韩国国土交通部（以下简称国土部）9日表示，将公布修订后的《房地产交易申报法》施行令，并于明年2月10日起正式施行。根据新规，在被指定为“土地交易许可区域”的地区购买住房的外国人，必须提交资金筹措计划书及相关证明材料。 此举旨在防范部分外国人规避韩国金融监管，利用海外资金在未实际居住的情况下投机性购买高价住宅，从而推高房价。为此，国土部于今年8月将首尔全域以及京畿道23个市郡、仁川7个自治区划为外国人土地交易许可区。根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，获批后须在4个月内入住，且实际居住至少两年。 此次修订的施行令是对此前措施的进一步强化，旨在更细致地审查外国人的交易目的，防范投机行为。根据新规，若交易买方为外国人，申报材料中须明确其在韩居留资格及是否在韩国居住满183天。国土部方面表示，这将有助于提前阻断无资质租赁经营、逃税等违法行为。 在资金来源方面，新规要求外国人在土地交易许可区域购房时必须提交资金筹措计划书，包括海外借贷与存款来源、海外金融机构信息、押金承继情况及国内贷款用途等。国土部预计，这将有助于查处投机行为。国土部相关人士指出：“此次修订为防止外国人房地产投机建立了制度性基础。未来将以此为根本，建立以实际居住需求为核心的交易秩序，进一步促进房价稳定。” 自国土部推出外国人土地交易许可区制度以来的三个月（今年9月至11月），首都圈外国人房产交易量为1080套，同比减少40%。具体来看，首尔房产交易量降幅最大，达49%；京畿道和仁川分别下降66.1%和17.3%。在韩购房外国人中，中国大陆人数最多，占比72.9%，其后依次为美国（14%）和加拿大（3%）。交易量下降幅度同样以中国（-39%）和美国（-41%）最为显著。

受房价与租金大幅上涨、就业环境趋冷等因素影响，韩国30多岁群体的财务状况出现明显恶化。尽管30多岁群体是韩国经济活动的核心人群，但去年却成为唯一净资产减少的年龄层。 国家数据处（原统计厅）8日公布的统计数据显示，去年30多岁群体的平均资产为3.5958亿韩元（约合人民币173万元），同比下降0.6%。相较之下，全年龄段平均资产增长4.9%。 虽然30多岁群体经常性收入增长2.6%，但金融资产与实物资产分别下降0.5%和0.7%，储蓄额也减少1.3%。与此同时，平均负债增加1.0898亿韩元，导致净资产降至2.506亿韩元，同比减少1.3%。在所有年龄层中，仅30多岁群体出现净资产下滑。 整体家庭资产负债率有所改善，但30多岁群体的负债率却升至30.3%，较前一年进一步恶化。这表明，经常性收入虽有增长，但资产缩水与负债扩大叠加，使其财务稳健性显著下降。 这与房地产市场的压力密切相关。数据显示，去年居住在首尔的30多岁无房家庭达到52.7万户，为有相关统计以来最高水平。同期，首尔平均公寓售价同比上涨17.9%，全国平均房价也同步上升。房价走高带动租金攀升，首尔平均全租房押金上涨至6.6146亿韩元。 与此同时，30多岁群体的就业环境趋紧。上月“处于休息状态”的30多岁人口增至34.4万人，为历史最高；失业人数则同比增长19.5%，达到15.4万人。 国家数据处相关负责人表示，30多岁群体负债增加主要源于住房抵押贷款规模扩张，加之金融与实物资产双双减少，使负债压力进一步加大，导致净资产下滑。

