首尔公寓土地交易许可申请数量连续三个月下降，与4月的高点相比减半，江南区的价格上涨势头减缓，而北部地区及京畿部分地区的上涨趋势则有所扩散，显示出房地产市场的重心正在转移。 首尔市于14日公布，7月首尔公寓土地交易许可的新申请数量为4681件。自4月8911件创下今年最高纪录后，5月为6021件，6月为5304件，7月降至4681件，连续三个月下降。与4月的高点相比，7月的申请数量下降了47.5%，较上月减少了11.7%。 日均申请数量也呈下降趋势。7月日均申请数量为212.8件，较6月的252.6件下降了15.8%，创下今年以来的最低水平。自首尔全面实施土地交易许可制度以来，截至7月底，累计申请数量为53314件，其中51698件（97.3%）已处理。 韩国房地产院于13日发布了《2026年8月第2周（截至8月10日）公寓价格动态》，指出全国公寓交易价格指数较上周上涨了0.08%。首都圈上涨0.14%，首尔上涨0.21%。不过，首尔的上涨幅度从上周的0.26%缩小至0.21%。 特别是江南区与北部地区的温差明显。江南11个区上涨0.14%，而北部14个区上涨0.29%。西大门区和江南区分别下降了0.04%和0.02%。相反，中浪区上涨0.46%，成北区上涨0.43%，西大门区上涨0.41%，中区和北区分别上涨0.40%。 京畿部分地区的上涨势头也相对强劲。城南中原区上涨0.55%，成为首都圈中上涨幅度最高的地区，华城病点区上涨0.42%，光明市上涨0.40%。而伊川市下降0.14%，坡州市下降0.10%。 在租赁市场中，北部地区的上涨势头相对较强。首尔公寓租赁价格上涨0.20%，虽然较上周的0.25%有所减小，但北部14个区上涨0.24%，超过江南11个区的0.16%。江南区在交易价格之后，租赁价格也下降了0.03%。成北区上涨0.40%，诺原区上涨0.35%，西大门区上涨0.29%，麻浦区上涨0.26%，北部地区主要区域的租赁价格上涨势头相对明显。首都圈中，中高价公寓的报告交易也在增加。 直方于10日分析了国土交通部的公寓实际交易价格，发现7月首都圈公寓中15亿以上至20亿以下的交易中，报告新高的比例为53.8%。在6亿以上至20亿以下的价格区间，报告新高的交易也有所增加。尽管高价公寓交易仍有部分需求，但市场整体并未出现一律萎缩的情况。 利用贷款进行的交易在地区间存在差异。家品于11日分析了大法院登记信息广场的数据，发现7月首尔25个自治区的集合建筑贷款指数平均值为50.47，较去年同期的53.81下降了3.34点，较6月的51.99下降了1.52点。自治区中，恩平区的贷款指数最高，而江南区最低。 在办公市场中，尽管由于供应增加导致空置率上升，但优质资产的需求仍然保持。阿尔广场于12日发布的2026年第二季度首尔办公平均空置率为6.5%，较上季度上升0.4个百分点。这是由于新办公供应大幅增加的影响。然而，优质资产的租金和投资需求保持稳定，办公市场的资产分化趋势也愈加明显。 公共招标增加，但民间招标急剧减少，建筑市场也出现了两极分化。韩国建筑产业研究院于12日发布的《月度建筑市场动态（2026年8月号）》指出，今年6月建筑招标额为18.7万亿韩元，同比下降21.7%。公共招标因制川至永川高速公路和济州清洁能源综合发电厂等大型项目的发包影响，增长了29.2%；但民间招标在土木、住宅和非住宅领域均有所减少，下降了41.5%。 建筑业绩在公共和非住宅建筑领域有所改善。6月建筑业绩为14.1万亿韩元，较上月增长19.9%，同比增长1.6%。公共业绩较去年同期增长12.2%，非住宅建筑业绩增长22.9%。民间招标疲软与公共发包扩大同时出现，建筑市场各领域的温差仍在持续。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓土地交易许可申请数量连续三个月下降，较四月的高点减少了47.5%。在江南三区和龙山区之外，江北和西南地区的实际需求仍在持续。 首尔市于14日公布，七月公寓土地交易许可的新申请数量为4681件。 根据首尔市的数据，七月的申请数量较今年四月的8911件下降了47.5%。与上月的5304件相比，也减少了11.7%。土地交易许可申请数量自四月的8911件达到顶峰后，五月为6021件，六月为5304件，七月为4681件，连续三个月呈下降趋势。 七月的日均申请数量为212.8件，较六月的252.6件下降15.8%，创下今年以来的最低水平。自土地交易许可制度实施以来，截至今年七月底，累计申请数量为53314件，其中51698件（97.3%）已处理。 首尔市分析认为，随着多套住房者的资本利得税加征豁免即将结束，四至五月的“最后交易”集中在此后，市场出现了房源锁定和在8·3税制改革方案公布前，买卖双方的观望情绪交织的结果。 