首尔及京畿道12个地区被指定为调控区及土地交易许可区的“10·15”房地产对策实施近一个月后，首尔公寓交易量骤减近八成，市场明显降温。 房地产研究机构RealToday于13日发布的数据显示，自“10·15”对策实施日（上月16日）至本月11日的27天内，首尔公寓成交量为2320套，较此前27天（9月18日至上月15日）的1.0254万套锐减77.4%。 根据政策，上月16日起,包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起，上述区域全面划入土地交易许可区。 贷款管控方面，此前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币290万元）。贷款限额根据房产价格分档设定：15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 受政策影响，首尔公寓交易量降幅最大的地区是永登浦区（-93.9%），其后依次为广津区（-90%）、城东区（-89.6%）、中区（-85.9%）、江东区（-85.1%）、麻浦区（-84.9%）、铜雀区（-84.9%）、钟路区（-83.5%）、东大门区（-82.6%）等。不仅是汉江沿岸投资热点区，首尔全域交易量均明显下滑。 京畿道内新被指定为调控区及土地交易许可区的地区也出现类似趋势。城南市盆唐区交易量减少86.6%，寿井区减少91.3%,中院区减少86.2%，光明市减少85.4%，安养市东安区减少81.5%，河南市减少80.9%，龙仁市水枝区减少73.9%。 相较之下，早已被指定为调控区的“江南三区”（瑞草、江南、松坡）以及龙山区则表现相对平稳。松坡区交易量仅减少2.9%，瑞草区减少7%，江南区减少29.7%，龙山区减少48.6%，降幅远低于首尔其他区域。分析认为，这些地区买家多为高收入或高净值人群，贷款限制对其影响有限。 交易量骤减的同时，交易额也大幅缩水。首尔整体公寓交易额在政策实施前27天约为12.3883万亿韩元，实施后降至3.1757万亿韩元，降幅达74.4%。然而，首尔公寓平均交易额却从政策前的12.0814亿韩元升至13.6882亿韩元。专家分析称,这主要是由于房源减少、利率下调预期等因素，部分高价成交的个别案例推高了整体平均水平。

随着首都圈房价持续上涨，韩国金融机构不良贷款增加，金融脆弱性指数（FVI）连续三个季度上升，为新冠疫情以来首次出现这一趋势。 韩国银行（央行）11日公布数据显示，今年第三季度金融脆弱性指数为32.9，较前一季度（31.9）小幅上升1个百分点。该指数自去年第四季度起已连续三个季度呈上升趋势。 金融脆弱性指数是衡量中长期金融风险的关键指标，综合反映资产价格（房地产、股票、债券）、信用扩张（家庭、企业、对外债务）以及金融系统韧性等因素。该数值越高，意味着未来一旦发生金融危机，国家经济承受的冲击越大。 央行解释称，近期指数上升主要受多项宏观审慎指标恶化影响。其中，家庭债务占名义GDP比例在今年第二季度升至89.7%，较第一季度（89.4%）上升0.3个百分点，这是自2021年第二季度（98.8%）升至第三季度（99.2%）以来，时隔15个季度首次出现回升。 房地产市场的过热现象进一步推高了家庭债务水平。尽管政府接连出台房地产调控政策，但以首都圈为中心的房价仍维持上涨势头。央行经济统计系统数据显示，今年10月首尔公寓销售价格指数达100.984（以2022年1月为基准100），自2022年9月（100.297）以来首次突破100点关口。该指数自去年5月（90.130）起已连续17个月上扬。 此外，金融机构稳健性指标同样呈现恶化趋势。截至今年第三季度，韩国四大金融控股公司（KB、新韩、韩亚、友利）的关注类贷款总额达18.35万亿韩元（约合人民币893亿元），创历史新高；不良贷款规模也增至9.27万亿韩元，同比增长20%。 央行方面指出，尽管家庭贷款增速有所放缓，但首都圈房价上涨预期依然强烈，金融失衡带来的风险持续存在。央行同时警告称，对脆弱行业及长期低迷产业敞口较大的金融机构，其资产质量可能进一步恶化。

受韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策影响，全租房价格持续飙升、房源愈发稀缺。在此背景下，部分无法承受压力的首尔市民开始向外搬迁，但临近首尔市的果川、河南、安养和城南等京畿地区情况同样严峻。 在首尔市民向外转移的情况下，带动首尔周边地区租金上升。分析指出，这种趋势或将引发原本居住在京畿地区的居民被迫搬到更偏远的地区。 韩国不动产院数据显示，截至11月首周，京畿道公寓全租价格环比上涨0.09%，已连续13周保持增长态势。其中，河南市涨幅最大，达0.47%，其后依次为，城南盆唐区（0.39%）、水原灵通区（0.28%）、光州市（0.28%）及安养万安区（0.21%）。 京畿道部分小区全租价格实际涨幅显著。在河南市学岩洞“HILLSTATE Central Wirye”面积为98.71㎡全租价格从上月8亿韩元（约合人民币391万元）升至本月8.5亿韩元。城南市寿井区仓谷洞“Wirye Central Xi”全租价格（84.94㎡）也从上月7.7亿韩元涨至本月的8亿韩元，目前市场价已飙升至9.5亿韩元。 据房地产大数据平台Asil统计，截至6日京畿道公寓全租房源仅存2.0638万套，较年初（3.0999万套）锐减33.5%。其中，安养万安区降幅最为显著，从1308件骤减至仅51件，降幅高达88.5%；龙仁处仁区从909件降至192件，抱川市从181件降至45件，河南市从738件降至208件，城南中原区从395件降至121件。 业界预测，随着新建公寓供应量急剧收缩，京畿道租赁危机将持续蔓延。今年京畿道新建公寓供应量为6.6万户，明年将降至4.3万户，降幅近35%。业内分析表示，长期供应短缺与非公寓类住房需求萎缩，使首都圈全租价格上涨趋势长期化。 汉城大学经济·房地产学科权大中（音）教授表示，因首尔全租房稀缺，部分租客开始搬到租金压力相对较小的京畿地区。但在住房供需结构性失衡未得到改善的情况下，这种“租客外溢”现象将进一步加剧。

为更专业高效地运作超过1200万亿韩元（约合人民币6万亿元）的大规模基金，韩国国民年金公团推进内部“投资控制塔”的大规模改革。 据国民年金公团6日消息，截至今年6月，基金规模已达1269万亿韩元。此前，该基金由单一投资委员会统一管理，但由于公募基金与私募基金性质差异显著，在决策效率与风险管理方面均存在局限性。 公募基金主要包括股票与债券，需要根据市场变化快速反应；而私募基金则涵盖房地产、基础设施等领域，需要进行复杂的价值评估与长期战略规划，两类基金的投资逻辑截然不同。 根据新体制，投资委员会将分设为公募基金投资委员会和私募基金投资委员会。公募基金投资委员会专门负责股票与债券投资，灵活应对市场波动；私募基金投资委员会则聚焦非上市企业、房地产、基础设施等长期投资项目。 国民年金公团表示，此次改革对标国际大型养老基金的“全球标准”。除投资委员会双轨化外，公团还计划对整体基金运作机制展开全面诊断。 从今年年底起，公团将引入专业咨询机构，对投资组合结构进行系统分析，制定中长期改进方向，以确保基金可持续增长。目前，国民年金公团已推行“基准投资组合制度”及“智能贝塔策略”等多元化投资战略，以分散风险、提升收益。 尽管受美国关税政策等国际金融市场不确定性因素影响，国民年金在今年上半年仍实现4.08%的收益率。自1988年制度建立以来，国民年金年均累计收益率达6.54%，累计收益规模达787.5万亿韩元，占基金总规模的62%。

尽管韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策，但消费者对房价上涨的预期依然高涨，创下近四年来最高水平。 韩国银行（央行）28日发布的《消费者动向调查》显示，10月房价展望指数为122，环比上升10个百分点。这是自2021年10月（125）以来的最高值，涨幅也为2022年4月以来最大。 住宅价格预期指数反映消费者对未来一年房价走势的预期。该指数高于100，意味着预计“房价上涨”的受访者比例超过预计“房价下跌”的受访者。央行分析认为，以首都圈为中心的公寓价格上涨推动了整体预期的上升。 韩国银行经济心理调查组组长李惠英（音）表示：“本次调查于本月14日至21日期间面向全国2500户家庭进行，其中约75%的受访者在首日完成问卷，因此消费者对政府10·15房地产对策的反应尚未充分反映在本次结果中。” 李惠英还指出，尽管政府已先后推出“6·27”、“9·7”、“10·15”等一系列房地产调控措施，但该指数仍高于6月的120水平。 调查还显示，10月消费者信心指数（CCSI）为109.8，较上月（110.1）下降0.3个百分点，连续两个月下滑，为四个月来的最低水平。分析认为，这与韩美贸易谈判长期化及中美贸易摩擦再度升温有关。 消费者心理指数由当前生活状况、生活前景展望、家庭收入展望、消费支出展望、当前经济状况判断及未来经济展望等六项指标综合计算得出。该指数以100为基准，高于100表示消费者心理较长期平均水平（2003年至2024年）更为乐观，低于100则相反。 在六项指标中，当前生活状况（96）、生活前景展望（100）、家庭收入展望（102）、消费支出展望（110）、当前经济状况判断（91）环比持平。然而，未来经济展望（91）环比下降3个百分点。 此外，利率展望指数上升2个百分点至95，显示在汇率波动与房价上行压力下，市场对降息的预期有所减弱。反映未来一年消费者物价上涨预期的通货膨胀预期为2.6%，环比上升0.1个百分点。

