首尔公寓市场价格走势分化，江北小型公寓价格持续上涨。尽管贷款限制和价格压力增加，实需者仍转向较易负担的小型公寓。根据KB房地产数据，截至今年2月，首尔江北14区60㎡以下小型公寓平均价格为8.1458亿韩元，同比上涨16.61%。这是统计以来首次突破8亿。重建预期推动了价格上涨。诺园区的‘미륭·미성·삼호3차’公寓多种户型创下新高，50㎡成交价为9亿，51㎡为9.7亿，59㎡为11亿。상계주공5단지也呈现类似趋势，31㎡最低报价已达6.9亿。市场分析认为，实需者是推动江北小型公寓上涨的主要力量。由于首尔房价高企，购房者转向价格较低的小型公寓。贷款环境也是影响因素之一。首尔作为调控区，住房贷款比例限制在40%，购房者需承担更多自有资金。30至40岁实需者购房活跃，政策贷款如디딤돌대출和보금자리론提供较低利率，降低初期资金压力。 도봉구 방학동一位中介表示：“即便是小型公寓，能在首尔置业的吸引力依然强劲，特别是3040实需者，购房需求旺盛，房源紧张。”不过，部分观点对小型公寓价格上涨持谨慎态度。由于替代住房多，需求可能分散。此外，5月9日多套房转让税中和政策结束后，税负增加可能影响市场。另一中介称：“目前多套房主在政策结束前出售房产，但若5月前未售出，可能会撤回房源，届时房源减少，需求不变，价格可能再次上涨。”

去年在首尔购房过程中，来自父母等的赠与和继承资金几乎翻倍。这是由于住房抵押贷款的限制，购房者更多依赖家庭资金。 根据国会国土交通委员会金钟阳议员办公室分析的国土交通部数据，去年首尔购房中使用的赠与和继承资金达4.4407万亿韩元，占总购房资金106.0996万亿韩元的4.2%。 赠与和继承资金从2024年的2.2823万亿韩元在一年内翻倍。自首尔等地强制提交住房资金筹措计划书以来，这是历年来最大规模。 2021年首尔购房的赠与和继承资金为2.6231万亿韩元，2022年因基准利率上升和房价下跌降至7957亿韩元，2023年回升至1.1503万亿韩元，去年突破4万亿韩元。 这种变化被认为是去年连续实施的贷款限制的结果。6·27政策将首都圈和限制地区的住房抵押贷款上限设为6亿韩元，10·15政策进一步减少了不同房价区间的贷款上限。高价房屋的金融贷款变得困难，赠与和继承资金填补了这一空缺。 尤其是江南三区的金融贷款比例显著下降。去年7月，江南区金融贷款比例为25.4%，到12月降至10.4%。同期，瑞草区从22.8%降至10.3%，松坡区从24.5%降至15.3%。 赠与和继承资金在首尔购房中占比超过股票和债券出售所得。去年赠与和继承资金为4.4407万亿韩元，比股票和债券出售所得多出约5500亿韩元。 按地区来看，松坡区最多，为5837亿韩元，其次是江南区5488亿韩元，瑞草区4007亿韩元，城东区3390亿韩元，铜雀区2609亿韩元。 在住房市场上，有观点认为贷款限制可能扩大资产差距。金融获取能力低的群体被排除在购房之外，而能够动用家庭资金的需求在限制环境下仍能进行交易。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国保健社会研究院19日发布报告指出，在房地产和代际传承两大因素的共同作用下，韩国财富不平等问题持续加剧。 报告显示，自1995年以来，韩国财富分配呈现明显的集中化趋势。前10%的高资产人群掌控全国约65%的财富，这一比例不仅高于丹麦，也超过邻国日本。值得注意的是，韩国资产差距的严重程度已远超收入差距。 从结构性因素来看，以房地产为核心的资产结构是拉大贫富差距的重要推手。研究发现，持有房产对中低收入群体具有一定的财富“抬升效应”，但在最富裕阶层中，房地产、金融资产与负债的大规模组合运作更为普遍。他们通过“借贷→购房→升值→再扩张”的循环模式实现财富的快速积累。 从宏观层面看，韩国财富与收入之间的相关性正在逐步减弱。这意味着单凭辛勤劳动所得已难以弥合资产鸿沟，而资产差距反过来又可能强化收入差距，由此形成恶性循环。此外，以首都圈和公寓市场为中心的财富积累模式，在加剧区域发展失衡的同时，也进一步固化了代内与代际之间的机会不平等。 对此，报告建议，引入“社会继承”理念，将部分私人继承财富转化为社会公共资产，遏制财富通过代际传承进一步集中；强化面向低收入群体的资产形成支持项目，并建立具有性别视角的政策框架，以应对婚姻变化或家庭解体带来的资产风险；同时推进区域均衡发展，完善累进资产税制度，促进财富分配更趋公平。 报告强调，实现资产的公平形成与合理分配，是推动社会整合与可持续增长的必要前提。相关政策取向不应局限于收入补偿层面，而应推动范式转型，让资产形成的机会在全社会范围内得到更公平的共享。

