韩国房地产院10月住宅价格动向调查显示，首尔公寓平均月租飙升至146万韩元（约合人民币7028元），创下自2015年统计编制以来的历史新高，较十年前上涨约61%。受政府加强调控影响，购房和全租选择减少，“全租转月租”趋势明显，居民居住成本不断加重。 今年1月至10月，首尔公寓月租合同达47.6634万件，约为2020年同期的两倍，租房合同中月租占比也从41.2%升至64.5%。统计显示，公寓平均月租年内持续上涨，从1月的134万韩元增至10月的146万韩元。江南区月租最高，为261.6万韩元，其次为龙山、瑞草、城东和松坡等区，均高于首尔平均水平。 联排住宅价格同样上涨，首尔整体住宅平均月租118.9万韩元，同比上涨约7%。按中位收入测算，二人家庭月收入约37%用于月租，四人家庭约24%，居住负担明显加重。 分析认为，贷款限制和调控政策导致购房及全租难度增加，市场可选房源集中于月租，尤其新婚夫妇和青年群体资金有限，选择月租比例上升，短期内月租需求或持续在高位。

一项调查显示，自韩国“6·27贷款调控”政策实施数月以来，首尔小户型公寓的月租交易量显著上升。受全租贷款额度收紧影响，租客可选择范围收窄，市场供应房源明显减少。行业分析指出，该贷款调控政策加剧了普通民众在居住方面的经济负担。 据韩国国土交通部于3日公布的实价交易系统数据，今年7月，首尔60平方米以下小户型公寓的租赁交易中，月租占比达54.5%，环比（51.8%）上升2.7个百分点。小户型公寓的月租比例自6月起已超过五成。考虑到目前数据统计尚未完全结束，该数值有可能进一步上升。 业内分析认为，受贷款限制政策影响，首都圈全租贷款额度缩减，是推动月租比例上升的主要原因。在全租价格并未出现下降的背景下，租客实际可支配资金减少，促使更多人转向月租模式。根据“6·27贷款调控”政策，青年群体的全租贷款上限从2亿韩元（约合人民币102.2万元）降至1.5亿韩元，新婚夫妇的贷款额度也从3亿韩元下调至2.5亿韩元。此外，韩国住宅城市保障公社（HUG）的首都圈全租贷款担保比例也从90%降至80%。同时，新规要求购房者在办理住房抵押贷款后六个月内必须完成迁入申报，这也进一步抑制了全租市场的供应，推动月租需求上升。 小户型公寓的月租比例涨幅显著高于其他面积。数据显示，首尔整体公寓租赁交易中月租占比在6月为42.3%，7月升至43.9%，政策实施前后一个月内增长1.6个百分点。相比之下，大户型公寓（专有面积135平方米以上）的月租比例仅从37.2%小幅升至38.3%。 有观点认为，此次贷款管制对资金实力不足、高度依赖贷款支付全租保证金的群体影响最为显著。NH农协银行房地产专家尹秀敏（音）表示：“小户型公寓的全租需求群体普遍资金储备有限，对贷款依赖度较高，因此直接受新规冲击。从年龄结构看，青年群体所受影响尤为突出。尤其在贷款审查趋严的态势下，越来越多租客正转向月租模式。”

一项调查显示，下月韩国公寓入住量将大幅减少，受政府实施的“6·27贷款调控”政策影响，全租房市场紧张局面或进一步加剧。 房地产平台企业Zigbang数据显示，9月韩国公寓入住量共1.1134万套，环比（1.6549万套）减少约33%。公寓入住量预计在10月降至1.0902万套后，于11月回升至2.3946万套，12月进一步扩大至2.0577万套。数据显示，9月首都圈公寓入住量仅5695套，环比（9655套）下降约41%。其中，首尔为128套、京畿道和仁川分别为4692套、875套。 在新房供应不足的背景下，受高强度贷款限制与利率下调影响，全租公寓向月租的转变速度持续加快。韩国最高法院登记信息广场发布的数据显示，截至今年7月，月租交易量共达105.6898万件。同期，2022年至去年月租交易量分别为84.3078万件、83.8773万件以及83.2102万件，均维持在80万件以上。 分地区来看，首尔、京畿道以及仁川月租交易量分别为34.3622万件、29.2205万件、5.1935万件。釜山（6.3171万件）、庆南（4256件）、忠南（3.7117万件）和大田（3.6091万件）等部分地区交易量均创新高。 随着新房供应量减少，全租房比例持续呈下降趋势。据房地产市场调查企业房地产R114发布的数据，首都圈公寓入住量预计从今年的14.5237万套降至明年的11.147万套，降幅达23.2%。其中，首尔市区入住量从今年的4.6767万套或骤降至明年的2.8355万套，降幅高达39%。更令人担忧的是，截至后年的2027年仍难改善公寓入住量持续下滑态势，届时首都圈整体入住量预期降至10.51万套，较今年减少27.6%，首尔地区（8803套）则预期较今年暴跌81.2%。 西江大学一般大学院房地产专业教授权大中（音）表示：“在首尔住房供应严重不足的情况下，全租房需求仍在不断增加。供不应求不仅会推高全租房价格，市场紧张局面也将长期持续。”

