韩国房地产市场结构性压力持续显现。数据显示，被称为“恶性库存”的竣工后未售住宅规模时隔14年突破3万套。 韩国国土交通部31日发布的2月住房统计显示，截至上月，已竣工未售住宅共计6.6208万套，环比减少0.6%（368套）。其中，首都圈为1.7829万套，环比减少0.3%；地方为4.8379万套，环比减少0.6%。 尽管整体未售规模小幅回落，竣工后未售住宅却逆势攀升至3.1307万套，环比增加5.9%（1752套），为2012年3月（3.0438万套）以来首次重回3万套以上。该类库存中，86.3%集中于地方。 从地区分布来看，大邱以4296套居首，其次依次为庆尚南道（3629套）、庆尚北道（3174套）、釜山（3136套）、忠清南道（2574套）、京畿道（2359套）、济州（2213套）和全罗南道（1926套）。其中大邱环比增幅高达36.1%，增势尤为突出。 供应端方面，2月住房开工量为1.4795万套，环比增加30.8%。具体来看，首都圈下降15.1%，但首尔大幅增长309%；地方增长122%。共同住宅分售量为1.0924万套，环比增加38.3%，首都圈和地方均有所增长，首尔则小幅下降8.7%。与此同时，反映实际入市供应的竣工量仅为1.5064万套，环比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首尔和地方分别下降55.4%和12.4%。 交易方面，2月全国住房买卖成交量为5.7785万笔，环比减少6%，同比增加14%。租赁市场方面，全国租赁交易量为25.3423万笔，环比持平，同比下降8.9%。其中全租房交易量同比大幅下滑26%，月租房交易量则同比增长1.1%。 值得关注的是，今年1至2月累计月租房交易占比已升至68.3%，较去年同期（61.4%）上升6.9个百分点，逼近七成，折射出租赁市场结构持续向月租模式转变的深层趋势。

韩国政府近日宣布，将投资移民制度实施期限延长至明年12月31日。该制度自2010年起实施，允许外国人通过在济州、仁川、釜山、江原道平昌、全罗南道丽水等5个地区的旅游休闲设施项目中投资一定金额，取得在韩居留资格。 韩国法务部于本月3日正式公告，该制度的实施期限延长至明年12月31日。此前，上述5个地区的制度有效期原定于今年4月30日到期。根据新规，外国人在旅游度假类房地产项目中投资10亿韩元（约合人民币461万元）以上，即可获得允许从事经济活动的居住资格（F-2签证）；若持续保持投资状态满5年，则可申请永久居留资格（F-5签证）。 韩国法务部出入境与外国人政策本部相关负责人表示，制度到期前政府已就延期问题征询各地方政府意见，各地普遍反映该制度对促进地方经济发展仍具积极作用，经由投资移民协商机制研究后，最终决定予以延期。 2000年代，韩国虽已建立吸引外资的制度框架，但尚未引入投资移民机制。外资主要以直接投资（FDI）形式进入，通常通过设立企业或股权投资进入韩国市场。然而，在旅游开发和房地产等大型项目中，资金稳定性问题屡屡显现。 在此背景下，韩国政府于2010年首次推出“投资移民制度”，以达到一定规模的投资为条件，向外国投资者授予居留资格。该制度最初以济州为试点，采取房地产投资模式，规定投资额达到一定标准并持续一定期限后，投资者可申请永久居留权。这一制度不仅着眼于吸引资本，更标志着韩国将投资与移民政策相挂钩的制度探索，成为此后投资移民制度发展的起点。 从各地区实施情况看，济州是该制度运行最为活跃的地区。数据显示，2023年外国人通过投资移民制度在济州购入房地产37套，总额289.95亿韩元；2024年为17套，总额202.12亿韩元；2025年为24套，总额203.13亿韩元。在2020年至2022年期间，外国投资者共购入78套，总投资额达695.2亿韩元，增长逾8倍，其中中国投资者占比超过九成。