化和投资开放的理念相悖。 韩国房地产经济研究所所长金仁万指出，让韩国民众感到不满的是，在政府实施“6·27”贷款收紧政策后，韩国本土居民的购房量几乎减半，而外国人的购房量却反而增加了20%以上。但从整体数据来看，外国人持有的住房仅占韩国全部住房的0.52%。 金仁万表示，在市场经济体制下，外国人购房本质上属于资本投资行为，如果一味阻止外资进入，反而可能对韩国经济发展产生负面影响。至于首尔房价，由于需求旺盛而供应不足的基本面并未改变，即使没有外国购房者，未来仍存在上涨的可能性。 展望未来，随着这一禁令的实施，首尔等地的房地产市场必将迎来新的变化。在投机性需求减少的情况下，房价有望逐步回归理性区间，韩国居民面临的购房压力也将得到一定程度的缓解。不过，业内专家普遍认为，整体市场格局难以出现根本性转变。尽管外国人房地产交易呈现明显增长趋势，但其在整体交易中的占比仍然较小，因此难以从根本上左右市场走势。

韩国银行业正加速布局外籍客户市场，业务范围从传统的境外汇款服务，逐步扩展至贷款、信用卡、保险等全方位金融服务。 韩亚银行近日针对居住在韩国的外籍劳动者推出信用贷款产品——“Hana 外国人 EZ Loan”。该产品旨在提升外籍劳动者的金融服务可及性，助力其在韩国实现更稳定的生活和长期定居。 据介绍，持有特定活动签证（E-7）和就业签证（E-9）的外籍劳动者最高可申请1000万韩元（约合人民币5万元），贷款期限最长可达30个月。 该产品可在韩亚银行专为外籍劳动者设立的营业网点办理。此前，韩亚银行已在首尔、仁川、金浦、光州、金海、大邱、龙仁、安山、议政府、天安、平泽、抱川等地设立了16家以外籍客户为服务重点的营业网点，工作日及周日均正常营业。 韩亚银行相关负责人表示：“为了让在韩外籍劳动者能够享受更便利的金融服务，此次推出了这款信用贷款产品。未来我们将持续扩大定制化金融服务，以满足不同外籍客户的需求。” 据韩国法务部出入境外国人政策本部的数据，截至去年年底，在韩居留外国人约为265万人，其中具有就业资格的外籍劳动者达56.7万人。随着在韩长期居留的外籍劳动者及随行家属人数不断增加，在住房、教育等方面的资金需求持续增加，相应的金融支持需求也愈发迫切。 值得关注的是，银行针对外籍客户的业务正在从境外汇款逐步拓展至贷款、信用卡、保险等更广泛的金融领域。 新韩银行近日与新韩信用卡公司合作，面向外籍客户推出定期存款担保信用卡服务。该服务以银行定期存款作为担保，为外籍客户发放信用卡。即便没有信用记录，外籍客户也能享受与普通信用卡相同的各项优惠，并可直接使用交通卡的后付功能，大幅提升了日常支付的便利性。 新韩银行相关负责人表示：“此次推出的信用卡服务为外籍客户提供了多元化的优惠。我们期待这项服务能够帮助外籍客户积累信用记录，享受更便利的韩国金融服务。” 此前，韩国主要商业银行在面向外籍客户的信用贷款业务上一直持谨慎态度。相比本国客户，外籍客户的信用评估相对困难，若外籍客户借款后离境，贷款几乎无法追回，因此风险较高。 尽管如此，外籍客户金融市场已被视为“蓝海”，各大银行正积极争夺这一群体。业内人士表示，随着在韩外籍人口快速增长，外籍客户的重要性日益凸显。在国内市场日趋饱和的背景下，银行将外籍客户视为增长新动力，纷纷提前布局，抢占市场先机。