韩国住房租赁贷款出现明显的集中化现象。韩国租赁贷款余额的近三分之二集中于高收入群体，而低收入群体的贷款占比则持续下降，引发社会关注。 国会企划财政委员会所属国民力量党议员朴成训22日从韩国银行（央行）获取的资料显示，截至今年第二季度，高收入群体持有租赁贷款余额占总额的65.2%。 自新冠疫情以来，受房价与租房押金上涨影响，高收入群体贷款占比持续攀升。数据显示，以第一季度为基准，2021年为61.2%，2022年为62.3%，2023年为62.4%，去年为62.8%，今年则跃升至64.6%，第二季度进一步突破65%。 以借款人数为基准，高收入群体占比也从2021年第一季度的49.8%上升至今年第二季度的54.6%。 与此相反，低收入群体贷款占比呈持续下降趋势。截至今年第二季度，低收入群体持有的租赁贷款余额仅占总额的7.6%，较2021年第一季度的9.1%下降1.5个百分点。 以借款人数计算，从2021年第一季度的12.5%降至去年第一季度的10.3%，今年第一季度进一步降至9.9%。 综合来看，韩国住房租赁贷款已明显向高收入阶层倾斜。业内人士分析称，这一现象主要受近年租房押金飙升影响。高收入群体的租房押金额度通常较大，即便涨幅相同，其贷款余额增长也更为明显。 另一方面，有观点指出，低收入群体的贷款门槛提高，房价与租金的持续上涨也使他们可选择的住房愈发有限。朴成训指出，李在明政府的房地产监管措施导致市场上全租房供给减少，青年、新婚夫妇等刚性需求购房者正被挤出全租房市场，被迫转向月租房。 韩国有一种独特的租房模式叫“全租房”。租客向房东缴纳一大笔押金，在合同期内无需再每月支付租金。但该制度存在各种问题——房东拿到巨额押金后，往往会用于投资或购买更多房产。如果房价下跌，房东的资金链就可能断裂，导致无法退还押金。 部分专家警告称，以高收入群体为中心的租赁贷款可能加剧家庭债务风险。韩国银行行长李昌镛此前在国政监察中表示：“若不改革全租房制度，家庭杠杆率将持续上升。即便伴随阵痛，也必须调整。”

柬埔寨近期多发针对韩国公民的绑架、拘禁、谋杀案件，韩国政府最快将于本月内启动对相关犯罪组织的金融制裁。 美国和英国政府日前联合对被指为柬埔寨电信诈骗集团头目的太子集团（Prince Group）实施制裁，预计韩国也将采取实质性措施。 据金融部门19日消息，金融委员会下属的金融信息分析院（FIU）正在研究将柬埔寨犯罪相关人员列入金融交易限定对象名单的方案。金融委员会可将涉及通过威胁公众筹措资金或大规模杀伤性武器扩散相关的个人、法人、团体指定并公示为金融交易限制对象。 被指定为金融交易限制对象后，未经金融委员会的事先批准，将无法进行金融、房地产、债券等财产交易。实际上为冻结资金措施，目的在于阻断非法转移财产。 金融部门负责人表示，各部门正就如何定义柬埔寨犯罪组织的性质进行协商，确定制裁对象后，后续将采取限制金融交易等一系列措施。 虽然目前柬埔寨犯罪组织在韩国境内的资产规模尚无法得知，但由于涉及多名韩国受害者和中介人员，此举对于切断犯罪资金链、展现政府强硬应对态度具有重要意义。 主要制裁对象可能将包括总部位于柬埔寨金边的太子集团和汇旺集团（Huione Group）等。太子集团是柬埔寨最大的企业集团之一，业务涉及房地产、金融服务、消费等多领域，长期对柬埔寨经济具有巨大的影响力。近期被国际社会认为是贩卖人口、电信诈骗、非法拘禁等各项重大犯罪的背后头目。汇旺集团则常年通过诈骗、掠夺手段为恶意网络攻击者洗白虚拟货币。 英美两国日前将这两家集团认定为跨国犯罪组织，宣布实施高强度制裁。韩国金融委员会等有关部门鉴于事态的紧迫性和犯罪的严重性，计划于本月内启动制裁。相较美国在本国公民受害后积极采取金融制裁及外交施压等措施，韩国政府被批反应迟缓，预计相关程序将提速。 但由于指定并公示金融交易限制对象需企划财政部、外交部、法务部等政府部门批准，具体流程将经国家安全保障会议（NSC）审议通过。 此外，金融信息分析院还决定年内就柬埔寨等东南亚地区的虚拟资产洗钱等问题展开专项排查，近来对东南亚地区犯罪收益汇款、换钱中恶意使用虚拟资产的指责声四起，金融信息分析院将加强审查可疑交易报告（STR）执行情况，对被归类为高风险的客户可依法终止交易。 鉴于太子集团等已被英美政府列为制裁对象，金融信息分析院警告业界若与相关对象进行交易可面临次级制裁（对制裁对象交易方的连带制裁）。 金融业界负责人表示，犯罪区域从柬埔寨扩大至老挝、缅甸等国家，涉相关地区的交易须严格执行客户确认流程。