近年来，韩国年轻夫妻在举办婚礼后推迟婚姻登记的现象日益普遍，维持虽共同生活却未在法律上确立婚姻关系的“事实婚姻”状态。这一趋势不仅与住房、贷款及税收等制度密切相关，折射出在房价高企与经济不确定性持续加剧的背景下，年轻一代对婚姻与生育选择进行现实性重估。 一项调查显示，去年在韩国举行婚礼的夫妻中，约19%在婚后一年内未完成婚姻登记。同时，延迟登记超过两年的比例亦约达9%，反映出部分轻夫妻采取策略性方式，以应对现行制度结构所带来的不利影响。 在传统观念中，韩国社会普遍将婚礼仪式与婚姻登记视为一体同步的行为，延迟登记通常仅出现在留学或海外居住等特殊情况下。然而近年来，在本土生活的普通新婚夫妻中，推迟登记的现象迅速扩散，并在过去两三年间显著增加，逐渐演变为不容忽视的社会趋势。 年轻夫妻选择推迟登记，与当前住房及金融制度中“婚后资格受限”的结构性问题密切相关。在优惠住房申请政策方面，韩国实行“一户一宅”申购制度。婚前，双方作为独立的“单身户”均具备申请资格；而一旦登记结婚，则合并为“单一家庭户”，仅能共同申请一次住房申购，导致婚后购房机会相应减少。 同时，若夫妻中一方在婚前已拥有住房，婚后申购顺位将相应后移，即便成功申购，亦将被视为“一户两宅”，从而面临更高的取得税与财产税负担。使得许多经济能力尚不稳固的年轻夫妻不愿因婚姻登记而被归入多套住房持有者范畴。 此外，韩国多项面向青年的住房贷款政策以个人收入作为审核标准。婚前，只要各自收入符合条件，即可申请利率较低的政策性金融产品；而婚后则需合并计算夫妻收入，往往因超出限额而丧失相关优惠资格。韩国银行及房地产政策专家指出，这些制度本意在于抑制投机性购房，却在无意中对首次组建家庭的年轻人构成了结构性限制。 除制度性因素外，持续上涨的房价也是推动“事实婚姻”现象扩散的重要原因。据韩国国土交通部数据，去年首尔公寓平均成交价已突破14亿韩元（约合人民币750万元），较五年前上涨约40%。以韩国平均工资水平计算，即便完全不进行消费，仍需要约15年时间方能凑齐购房首付。这一数据被韩国年轻群体视为“现实版结婚压力指数”。专家指出，在高房价、高利率与就业增长放缓的背景下，年轻夫妻已将“是否登记结婚”视为一项重大财务决策，而不再仅仅是传统意义上确立家庭关系的仪式性环节。 婚姻登记延迟现象直接反映在韩国出生人口结构的变化中。韩国统计厅发布的数据显示，去年非婚生新生儿约为1.4万人，占全体出生人口的5.8%，首次突破5%。专家指出，非婚生新生儿比例上升不仅与婚育观念转变有关，也与“事实婚姻”模式下法律登记程序滞后密切相关。 报告进一步指出，传统上维持在较低水平的非婚生比例之所以出现上升，与年轻人普遍采取“先生活、后登记”的模式密切相关。尽管这些新生儿多数出生于稳定的伴侣关系中，但在法律统计中仍被归类为非婚生子女，从而推高了整体比例。 据悉，过去几年在中国部分大城市也出现了类似的“事实婚姻”现象。在上海、深圳等地，部分夫妻为获取更低首付比例或规避购房次数限制，选择暂时解除婚姻关系，待完成购房后再恢复登记。此类“通过调整家庭结构以规避制度性成本”的行为，反映出家庭策略在制度激励下呈现出高度的灵活性与适应性。 由于处于“事实婚姻”状态的夫妇普遍推迟生育计划，该现象间接加剧了生育率下降的趋势。韩国近年来总和生育率维持在0.7，位居全球末位。婚后制度性负担显著上升是影响韩国年轻人生育意愿的重要因素之一。 现行制度在一定程度上使婚姻登记成为“经济风险”。韩国国会在相关政策讨论中提出，“不应使结婚成为年轻人的不利选项”。专家普遍认为，韩国社会正经历从“法定婚姻主导型”向“事实婚姻渐增型”的结构性转变，而住房与金融制度未能及时适应这一变化，进而引发登记行为滞后、非婚生子比例上升及婚育意愿下降等一系列连锁效应。未来，如何有效稳定住房市场预期，并重建对婚育行为的社会支持体系，将成为韩国人口政策调整中的关键议题。