韩国低出生率和人口老龄化趋势持续加剧引发社会各界对劳动力短缺问题的深切忧虑。一项调查显示，若在韩长期居留的海外高端人才规模增加100万人，预计将创造相当于国内生产总值（GDP）总量6%的经济效益。 大韩商工会议所于13日发布《海外人才引进经济效应分析》报告显示，外籍人才在经济活动人口中的占比每提升1个百分点，相应地区的人均地区生产总值（GRDP）将实现约0.11%的增长。根据2023年全国经济数据模型测算，若外籍人才规模扩大100万人，全国GDP总量有望提升6%，经济效益约为145万亿韩元。该研究基于2012至2023年间全国17个市道外籍人才登记数据，系统分析了外籍人才流入对区域经济增长及经济规模的影响机制。报告还预测，当前在韩登记外籍人口为135万人，若该规模扩展至500万人，预计将产生累计361万亿韩元（约合人民币1.87万亿元）的经济效益。 从宏观经济需求分析，该增长效应不仅源于人口数量的增加，更得益于具备专业知识、技术能力与职业技能的海外高端人才集聚效应所带动的消费升级与产业增值。引进海外人才的核心价值在于通过提升劳动生产率、强化产业竞争优势以及促进产业结构优化升级，从而实现经济效益的最大化溢出。 报告指出，海外人才引进战略将成为应对人工智能（AI）发展、出生率下降、国际竞争力提升和内需市场扩张等四大核心议题的关键突破口。在具体战略方面，报告提出了三大方向，包括规划建设面向外国人的宜居型特色城市；重点引进全球半导体制造产业（Fab）；实施海外定制化人才培养与引进计划。 宜居型特色城市建设方案主张，完善基础设施的同时，通过构建产业集群、引入跨国企业，并配套实施签证便利化政策、税收优惠政策以及教育医疗等公共服务体系。全球半导体制造产业引进计划不仅能为企业建立稳定的人才供给渠道，更有助于将地方打造成为具有先进产业基础的区域。而“先培养、后引进”的创新模式则着眼于在海外开展与韩国产业需求相匹配的专业教育培训，重点针对越南、印尼等东南亚国家顶尖高校在校生，实施涵盖“人才培养、就业对接、长期居留”一站式项目。 大韩商工会议所指出，在人工智能技术迅猛发展的新时代，全球范围内的高端人才竞争日趋白热化。当务之急是加快建设具有国际竞争力的现代化城市，构建海外人才快速落地机制，并配套完善相关政策体系，以切实推动经济高质量发展。

韩国统计厅29日公布《2024年人口住宅总调查结果》（登记普查方式）显示，去年在韩外国人首次突破200万，但本国人口持续减少，韩国总人口实际上处于增长停滞状态。 去年韩国本国人口共计4976.3万，在总人口中占比96.1%，较前一年减少7.7万，已连续四年下降。相反，在韩外国人去年增加10.8万，达到204.3万（3.9%），首次突破200万大关，成为人口增长的关键。外籍人口增加的主要原因在于就业许可制度扩展、地方留学生引进等政策。 在韩外籍人士中，韩裔中国籍占比最高（26.3%），其后依次为越南（14%）和非韩裔中国籍（10.9%）。去年增幅最大的国籍是越南（3.8万人），缅甸和尼泊尔也显著上升。 韩国人口老龄化趋势去年进一步加剧，65岁以上老年人口首次突破千万，占比高达19.5%，也就是说每五名韩国人中就有一名老年人。15至64岁生产年龄人口为3626.3万，减少28.3万；0至14岁少年人口542.1万，也减少近20万。韩国中位年龄达46.2岁，较前一年增加0.6岁。 显示老年与少年人口数量比率的老龄化指数为186.7，较2019年增加64.4。老年人口抚养比（生产年龄人口与老年人口比率）为27.9，也有所上升。 从地区来看，首都地区人口为2630.8万，占全国的50.8%，自2019年以来持续增长。京畿道人口最多，其次为首尔和庆尚南道。首尔、釜山等特别市和广域市人口则持续减少。 家庭结构方面，全国总户数为2299.7万户，其中单人家庭达804.5万户，占比36.1%，较前一年增加21.6万户。亲属家庭减少，而非亲属家庭增长6.5%。受单人家庭增加影响，平均每户家庭人口降至2.19人。 此外，在全国229个市郡区中，有216个地区65岁以上人口多于15岁以下少年，占比高达94.3%。18岁以上人口中，未婚占比29.6%，较前一年增加6.1万人；已婚则减少1.3万人。 本次调查以去年11月1日0时为基准，根据居民登记、外国人登记和建筑物分类账等多项行政资料进行统计。