去年，首尔首次购入集合建筑的30岁群体占比接近一半，创下统计以来的最高水平。由于贷款限制，政策金融成为30岁群体购房的主要推动力。 根据大法院登记信息广场的数据，去年首尔集合建筑首次购房登记为61161件，其中30岁群体占30482件，占比49.8%。比前一年增加约4个百分点，是2010年统计以来的最高水平。 30岁群体的购房比例在2022年降至30%中段，但随后恢复。2023年回升至40%，并连续三年增长。韩国银行的紧缩政策和市场调整使得购房主体快速重组。 市场分析认为，强力贷款限制加剧了年龄层购房的两极分化。一般住房贷款难以获得，而政策贷款如新婚夫妇贷款和新生儿特例贷款使得30岁群体交易活跃。 其他年龄层的比例明显下降。40岁群体降至20%初段，50岁群体降至个位数，20岁群体也略有减少。多套房限制和贷款条件变化限制了中老年群体的购房。 这种趋势在今年继续。1月，首尔集合建筑首次购房比例超过40%，其中30岁群体超过一半。考虑到合同和登记的时间差，这表明去年下半年房价反弹时30岁群体的购房热情延续至今年初。 房地产行业人士表示：“房价上涨预期和政策贷款结合，使得30岁群体成为市场中心。但随着贷款环境变化，这一趋势是否持续仍需观察。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔青年购房难度日益加大。房价持续上涨，住房供应减少，导致20、30岁群体进入住房市场的难度加大。 根据国家统计门户网站的数据，2024年首尔39岁以下无房家庭数量达到99万2856户，为2015年以来最高。包括仁川和京畿道在内的首都圈无房青年家庭数量达204万5634户。 首尔青年无房家庭从2015年的79万9401户持续增加，2020年超过90万户，接近100万户。同年，39岁以下家庭的住房拥有率为17.9%，创历史新低。 房价上涨是青年购房难的主要原因。根据KB房地产的数据，去年12月首尔公寓中位价首次突破11亿韩元，达到11亿556万韩元。 住房供应条件恶化也是原因之一。过去五年，首尔新建民间公寓仅3万2230户，不到前五年的一半。去年首尔民间公寓供应量为3907户，为四年来最低。 许可和开工阶段的供应也在减少。去年首尔公寓许可量为2万5124户，同比减少26.3%。尽管开工量有所增加，但不足以弥补前两年的减少。 住房成本负担加重。家庭金融福利调查显示，2018年至2024年，家庭消费支出中住房成本比例从11.7%升至12.7%。39岁以下家庭的住房成本比例增至15.5%，29岁以下家庭约五分之一的消费支出用于住房。 政府重申不延长多房者资本利得税减免政策，市场上出现抛售迹象。韩国房地产院数据显示，2月初首尔公寓买卖供需指数为105.4，环比小幅下降。 然而，首尔部分地区的房源增加未必能立即缓解青年购房难题。东南区价格仍高，贷款限制使实际需求者难以进入市场。 一位房地产专家表示：“青年进入住房市场的路径因供应减少和贷款限制而变窄，可能导致居住流动性降低。”他补充道：“尽管江南地区房源增加，但青年购房负担可能会持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