韩国房地产院10月住宅价格动向调查显示，首尔公寓平均月租飙升至146万韩元（约合人民币7028元），创下自2015年统计编制以来的历史新高，较十年前上涨约61%。受政府加强调控影响，购房和全租选择减少，“全租转月租”趋势明显，居民居住成本不断加重。 今年1月至10月，首尔公寓月租合同达47.6634万件，约为2020年同期的两倍，租房合同中月租占比也从41.2%升至64.5%。统计显示，公寓平均月租年内持续上涨，从1月的134万韩元增至10月的146万韩元。江南区月租最高，为261.6万韩元，其次为龙山、瑞草、城东和松坡等区，均高于首尔平均水平。 联排住宅价格同样上涨，首尔整体住宅平均月租118.9万韩元，同比上涨约7%。按中位收入测算，二人家庭月收入约37%用于月租，四人家庭约24%，居住负担明显加重。 分析认为，贷款限制和调控政策导致购房及全租难度增加，市场可选房源集中于月租，尤其新婚夫妇和青年群体资金有限，选择月租比例上升，短期内月租需求或持续在高位。

韩国不动产院17日发布的《10月全国住宅价格动向调查》显示，首尔综合住宅交易价格指数环比上涨1.19%，涨幅几乎是上月（0.58%）的两倍，甚至超过6月27日贷款管制措施实施前的水平（0.95%），创下2018年9月（1.25%）以来7年多的新高。 单项来看，首尔公寓交易价格指数上涨1.43%，涨幅接近上月两倍，也几乎与6月房价快速上涨时期（1.44%）持平，高于全国平均水平（0.4%）约四倍。 分析人士指出，“10·15”房地产对策出台前，围绕汉江沿线等可能纳入管制区域的传闻，引发买方集中入市；政策公布后至20日，在实施两年实际居住义务前可交易的土地，也催生了最后一波“Gap投资”（差价投资）需求，进一步推高房价。 从首尔各区来看，江北地区涨幅主要集中在城东区（3.01%）、麻浦区（2.21%）、广津区（1.93%）、龙山区（1.75%）和中区（1.67%）。江南地区则以松坡区（2.93%）、江东区（2.28%）、阳川区（2.16%）、永登浦区（1.68%）及铜雀区（1.67%）涨幅显著。 首都圈整体住宅综合交易价格环比上涨0.6%，涨幅较上月（0.22%）明显扩大。其中，京畿道上涨0.34%，主要受城南市盆唐区、果川市、光明市及河南市带动；仁川市上涨0.07%。京畿道公寓价格涨幅为0.45%，较上月（0.07%）放大六倍。非首都圈住宅综合价格由-0.03%回升至持平，五大广域市跌幅收窄至-0.01%，八个道由-0.01%转为持平，世宗市涨幅收窄至0.02%。全国住宅综合买卖价格环比上涨0.29%，较上月（0.09%）明显扩大。 不动产院表示，首尔及首都圈重建区和学区房核心小区交易活跃，买方咨询集中，签约频繁；相对偏远的区域交易相对冷清，但准新建及推进中的重建小区仍呈上涨趋势，全国市场呈现明显分化。 全租市场同样保持上涨态势。10月，全国住宅综合全租价格环比上涨0.18%，较上月（0.10%）扩大0.08个百分点。首尔涨幅从0.3%升至0.44%，主要集中在居住环境优越的新建及大型小区；京畿道从0.11%上升至0.24%，仁川从0.06%升至0.14%，涨幅明显扩大。非首都圈涨幅从0.04%升至0.07%，五大广域市上涨0.13%，八个道由持平转为上涨，世宗市仍维持高位涨幅（0.9%）。