近期，韩国房地产市场出现了引人关注的现象。在韩国政府严控房贷的背景下，外国购房者却大举进入韩国楼市，特别是首尔核心地区。这一趋势引发了“外国人当房东，韩国人当租客”的社会争议。 韩国法院登记信息广场的最新数据显示，今年上半年在韩国购房并完成产权转移登记的外国人达1.05万人，同比增长21.2%。从地区分布来看，首尔占据了近一半，达5024人（47.8%），远超京畿道（3126人）和仁川（796人）。值得注意的是，首尔江南区以594人位居首位，松坡区（486人）、瑞草区（420人）、麻浦区（339人）等房价较高的区域也备受青睐。 市场分析指出，这些外国购房者主要瞄准首尔未来具有升值潜力的优质地段，既追求租金收益，也期待资产增值。这种购房行为客观上推高了当地房价，尤其是在首尔江南区等传统富人区。 有分析认为，由于外国人不受房地产调控政策的影响，其购房行为可能正推高部分区域的房价。尤其是在因贷款限制而令韩国人购房受阻的首尔江南一带，外国买家持续流入，可能导致房价创新高。 这一现象与韩国购房者的处境形成鲜明对比。由于政府将首都圈住房贷款上限设定为6亿韩元（约合人民币310万元），购房者面临融资困难。而外国购房者却可以通过其本国金融机构融资，轻松绕过韩国政府的贷款限制。 随着针对外国人购房行为的担忧加剧，相关部门也开始着手应对。首尔市政府近日宣布，将加强管理外国人房地产交易，严密检查筹资信息，缜密调查不正常交易。 市政府方面表示，随着外国人房地产交易的增加，不断有意见指出市场上存在通过海外资金非法购置房地产、变相赠与等不正常交易的可能性。对此，市政府计划周密检查外籍人员申报时提交的筹资信息；从国土交通部每月通报的不正常交易信息中筛查以外国人名义进行的交易；针对土地交易许可区内购房的外籍人员进行实地调查，了解购房人是否居住。 ◆中国买家成为主力军 在韩国房地产市场上，中国买家表现尤为活跃。过去，许多美国人在韩国购买房产，而近年来中国人对韩国房地产市场表现出了极大的兴趣。数据显示，上半年中国购房者达4387人，占比高达66.7%。 部分中国买家甚至选择全款购房，其资金多来自中国本土银行的贷款支持。房地产中介行业相关人士表示：“曾几次接待来韩国购买房屋的中国买家，他们都是通过中资银行贷款全额购房。” 对于这一现象，业界专家看法不一。韩国房地产经济研究所所长金仁万接受本报记者采访时表示，中国买家在韩国外国购房者中占比显著提升，这一现象背后有着多方面的因素。在京畿道富川市、始兴市等工业区聚集地，许多中国劳工出于定居需求购置房产。但同时也不乏以投资为目的的中国买家。这种跨境房地产投资并非韩国独有，而是全球资本流动的常态。 针对外界担忧，金仁万认为，外国人在韩持有土地仅占国土总面积的0.27%，其中中国投资者占比更小。该规模的海外资本流入对韩国市场影响有限，反而体现了外国投资者对韩国经济的信心，不必过度解读为负面现象。 但另有观点指出，在韩国人因政策限制难以购房的同时，外国人却可以规避监管，这种不对称竞争可能扭曲市场，削弱调控政策效果。 目前，这场关于外国投资者在韩购房的争论仍在持续。如何在吸引外资与保障本地居民住房权益之间取得平衡，成为韩国政府面临的新课题。