一项调查显示，计划在明年购房的受访者接近七成，而计划出售现有住房的比例不到一半。在房地产调控政策持续出台的背景下，韩国购房需求并未明显降温。 据房地产平台直房（Zigbang）近日发布的《2026年住房市场调查》结果，表示“有购房计划”的受访者占比为69.9%，较今年上半年（73.1%）略有回落，但仍处于较高水平。 从购房动因来看，46.6%的受访者表示从租房转为自有住房，其次为居住迁移（22.7%）和住房面积调整（10.3%）；而以投资为目的（7.4%）和获取租金收益（2.9%）的比例较低。 在购房预算方面，3亿韩元（约合人民币146.5万元）以下（31.9%）和3亿至6亿韩元（38.9%）占比最高，合计达70.8%；6亿至9亿韩元占16.8%，9亿韩元以上占12%。从购房时机来看，计划在2026年第一季度购房的比例最高，为45.7%；第二季度为18.3%，上半年购房的受访者合计达64%。 另一方面，30.1%的受访者表示没有购房计划，主要原因包括已拥有或居住在自有住房、无追加购房意向（32.9%）以及房价过高（26.7%）。 关于出售意向，46.2%的受访者表示未来一年内有售房计划，较今年上半年（54.8%）有所回落；无售房计划的比例为53.8%。在未计划售房的原因中，以自住为目的（一户一宅）或目前未持有住房占比最高，达55.6%；其次为房价上涨（11.5%）和观望合适的出售时机（10.7%）。 在有售房计划的受访者中，居住迁移（34.8%）和住房面积调整（17.4%）等原因占比较高；此外，贷款利息负担（14.3%）、实现收益及转换投资方向（10.7%）紧随其后。售房时机方面，明年第一季度和第二季度分别占48.2%和17%。 直房分析指出，尽管购房意愿有所调整，但以刚性需求为中心的购房热度仍保持在较高水平；相比之下，售房计划趋于谨慎。在今年上半年房价上涨后，市场并未急于出售，而倾向于观望，致使售房意愿较此前有所回落。 本次调查于本月3日至17日通过直房应用程序（APP）进行，对485名用户开展为期15天的问卷调查，在95%的置信水平下，抽样误差为±4.45%。

一项调查显示，今年韩国地方城市公寓交易量较去年减少22.4%，未售出住房数量仍维持在5万套以上。尽管首都圈住房市场出现复苏迹象，地方市场仍面临房价下降、认购不足等困境。业界分析，明年地方住房市场仍将受位置条件、价格及开发利好因素影响，楼盘结构性分化持续深化。 据韩国国土交通部（以下简称国土部）23日发布的住房统计数据，今年1至10月全国公寓交易量为15.4764万套，同比减少15.1%。从地区来看，地方交易量降幅尤为显著。今年首都圈交易量为9.415万套，同比减少9.1%；而地方交易量则从去年同期的8.2898万套降至6.4349万套，降幅高达22.4%。 在房地产市场持续低迷的背景下，住房交易量有所收缩，未售出住房数量却不降反升。以10月底为基准，当月全国未售出住房为6.9069万套，环比增长3.5%，同比增长4.9%。其中，地方未售出住房为5.1518万套，环比增加0.2%。 未售出住房数量在今年上半年一度呈下降趋势，但自8月底起出现反弹，8月环比增长7%至6.6613万套，随后9月增至6.6762万套、10月进一步扩大至6.9069万套，连续三个月上升。尤其竣工后未售房数量达2.808万套，创下自2013年1月以来的最高水平。其中，约84.5%集中在地方城市。 由此看来，今年韩国住房市场地区分化现象持续深化。韩国不动产院数据显示，今年截至11月，全国住房交易价格累计上涨0.75%，首都圈上涨2.39%，但地方则下跌0.8%。 新房认购市场同样呈需求两极化。房地产机构R114统计显示，今年全国公寓平均认购竞争率为7.2比1，首都圈以10.07比1保持两位数水平，而地方仅为4.53比1，不及首都圈一半。 值得注意的是，去年尚未出现平均认购竞争率低于1比1的地区，但今年光州（0.50比1）和济州（0.29比1）相继出现认购不足现象，反映出地方市场需求疲软。 房地产机构R114研究员白世罗（音）表示，非首都圈新房市场在明年仍将延续分化趋势，购房者将继续根据地理位置条件、开发利好因素、房价等因素，对各个楼盘进行筛选。

韩国国土交通部（以下简称国土部）9日表示，将公布修订后的《房地产交易申报法》施行令，并于明年2月10日起正式施行。根据新规，在被指定为“土地交易许可区域”的地区购买住房的外国人，必须提交资金筹措计划书及相关证明材料。 此举旨在防范部分外国人规避韩国金融监管，利用海外资金在未实际居住的情况下投机性购买高价住宅，从而推高房价。为此，国土部于今年8月将首尔全域以及京畿道23个市郡、仁川7个自治区划为外国人土地交易许可区。根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，获批后须在4个月内入住，且实际居住至少两年。 此次修订的施行令是对此前措施的进一步强化，旨在更细致地审查外国人的交易目的，防范投机行为。根据新规，若交易买方为外国人，申报材料中须明确其在韩居留资格及是否在韩国居住满183天。国土部方面表示，这将有助于提前阻断无资质租赁经营、逃税等违法行为。 在资金来源方面，新规要求外国人在土地交易许可区域购房时必须提交资金筹措计划书，包括海外借贷与存款来源、海外金融机构信息、押金承继情况及国内贷款用途等。国土部预计，这将有助于查处投机行为。国土部相关人士指出：“此次修订为防止外国人房地产投机建立了制度性基础。未来将以此为根本，建立以实际居住需求为核心的交易秩序，进一步促进房价稳定。” 自国土部推出外国人土地交易许可区制度以来的三个月（今年9月至11月），首都圈外国人房产交易量为1080套，同比减少40%。具体来看，首尔房产交易量降幅最大，达49%；京畿道和仁川分别下降66.1%和17.3%。在韩购房外国人中，中国大陆人数最多，占比72.9%，其后依次为美国（14%）和加拿大（3%）。交易量下降幅度同样以中国（-39%）和美国（-41%）最为显著。