一项调查显示，若想在韩国首尔购置一套住房，普通市民需要分文不花十四年工资，方能实现。 韩国国土交通部面向全国6.1万户家庭进行问卷调查，并于近日发布的《2024年住房实态调查》结果显示，首尔地区的房价收入比（PIR）中位数达13.9倍，意味着房屋总价约为家庭年收入的13.9倍。房价收入比（PIR）指购房所需时间，通常以“不吃不喝攒钱”的年数计算。 除首尔外，房价收入比较高的地区依次为世宗（8.2倍）、京畿道（6.9倍）、大邱（6.7倍）和仁川（6.6倍）。从全体区域来看，首都圈介于8.5至8.7倍之间，道地区为3.7至4倍，广域市则为6.3倍。 在租房方面，租赁家庭的房租收入比（RIR）中位数为15.8%，与去年持平。这一指标反映了租金支出在家庭收入中所占的比例，意味着租房家庭每月约将16%的收入用于支付房租。 此外，家庭户主在独立生活后首次购房所需的平均时间为7.9年，同比（7.7年）增加约两个月。同时，韩国家庭的住房持有率为61.4%，略高于去年的60.7%；居住在自有住房中的家庭比例，即自住率，也从去年的57.4%上升至58.5%。

受韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策影响，全租房价格持续飙升、房源愈发稀缺。在此背景下，部分无法承受压力的首尔市民开始向外搬迁，但临近首尔市的果川、河南、安养和城南等京畿地区情况同样严峻。 在首尔市民向外转移的情况下，带动首尔周边地区租金上升。分析指出，这种趋势或将引发原本居住在京畿地区的居民被迫搬到更偏远的地区。 韩国不动产院数据显示，截至11月首周，京畿道公寓全租价格环比上涨0.09%，已连续13周保持增长态势。其中，河南市涨幅最大，达0.47%，其后依次为，城南盆唐区（0.39%）、水原灵通区（0.28%）、光州市（0.28%）及安养万安区（0.21%）。 京畿道部分小区全租价格实际涨幅显著。在河南市学岩洞“HILLSTATE Central Wirye”面积为98.71㎡全租价格从上月8亿韩元（约合人民币391万元）升至本月8.5亿韩元。城南市寿井区仓谷洞“Wirye Central Xi”全租价格（84.94㎡）也从上月7.7亿韩元涨至本月的8亿韩元，目前市场价已飙升至9.5亿韩元。 据房地产大数据平台Asil统计，截至6日京畿道公寓全租房源仅存2.0638万套，较年初（3.0999万套）锐减33.5%。其中，安养万安区降幅最为显著，从1308件骤减至仅51件，降幅高达88.5%；龙仁处仁区从909件降至192件，抱川市从181件降至45件，河南市从738件降至208件，城南中原区从395件降至121件。 业界预测，随着新建公寓供应量急剧收缩，京畿道租赁危机将持续蔓延。今年京畿道新建公寓供应量为6.6万户，明年将降至4.3万户，降幅近35%。业内分析表示，长期供应短缺与非公寓类住房需求萎缩，使首都圈全租价格上涨趋势长期化。 汉城大学经济·房地产学科权大中（音）教授表示，因首尔全租房稀缺，部分租客开始搬到租金压力相对较小的京畿地区。但在住房供需结构性失衡未得到改善的情况下，这种“租客外溢”现象将进一步加剧。