相比之下，其他地区的投资规模则相对有限。 然而，投资移民制度在韩国社会并非没有争议。制度最初设定的投资门槛为5亿韩元，但实施过程中问题逐渐浮现。部分外国投资者在取得永久居留权后迅速撤资套现，韩国民众对“过度发放永久居留资格”提出质疑。 部分观点认为，以房地产投资换取居留资格的做法可能推高房价，并带来投机风险。从国际趋势来看，曾对此类政策持开放态度的国家正陆续收紧，被称为“黄金签证”的房地产投资移民制度在多地遭到叫停。韩国移民政策研究院副研究员金亨镇（音）在研究报告《韩国投资移民制度的现状与课题》中指出，出于对外资炒高房价及非法资金流入的担忧，中国香港（2010年）、加拿大（2012年）、新西兰（2022年）、葡萄牙（2023年）以及澳大利亚、西班牙（2024年）已相继取消相关政策。 金亨镇建议，韩国应逐步压缩争议较大的房地产类间接投资移民，转而着力吸引能够带动产业发展的直接投资，例如为具备商业潜力的外国创业企业在韩落地创造更有利的制度环境。他同时指出，在吸引外国直接投资方面，英国、新加坡、中国等多数国家通常配套实施投资区位支持政策，在提供企业所得税减免等税收优惠的同时，还通过补贴等手段吸引海外企业落户，并建立后续监管与服务机制，对外资企业实施持续跟踪管理。

由于税负增加，首尔房地产市场出现大量抛售，市场平衡受到影响。多套房持有者面临的资本利得税增加和公告价格上升导致的持有税负担加重，房源数量超过8万套，但买家需求不足，部分地区库存增加。根据房地产大数据平台Asil的数据显示，截至21日，首尔公寓房源为8万80套，这是自去年6月以来首次超过8万套。房源增加速度迅猛，公告价格发布前的16日为7万5959套，之后每天增加800套以上。今年初相比，增幅超过40%。税负增加是房源激增的直接原因。随着多套房持有者资本利得税增加和公告价格上升，持有税负担加重，导致抛售加速。尤其是高价住宅集中的地区变化明显，江南区房源为1万966套，增幅最大。其他如瑞草区、永登浦区、江东区和龙山区也有显著增长。这些地区因公告价格上升而税负增加，导致抛售集中，房源快速积累。公告价格发布后，因持有税负担增加，咨询量激增，抛售持续增加。尽管如此，交易主要集中在急售房源，买家倾向于低价房源，普通房源交易较少。不同地区情况不同。最近两天部分房源消化，总房源减少至7万7000套，但减少速度因地区而异。江北地区如中浪区、恩平区和江北区，因自住需求较多，房源减少较快。而江南区和汉江沿岸主要地区如麻浦、龙山、城东等，房源消化速度较慢，高价住宅市场买家需求不足。市场正处于抛售增加和需求疲软的阶段。卖家因税负调整价格出售，买家则期待进一步下跌，观望情绪浓厚。这种趋势可能会持续，税收、利率和贷款限制等因素同时影响市场。房源增加是否会导致价格调整或交易停滞，取决于买家需求的恢复。目前，买卖双方的差距难以缩小，观望情绪持续。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格涨势放缓，江南三区和龙山区的高价公寓涨幅明显缩小。根据KB房地产3月8日的数据，2月首尔五分位公寓平均价格为34亿7120万韩元，比1月上涨527万韩元。五分位代表价格最高的20%住房，主要集中在江南、瑞草、松坡和龙山区。近期涨幅明显减缓，1月涨幅为2744万韩元，而去年2月至今年2月的月均涨幅为5996万韩元。自2024年3月以来，首尔五分位价格持续上涨，去年6月市场过热时，单月涨幅曾达1亿3477万韩元。由于政府计划于5月9日结束多套房资本利得税优惠，市场上急售房源增加，价格涨势因此放缓。韩国房地产院的周价格趋势显示，江南三区和龙山区的公寓价格连续两周下跌。KB统计也显示，上周江南区公寓价格开始下跌。租赁市场方面，月租化趋势加速。韩国房地产院数据显示，1月首尔公寓平均月租为150万4000韩元，创历史新高。月租合同占比也从去年的47.1%上升到今年1月的52.0%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