一项统计显示，去年居住在首尔的30多岁无房家庭数量创下历史最高纪录。同一年龄段的住房拥有率则降至历史最低，仅四分之一家庭拥有自住房。 韩国国家数据处（原统计厅）24日发布的统计数据显示，去年居住在首尔的30多岁无房家庭达52.7729万户，同比增加1.7215万户，为自2015年开展此项统计以来的最高值。 无房家庭是指在某一地区没有自有住房的家庭。在首尔地区，30多岁无房家庭数量从2015年的47.5606万户降至2018年的45.6461万户，但自2019年起呈现连续六年增长态势。 无房家庭的年度增幅从2021年的3000户扩大至2022年的1.5万户左右，2023年和2024年均在1.7万户以上。 与此同时，首尔30多岁自有住房家庭已连续三年减少。去年30多岁自有住房家庭为18.3456万户，较前一年减少7893户，创历史最低。无房家庭数量是自有住房家庭的2.9倍，差距为历史最大。 随着无房家庭增加、自有住房家庭减少，住房拥有率持续下降。去年首尔30多岁人群住房拥有率为25.8%。这一比例在2015年为33.3%，2020年降至30.9%，2021年略有回升至31.2%，此后再度下降，去年降至25%区间。 全国30多岁人群住房拥有率为36%，虽然已连续六年下降，但仍比首尔地区高出10个百分点以上。分析认为，首尔人口过度集中问题、房价上涨以及供应不足等因素，进一步压缩了年轻人的购房机会。 国家数据处表示，随着晚婚趋势持续及单人家庭增加，年轻一代的购房时点普遍推迟；在单人家庭占比较高的首尔地区，这一现象更为明显，住房拥有率因而进一步走低。

在韩国政府公布“10·15房地产对策”之前的九月，首尔公寓交易中约37%的购房者为30多岁人群，该年龄段购房者比例创近四年来的最高水平。分析指出，此前，“6·27贷款管控”出台后，符合首次购房及无住房条件的年轻群体，充分利用政策性贷款优惠，以接近全额贷款上限的方式竭力购房，导致公寓交易显著上升。 韩国不动产院10日发布的公寓交易数据显示，今年9月首尔共申报公寓成交6796件，其中30多岁购房者占36.7%，创自2021年9月（38.85%）以来的最高值。反之，自去年以来连续数月维持在30%以上的40多岁购房者占比则连续两个月低于30%，其中8月为26.8%，9月为27.4%。 专家分析指出，“6·27贷款调控”政策将首都圈购房贷款上限限制在6亿韩元（约合人民币294万元），并规定已持有房产者若再次购房须在六个月内出售原有住房，显著强化了监管力度，使得能够享受政策性金融支持的30多岁群体购房比例相应上升。此外，尽管整体贷款条件收紧，首尔公寓价格持续攀升，导致不少年轻购房者产生“现在不买未来更贵”的紧迫心理，进而出现“恐慌性购房”及“竭尽全力购房”行为，进一步推高该年龄段的购房需求。 从区域分布来看，江西区30多岁购房者占比最高，达48%，其次分别为冠岳区（46.1%）、城东区（45.5%）、恩平区（43%）、永登浦区（42.8%）、西大门区（41.7%）、城北区（41.3%）、东大门区（41%）、九老区（40.3%）及中区（40%）。这些地区普遍具备区域优势，距离企业集中的市中心较近，且公寓价格相对较低。相比之下，公寓价格较高的江南区（24.2%）、瑞草区（25%）、松坡区（30%）等“江南三区”及龙山区（23.5%）的30多岁购房者占比仍然较低。 专家预计，随着“10·15房地产对策”将首尔全域及部分首都圈地区列为管制区及土地交易许可区，未来符合政策性贷款条件的30多岁刚需购房者数量或将进一步上升。尽管投资性购房渠道受限，首次购房者仍可在6亿韩元贷款额度内享受最高70%的贷款比例。 房地产中介相关人士指出，当前贷款监管政策收紧导致房源交易难度加大，若未来市场逐步趋稳，总价在15亿韩元以内的中低价公寓，预计将重新吸引年轻一代购房者入市。