近期，韩国围绕外国人房地产购置问题的争议不断升温。舆论认为，外国买家因不受与本国居民同等的贷款与税务监管，在韩国房地产市场形成了“逆向歧视”。与此同时，部分舆论将问题过度政治化，甚至夹杂反华情绪。业界普遍认为，政策讨论应基于制度公平与市场稳定，而非民族偏见。 本月13日，韩国国会国土交通委员会召开国政监察会议，多名国会议员集中质询了外国人购房监管漏洞问题。国会议员一致指出，与必须遵守总债务本息偿还比率（DSR）、贷款价值比（LTV）等多重贷款管控的韩国居民不同，外国人可通过海外金融机构贷款绕开相关限制，在韩国房地产市场上拥有更强的购房能力。 国民力量党议员金姬廷进一步批评称，部分外国人通过无资质房屋出租实施“全租房诈骗”，之后直接出境，受害者几乎无法获得补偿。当前既无出境限制，也缺乏针对性的政府对策。 国民力量党议员金恩慧则指出，国土交通部此前推出的“外国人土地交易许可区”制度仍存在监管漏洞。国土部在今年8月经中央城市规划委员会审议，将首尔及京畿道、仁川的部分区域指定为“外国人土地交易许可区”，旨在防范外国人利用境外资金进行投机性购房。 根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，批准后4个月内入住且实际居住至少两年。金恩慧指出，该制度存在明显缺陷。在这些区域，外国人购房无须提交资金来源等材料，虽然规定必须“居住至少两年”，但许可往往先发放，事后才确认是否实际居住。 国土部方面坦言，基于互惠原则实施外国人购房限制在执行层面仍面临困难。各国的土地所有权制度、外国人购地规定存在明显差异，难以在韩国法律框架下实现统一适用。 韩国房地产院统计显示，在韩国持有住房的外国人数量从2022年下半年8.16万人增至去年下半年9.86万人，两年内增加近1.7万人。值得注意的是，购房集中于江南三区（瑞草、江南、松坡）及麻浦、龙山、城东和广津。 国土交通委员会所属共同民主党议员郑俊镐发布资料显示，截至去年12月，美国人在首尔持有的公寓数量达5678套，其中六成以上位于汉江带地区。中国人购房数量排名第二，在江南地区购入159套。 大韩建设政策研究院研究员李殷炯认为，应基于“公平与透明”原则重新审视外国人购房问题。外国人购房的资金来源不明，且土地所有权可永久持有，与本国人相比确实存在不公平。虽然目前房地产交易量尚不足以扰乱市场，但需要尽快在制度层面进行讨论。 然而，亦有不同声音认为，部分政策诉求背后存在反华情绪。共同民主党议员田溶冀提出了一个值得思考的问题：“李明博政府时期通过投资移民制度，让中国资本大量流入济州岛；如今却又限制中国人购房。这种‘门开了又关’的做法反映出政策的不一致性，需要认真反思。”