“Young Forty”是近年来在韩国社会文化语境中引发广泛讨论与争议的词汇。该词最早出现于2015年，最初用以形容虽已步入不惑之年，但仍保持20至30岁年轻群体心态与审美取向的中年人。然而，随着社会语境变迁，其语义逐渐发生显著转变，从原先带有积极色彩的“年轻心态”演变为带有贬义的“装嫩中年”。在社交媒体中，“Young Forty”日益成为被讽刺与调侃的标签，甚至进一步衍生出“Sweet Young Forty”等新梗，用以戏谑那些被认为刻意迎合年轻女性的中年男性群体。 面对“Young Forty”这一新兴网络标签，40岁群体难掩困惑与愤懑。他们表示，好不容易摆脱“油腻”等刻板印象，又陷入新一轮的年龄框架束缚。他们的不满并非毫无缘由，不少人仅仅是延续自己从年轻时便已形成的穿着风格与品牌偏好，却频频被指责为“不合时宜”。年轻时尚似乎被视为20至30岁世代的专属，任何跨越年龄界限的审美表达都可能招致嘲讽，被解读为“拒绝承认衰老”。 表面上看，这似乎仅是不同世代之间的审美分歧，然而其背后实则隐藏着更深层次的社会结构性矛盾。讽刺“Young Forty”的往往是20至30岁的MZ世代，他们的攻击并非单纯源于审美优越感，更多是经济失衡与结构性焦虑的情绪投射。 就40岁一代而言，他们多属于经历过上世纪九十年代的X世代，曾在外汇危机、金融风暴等一系列社会波动中寻求生存与发展，最终在经济趋于稳定时期逐步成为社会中坚力量。数据显示，该年龄层在劳动收入、净资产及消费能力方面均处于社会主力地位。 相比之下，20至30岁年轻一代正面临高房价、高失业率与低增长环境的多重压力。购房成为遥不可及的梦想，职业发展充满不确定性，未来前景日益模糊。此外，随着结婚年龄普遍推迟，40岁未婚男性在婚恋市场上无形中成为年轻一代的竞争者。 当年轻一代感到希望被剥夺，便容易将不满情绪投射至那些“稍早一步获得机会”的群体。在他们看来，40岁一代是“在机遇之门关闭前幸运挤入的幸存者”，不仅享有相对优渥的经济红利，还试图在文化话语权上持续占据主导地位，这种心理落差使得他们对“Young Forty”产生强烈反感。然而，将整个四十岁群体一概视为“既得利益阶层”并不公允。他们同样承受着子女教育、养老压力与职业竞争等多重负担，实则是夹在代际与结构之间的“被挤压的一代”。 年龄歧视并非新鲜议题。过去诸如“老顽固”“老古董”等标签的流行，曾不断激化代际隔阂；而在性别议题中，“绿茶”“直男癌”等歧视性用语也在无形中撕裂公共舆论空间。标签化的恶意最终将侵蚀社会信任，使理性对话陷入疲惫与对立。 要缓解当前争议，必须正视背后的结构性问题。青年就业不足、财富分配失衡、房价持续高企，才是“代际怨怼”的真正根源。数据显示，韩国青年就业率已连续六个月低于老年群体。今年八月，青年就业率仅为45%，低于60岁以上群体的48%。在难以获得稳定工作的情况下，不少年轻人转向创业，然而去年30岁以下创业者中，超过20%在一年内倒闭，这一比例是40岁创业者的两倍。尽管政府不断强调“就业优先”政策导向，但青年议题在政策实践中屡被边缘化，取而代之的是延迟退休年龄、缩短工时等偏向中老年群体的议题。同时，房价飙升进一步加剧了年轻世代的剥夺感。几十年前仅需数千万韩元即可购置的住宅，如今动辄上亿韩元。养老金改革亦呈“多缴多得”的结构性倾向，使年轻一代再次被排除在社会保障的红利之外。 那些以“玩笑”形式传播的网络梗，若长期缺乏引导与疏解，可能不断发酵，可演变为激烈的“世代对立”情绪，进一步加剧社会内部的割裂。当结构性问题长期悬而未决，社会情绪容易转化为群体敌意。若不及时缓解青年的焦虑与不公感，“Young Forty”现象或将演变为更广泛的社会冲突。韩国社会在性别议题上的激烈对立，正是我们需要警惕的前车之鉴。