韩国房产信息平台Dabang针对7月份首尔市25个自治区内专用面积33平方米以下的联排及多户住宅中的一居室单元月租及全租价格水平进行分析，并于26日发布的报告显示，首尔一居室联排多户住宅平均月租金额创今年以来最大涨幅，且大部分地区租金水平普遍呈上升趋势。 报告显示，以保证金1000万韩元（约合人民币元5.1万）为基准，上月首尔一居室单元的平均月租为73万韩元，全租为2.1223亿韩元。与6月相比，月租增加5.3万韩元，上涨7.9%；全租则下降305万韩元，下跌1.4%。 从各自治区来看，首尔25个自治区中，20个地区的月租环比上涨。其中，麻浦区涨幅最为显著，环比上升22.4%，达88万韩元。分析指出，该区西桥洞一带大量新建高价一居室单元成交，是推动区域整体租金上涨的主要原因。月租价格最高的地区为江南区，达94万韩元（129%），高出首尔均值21万韩元。其次依次为麻浦区88万韩元（121%）、龙山区87万韩元（120%）、瑞草区81万韩元（111%）、城东区79万韩元（109%）等，共有7个自治区的平均月租高于首尔整体水平。 在全租方面，江南区以2.6969亿韩元（127%）位居首位，环比上涨3.9%。此前连续六个月全租价格居首的瑞草区本月以2.6840亿韩元（126%）位列第二。随后依次为龙山区2.3364亿韩元（110%）、广津区2.3166亿韩元（109%）、中区2.2688亿韩元（107%）等，共有9个地区的平均全租保证金高于首尔平均水平。 该报告数据基于韩国国土交通部的实际交易资料，通过提取各自治区一居室单元的平均月租及全租价格，并与首尔市整体平均值进行比对。若地区租金指数高于100%，则表明该自治区的一居室租金水平高于首尔全市均价。

上月首尔主要大学周边的单间公寓平均月租较去年有所下降，但平均管理费用却出现上涨。 据房地产信息平台DABANG本月12日消息，根据平台登记数据统计，截至今年7月，首尔主要10所大学附近保证金1000万韩元以下、专用面积33㎡以下的单间公寓平均月租为58.1万韩元，较去年同期的60.8万韩元下降4.5%（2.7万韩元）。 降幅最大的地区是首尔大学附近，月租从去年的50万韩元降至今年的42.3万韩元，下降15.4%。其次是中央大学附近，从55万韩元降至47.7万韩元（-13.3%）；韩国外国语大学附近从65万韩元降至58.2万韩元（-10.5%）；成均馆大学附近从57.6万韩元降至54.4万韩元（-5.6%）；梨花女子大学附近从70.9万韩元降至67.9万韩元（-4.2%）；西江大学附近从61.7万韩元降至59.5万韩元（-3.6%）；延世大学附近从61.4万韩元降至59.9万韩元（-2.5%）。 相比之下，汉阳大学附近的单间月租在同一时期从55万韩元上涨至57.5万韩元（+4.5%），高丽大学附近则从58万韩元上涨至59.9万韩元（+3.3%）。 平均管理费用则从去年的7.3万韩元上升至7.5万韩元，涨幅为3.3%。其中，高丽大学附近管理费用从去年的7万韩元涨至今年的8.3万韩元，上涨18.6%，涨幅最大。汉阳大学附近管理费用从6万韩元涨至7万韩元（+16.7%），梨花女子大学附近从9万韩元涨至10.1万韩元（+12.2%）。