距离6·3地方选举仅剩100天，房地产市场稳定与第二次特别检察等成为选举关键因素。各党派正积极制定应对策略。据悉，韩国国会将于24日召开全体会议，正式进入选举模式。各党派正评估政策成果与风险，房地产问题尤为敏感。李在明总统多次提及多套房问题，明确加强房地产监管的立场，并计划结束多套房转让所得税减免。韩国房地产院数据显示，2月第二周首尔公寓价格连续53周上涨，尽管供应增加，价格仍未回落。国民力量党可能在首尔及首都圈强调房地产议题。25日启动的第二次特别检察也将影响选举，调查未解决的内乱、金建熙等案件，预计7月初结束。若有新内容披露，将对政界产生影响。前总统尹锡悦的司法风险也可能影响选举，内乱指控及妨碍逮捕的审判仍在进行中，相关议题可能在选举中再次引发争议。经济感受被认为是影响全国选情的直接因素，尽管股指创新高，但行业差异明显，民众感受经济压力。分析认为，房地产与特别检察议题虽会影响选举，但选民最终选择可能取决于生活成本、就业及经济感受。未来100天内，政府政策效果与经济走势将成为选举关键。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格连续三周涨幅放缓。 根据韩国房地产院发布的本月第三周公寓价格动态，首尔公寓价格较前一周平均上涨0.15%，涨幅比前一周减少0.07个百分点。 首尔公寓价格从2月第一周的0.27%下降到第二周的0.22%，第三周进一步降至0.15%。政府确定多套房转让所得税优惠结束时间，并提到可能加强对租赁房持有者的贷款限制，这些因素导致买家情绪有所减弱。 韩国房地产院分析称，尽管因节日假期交易和询价减少，但大规模小区、地铁沿线、学区和重建项目的需求仍然存在，推动首尔整体价格上涨。 按地区来看，江南三区的涨幅明显放缓。瑞草区上涨0.05%，涨幅减少0.08个百分点；江南区几乎持平，仅上涨0.01%；松坡区涨幅缩小至0.06%。政策压力导致部分急售房源进入市场，抑制了价格上涨动力。 相反，非江南地区涨幅相对较高。城东区和江西区分别上涨0.29%，广津、城北、冠岳、九老、东大门、永登浦区等也录得0.2%左右的涨幅。这被解读为中低价公寓需求持续的结果。 京畿道的涨幅也有所减少，整体上涨0.08%。安养东安区和光明市的涨幅明显降低，而果川市则在2024年6月后首次下跌。龙仁水枝区和九里市继续保持上涨趋势。 仁川上涨0.03%，与前一周持平，首都圈整体涨幅为0.10%。全国公寓价格上涨0.06%，涨幅放缓。 租赁市场在供应不足的情况下呈现温和上涨趋势。首尔租金上涨0.08%，尽管涨幅略有减少，但在芦原、城东、城北、江北、东大门区等地仍在上涨。首都圈和非首都圈也小幅上涨。 市场普遍认为，首尔公寓价格短期内将继续调整。若多套房转让税优惠结束和贷款限制加强，买卖双方的观望情绪可能加剧。然而，位置和需求明确的地区，价格更可能是涨幅放缓或持平。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国保健社会研究院19日发布报告指出，在房地产和代际传承两大因素的共同作用下，韩国财富不平等问题持续加剧。 报告显示，自1995年以来，韩国财富分配呈现明显的集中化趋势。前10%的高资产人群掌控全国约65%的财富，这一比例不仅高于丹麦，也超过邻国日本。值得注意的是，韩国资产差距的严重程度已远超收入差距。 从结构性因素来看，以房地产为核心的资产结构是拉大贫富差距的重要推手。