李在明政府上台以来，韩国房地产市场迎来一系列政策调整。继6月27日推出贷款限制措施、9月7日发布住房供应计划后，政府于15日再度公布被称为“史上最严房市调控措施”的第三轮房地产对策，全面加强首都圈房产监管。 韩国金融委员会15日与相关部门共同召开房地产相关部门长官会议，出台楼市稳定措施。自本月16日起，包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起至明年12月31日，上述区域将全面划入土地交易许可区。 此次举措的核心在于，对首尔与京畿道核心区域施加三项最严格管控——调控区、投机过热区、土地交易许可区。这表明房地产政策不再仅从税收或贷款入手，而是全面打击非居住目的的投资行为。 尤其值得关注的是，上述区域已被指定为土地交易许可区，区域内的住宅购置须事先获得地方政府许可。土地交易许可制度是针对房地产投资过热地区的监管措施，在这些地区交易超过一定规模的房屋或土地时，须获得当地基层政府批准。住房交易方面，仅允许以实际居住为目的的购房交易，且必须住满两年。 此外，自本月29日起，在首都圈和管控地区，拥有一套住房者申请传贳贷款时，其利息支出将纳入偿债比率（DSR）计算。首尔21个区及京畿道12个市区当天被纳入调控范围，新规即刻生效。调控地区内无房家庭的贷款价值比（LTV）上限从70%降至40%。 贷款管控方面，目前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币300万元）。新规实施后，贷款限额将根据房产价格分档设定，即15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 市场分析认为，此举远比文在寅时期的房地产调控措施更为严厉。文在寅政府主要针对江南部分区域和部分重建小区进行调控，但此次则覆盖首都全域和京畿道核心区域，以抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为。此外，文在寅政府2019年“12·16”对策曾全面禁止15亿韩元以上住房的抵押贷款，而现行政策采取分级上限管理，额度也被显著压缩。 然而，政府暂未触动持有税与交易税。企划财政部财产消费税政策官金炳哲（音）表示：“房地产政策的首要目标是保障民众居住稳定。税制调整属于最后手段，将综合考虑市场影响与税收公平谨慎推进。” 除此次房地产对策外，政府还决定在国务总理直属机构下设立房地产监督机构，打击房地产领域违法行为。该机构将拥有调查与执法监督权，被视为强化市场秩序的又一重磅举措。 政府15日发布消息称，计划在国务总理直属机构下成立房地产监督机构，系统整合目前分散在国土交通部、金融委员会、国税厅和警察厅等部门的房地产监管与执法职能。新机构将常态化监控房市交易，预防并惩治违法行为。国土交通部相关人士表示，新设机构将不同于现有的“房地产消费者保护企划团”，不仅监测交易动态，还将强化执法权，并与调查体系直接衔接。 国土交通部长官金润德表示：“我们已针对炒房行为开展专项调查，并将可疑案例移交调查机关。未来将在国土部内部引入‘房地产特别司法警察’，积极应对房地产违法行为。”

一项调查数据显示，外国人持有的韩国土地面积四年间增长约20%。 国会国土交通委员会所属国民力量党议员金姬廷9日从国土交通部获取的资料显示，外国人所持有的韩国土地面积从2020年的2.5334亿平方米增至去年的2.679亿平方米。以宗地为基准，外国人持有的土地同期由15.7489万宗增至18.8466万宗，增长19.6%。从宗地价值来看，外国人持有土地的公示地价总额由31.4万亿韩元（约合人民币1577亿元）增至33.4万亿韩元，涨幅达6.37%。 其中，中国人持有的土地数量尤为突出。根据统计，去年中国人在韩持有的土地为7.7714万宗，占总宗地数量的41.2%，持有面积为2121万平方米。从土地面积来看，美国人持有的土地最大，达1.4331亿平方米，占总面积的53.4%。 据了解，外国人持有的土地主要集中在首尔和京畿道等首都圈地区。以京畿道为例，外国人持有的土地数量为5.9307万宗，位居首位。其后依次为首尔（3.9664万宗）、济州（1.5772万宗）和仁川（1.5176万宗）。从土地用途来看，公寓用地最多，为5.1738万宗。商业用地（1.3059万宗）、独栋住宅用地（1.2482万宗）、休闲用地（6784宗）和工厂用地（4719宗）紧随其后。 另一方面，国土交通部自2022年起对外国人房地产交易进行专项调查。数据显示，2022年住房投机专项调查中，共发现567起可疑违法行为，其中中国人涉及314起，占比最高。2023年土地专项调查显示，在528起可疑行为中，中国人涉及211起，再次位居首位。 金姬廷表示，政府应加强对外国人土地交易的监管，防止韩国成为土地投机者的乐园。她还建议，除外国人土地交易许可区域外，应全面实施土地交易许可制度，以遏制外国人投机行为。