尽管韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策，但消费者对房价上涨的预期依然高涨，创下近四年来最高水平。 韩国银行（央行）28日发布的《消费者动向调查》显示，10月房价展望指数为122，环比上升10个百分点。这是自2021年10月（125）以来的最高值，涨幅也为2022年4月以来最大。 住宅价格预期指数反映消费者对未来一年房价走势的预期。该指数高于100，意味着预计“房价上涨”的受访者比例超过预计“房价下跌”的受访者。央行分析认为，以首都圈为中心的公寓价格上涨推动了整体预期的上升。 韩国银行经济心理调查组组长李惠英（音）表示：“本次调查于本月14日至21日期间面向全国2500户家庭进行，其中约75%的受访者在首日完成问卷，因此消费者对政府10·15房地产对策的反应尚未充分反映在本次结果中。” 李惠英还指出，尽管政府已先后推出“6·27”、“9·7”、“10·15”等一系列房地产调控措施，但该指数仍高于6月的120水平。 调查还显示，10月消费者信心指数（CCSI）为109.8，较上月（110.1）下降0.3个百分点，连续两个月下滑，为四个月来的最低水平。分析认为，这与韩美贸易谈判长期化及中美贸易摩擦再度升温有关。 消费者心理指数由当前生活状况、生活前景展望、家庭收入展望、消费支出展望、当前经济状况判断及未来经济展望等六项指标综合计算得出。该指数以100为基准，高于100表示消费者心理较长期平均水平（2003年至2024年）更为乐观，低于100则相反。 在六项指标中，当前生活状况（96）、生活前景展望（100）、家庭收入展望（102）、消费支出展望（110）、当前经济状况判断（91）环比持平。然而，未来经济展望（91）环比下降3个百分点。 此外，利率展望指数上升2个百分点至95，显示在汇率波动与房价上行压力下，市场对降息的预期有所减弱。反映未来一年消费者物价上涨预期的通货膨胀预期为2.6%，环比上升0.1个百分点。

韩国银行（央行）金融货币委员会23日召开货币政策会议，决定将基准利率维持在年利率2.5%不变。 去年10月，韩国银行将基准利率下调0.25个百分点，首次转向宽松政策，并在11月意外连续降息。今年2月和5月再次降息，旨在支撑因建筑业与消费低迷及美国关税影响而放缓的韩国经济。然而，鉴于房地产市场过热，央行自今年7月起已连续三次维持利率不变。 韩国政府今年6月和9月相继推出房地产调控措施，但未能遏制首尔房价的上涨势头，本月又追加出台所谓“10·15对策”。在此背景下，韩国银行认为，若此时贸然降息，恐将进一步刺激借贷购房需求，推高房价。同时，近期韩元兑美元汇率徘徊在1430韩元附近，汇率进一步上升的风险也成为重要考量因素。 根据韩国房地产院数据，以本月13日为基准，首尔公寓价格较两周前上涨0.54%，涨幅扩大。政府近期发布的“10·15对策”中，将首尔及首都圈主要地区指定为土地交易许可区，并将高价住宅（超过15亿韩元）抵押贷款额度下调至2亿至4亿韩元。 有分析指出，若央行在政府推出房地产调控政策后不久选择降息，无疑将与政府措施形成“政策不协调”，加剧市场波动。韩国银行行长李昌镛在20日国会国政监察中表示：“央行不会通过进一步增加流动性来为房地产市场‘火上浇油’。” 此外，韩元汇率波动同样是维持利率不变的重要原因。本月14日，首尔外汇市场韩元兑美元收盘价报1431韩元，为4月29日以来首次重回1430韩元区间。若降息导致韩元进一步走弱，汇率可能长期维持在1430韩元以上水平。同时，半导体出口回升、股市上涨带动消费心理改善，以及明年经济增长率有望恢复，也使进一步降息的必要性有所减弱。 NH金融研究所所长赵永茂（音）分析认为：“如果房地产与汇率的不稳定状况持续，央行在11月下调利率的可能性将显著降低。只有当政策效果逐步显现、市场趋稳时，降息空间才可能重新打开。”