研究发现，持有房产对中低收入群体具有一定的财富“抬升效应”，但在最富裕阶层中，房地产、金融资产与负债的大规模组合运作更为普遍。他们通过“借贷→购房→升值→再扩张”的循环模式实现财富的快速积累。 从宏观层面看，韩国财富与收入之间的相关性正在逐步减弱。这意味着单凭辛勤劳动所得已难以弥合资产鸿沟，而资产差距反过来又可能强化收入差距，由此形成恶性循环。此外，以首都圈和公寓市场为中心的财富积累模式，在加剧区域发展失衡的同时，也进一步固化了代内与代际之间的机会不平等。 对此，报告建议，引入“社会继承”理念，将部分私人继承财富转化为社会公共资产，遏制财富通过代际传承进一步集中；强化面向低收入群体的资产形成支持项目，并建立具有性别视角的政策框架，以应对婚姻变化或家庭解体带来的资产风险；同时推进区域均衡发展，完善累进资产税制度，促进财富分配更趋公平。 报告强调，实现资产的公平形成与合理分配，是推动社会整合与可持续增长的必要前提。相关政策取向不应局限于收入补偿层面，而应推动范式转型，让资产形成的机会在全社会范围内得到更公平的共享。

由于首尔公寓租赁供应急剧减少，租金迅速上涨。平均租金接近7亿韩元，选择租赁而非购买的需求者负担加重。同时，逃离首尔高房价的人口向京畿道迁移，导致首都圈居住格局变化。根据KB房地产的数据，上月首尔公寓平均租金为6亿6948万韩元，同比上涨5.8%，较两年前上涨超过13%。自2023年8月以来，首尔公寓租金已连续30个月上涨。租赁供应减少是由于贷款限制和房地产政策的综合影响。随着所有权转移条件下的租赁贷款被禁止，住房抵押贷款使用时需在6个月内迁入的义务，以及首尔全境和京畿部分地区被划为土地交易许可区，导致租赁市场供应减少。根据房地产平台直房的数据，今年首尔的入住量预计为16412户，较去年减少48%。新入住减少导致可用于租赁的住房供应也将减少。首尔租金上涨促使部分需求转向京畿道。根据统计厅数据，今年1月京畿道人口为1373万6642人，较两年前增加约9万9000人。首尔高房价和租金负担刺激了京畿道的人口流入。然而，京畿道内各地区情况不同。水原、高阳、城南、富川、安山等17个市县人口减少，而华城市在过去两年增加了约4万4000人。坡州和杨州也增加了2万多人，乌山、平泽、安养、龙仁、光明等地净流入超过1万人。房价差距也是促使人口流动的因素。根据韩国房地产院的数据，截至去年12月，京畿道光州市平均公寓价格为4亿2518万韩元，仅为邻近首尔松坡区的20%。安养市平均公寓价格为6亿7700万韩元，仅为果川市的四分之一。如果首尔租赁供应紧张和入住量减少的情况持续，租金上涨压力可能会继续。首尔居住成本负担将加重，首都圈内的人口重组趋势预计将持续一段时间。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

近期，韩国总统李在明就抑制房地产投机行为接连表态，释放出强硬政策信号。他通过社交平台X多次发文，就多套住房相关税制和市场秩序问题作出明确立场，引发市场高度关注。 李在明上月23日在社交平台X表示，不考虑延长多套房持有者的房产转让税加征暂缓措施。韩国政府于本月3日表示，相关暂缓措施将于5月9日最终结束。在调控地区内，于5月9日前签订房产出售合同，并在最长期限6个月内完成尾款支付及产权登记的交易，可继续适用免除加重征税的规定。 针对多套房持有者的房产转让税加征暂缓措施自2022年恢复实施后，一直以一年为周期延长。若该措施结束，多套房持有者将负担6%至45%的基本税率，其中持有两套住房者需加征20个百分点，持有三套及以上住房者需加征30个百分点。若再叠加10%的地方所得税，三套及以上住房持有者的最高税率将升至82.5%。因此，多套住房持有者若希望避免加重征税，需在今年内完成房产出售并办理尾款结算及产权登记手续。 政府有望通过加大对多套房持有者的税负，促使其将房源投放市场，从而增加供给。在首都圈地区短期内难以迅速扩大住房新增供应的情况下，政府判断，若多套房持有者的房产进入市场，有助于缓解供给不足，并抑制房价上涨压力。 李在明本月3日在社交平台X上发文称，为建设一个公正和繁荣的社会，必须不惜一切手段坚决遏制危。他写道，对于那些认定此次改革注定失败、甚至借机煽动的人，我要明确指出，只要不计较眼前的利害得失，政府可以动用的政策工具十分充足。他强调，以前房地产几乎是唯一的投资渠道，而如今可替代的投资方式不断增多，客观环境已与以往发生根本变化。房地产作为投资手段已不再一枝独秀，目前已退居第二位，相当一部分社会资金已流向股票市场。 李在明还表示，与其照顾那些抱着“反正还会再延长”的不当期待、从事房地产投机的多套房持有者，更应优先关注因房价暴涨而承受痛苦的普通民众。 随着多套房转让所得税加重征税暂缓措施结束正式确定，首尔市内出现部分急售房产，同时“集中资金投资一套优质房产”的需求也在增加。对此，李在明5日指出，若并非出于实际居住目的，转而置换所谓“一套优质房产”，在税负方面并不划算。 在此背景下，首尔房地产市场已开始显现变化。即便是在传统高价区的江南一带，也出现了急售房产。据悉，首尔江南区道谷洞一带，部分挂牌房源价格较此前下调约5%至6%。相比江南区价格略低的城东区，近期新增挂牌房源数量更为明显。

一项调查显示，去年韩国住房供应主要指标全面走弱。同时，随着“全租转月租”趋势加快，住房租赁合同中月租交易占比全年首次突破60%。此外，去年12月“恶性房源”（指竣工后长期未能售出的住宅）数量环比小幅下降。 国土交通部于30日发布的数据显示，2025年1月至12月，全国住房许可量（含非公寓）为37.98万套，同比减少12.7%。其中，首都圈为22.27万套，下降4.9%；首尔为4.16万套，降幅达19.2%；地方地区为15.71万套，同比大幅减少21.9%。 住房开工量方面，全国全年共计27.27万套，同比下降10.1%。从地区看，首尔为3.21万套，同比增加23.2%；首都圈整体为16.68万套，小幅增长2.2%；但地方地区仅10.59万套，同比骤减24.5%，区域分化明显。 全年公寓等共同住宅分售量为19.84万套，同比减少14.1%。其中，首尔分售量为1.27万套，同比大减53.3%；首都圈为11.90万套，下降8%；地方为7.94万套，减少21.9%。 全国住房竣工量同比下降17.8%，为34.24万套。首尔竣工量为5.47万套，同比增长39.7%；但首都圈整体为16.57万套，同比下降13.5%；地方为17.67万套，同比减少21.4%。 交易方面，去年12月全国住宅买卖成交量为6.29万套，环比增长2.4%。其中，首尔为8556套，环比增长13.2%；首都圈为2.9万套，增长4.9%；地方为3.38万套，增幅仅0.4%。12月全国公寓成交量为4.9万套，环比小幅下降0.3%，但首尔公寓成交量为4871套，环比增长10.8%，首都圈整体增长2.2%。全年来看，首尔公寓成交量同比大增42.6%，达到8.31万套。 租赁市场方面，去年12月全国全租与月租交易量为25.41万套，环比增长22.2%。其中，全租交易量为8.73万套，增长15.4%；月租为16.69万套，增长26.1%，增幅明显更大。按全年累计计算，月租在全部租赁合同中的占比达63%，同比上升5.4个百分点。该比例自2021年的43.5%起逐年攀升，2022年为52%，2023年为54.9%，2024年为57.6%，去年进一步扩大。 未售住房方面，截至去年12月底，全国未售住房为6.65万套，环比减少3.3%（2284套）。其中，竣工后未售住房环比减少1.8%（525套），降至2.86万套。地方地区竣工后未售住房为2.44万套，占全国总量的约85.2%。