按区域划分，所有地区的土地交易许可申请数量均有所减少。特别是江南三区和龙山区，从六月的691件减少至七月的542件，下降幅度达到21.6%，是最大的减少幅度。整体申请中所占比例也从13.0%降至11.6%，下降了1.4个百分点。 汉江带的七个区从1168件减少至1033件，下降11.6%；江北地区的十个区从2450件减少至2185件，下降10.8%；西南地区的四个区从995件减少至921件，下降7.4%。 不过，江北地区在整体申请中所占比例从46.2%上升至46.7%。西南地区也从18.8%上升至19.7%。汉江带的比例从22.0%微增至22.1%，而江南三区和龙山区则从13.0%降至11.6%。 首尔市认为，在高价住宅集中于江南三区和龙山区的地区，贷款限制和税制改革公布前的观望情绪相对明显。相比之下，江北和西南地区则以可利用政策贷款的600万韩元左右的公寓和中小型住房为中心，继续吸引无房家庭和新婚夫妇等实际需求。由于前租房源不足，部分租赁需求转向了买卖市场，这也产生了影响。 有租户的住房的实际居住义务豁免申请数量也有所减少。七月申请数量为211件，占所有土地交易许可申请的4.5%。较六月的276件下降23.6%，在整体申请中所占比例也从5.2%降至4.5%。 按区域划分，江北地区以96件最多，汉江带53件，江南三区和龙山区以及西南地区各为31件。 首尔市目前认为，政府在土地交易许可区域内推进的临时实际居住义务豁免对象扩大政策对房地产市场的影响不大。 随着申请数量的减少，申请价格的上涨趋势也有所减缓。七月首尔整体土地交易许可申请价格较上月上涨1.41%。与六月的2.67%上涨率相比，涨幅大幅减少。 按区域划分，江南三区和龙山区仅上涨0.38%，汉江带上涨0.63%。而江北地区上涨1.78%，西南地区上涨2.29%，继续保持相对较高的上涨趋势。 首尔市分析认为，随着资本利得税加征豁免结束后，暂时的交易影响大部分消除，普通买卖交易稳定进行，贷款限制下的实际需求主导交易，导致首尔整体价格上涨趋势减缓。 特别是江北和西南地区，以中低价公寓为主的实际需求购房热潮持续，记录了高于江南地区的上涨率。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

约七成的首尔公寓每户的停车位数不足1.2个。随着车辆拥有率的普及，停车空间已成为新公寓的实际竞争力所在。 根据房地产信息公司对3022个首尔地区管理费公开义务小区的分析，停车位数不足1.2个的公寓有2094个，占总数的69.3%。 停车位数不足1个的公寓也有1131个，占总数的37.4%。这意味着在首尔的每10个公寓中，约有4个小区内的停车位可能不足以满足每户拥有一辆车的需求。 整体分析中，每户的平均停车位数约为1.04个。考虑到拥有两辆车的家庭和访客车辆的需求，整体停车条件显得相当紧张。 按地区划分，停车位数不足1.2个的小区比例最高的依次为：城东区75.6%、东大门区73.0%、西大门区70.0%、麻浦区66.7%和中区61.0%。 新建小区也不例外。在2020年后获得使用许可的297个小区中，停车位数不足1.5个的有254个，占85.5%。 业内人士指出，停车空间是入住后难以改善的因素。若要增加地下停车场，需要巨大的成本和结构改动，因此从分销阶段开始，确认每户停车位数的需求者正在增加。 特别是随着电动车充电区和残疾人专用停车位等专用空间的增加，实际入住居民感受到的普通停车位不足问题可能会更加严重。 在此背景下，双龙建设计划于本月在首尔西大门区洪恩洞355号地区推出“双龙更辉煌的西大门”项目。 该项目由地下4层至地上20层，共3栋，总计177户，其中62户的使用面积为59·84㎡，将进行一般销售。每户约有1.63个停车位。 所有户型均配备独立储藏室。室内设计包括4贝壳平面结构、储藏室、化妆间、衣帽间等，社区设施还将设有健身俱乐部、GX室、书咖啡、模拟高尔夫练习场等。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近三个月，首尔公寓的租赁房源增加了近30%，但与两年前相比，租赁房源减少了20%以上。虽然整体租赁房源有所恢复，但长期来看，租赁房源减少、月租比例上升的趋势愈发明显。对此，若实施提高非居住住房税负、鼓励实住和出售的税制改革，可能会加速租金化的担忧随之而来。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至8月4日，首尔公寓的租赁房源为38,356套，较4月21日的29,754套增加了28.9%。 然而，房源构成发生了变化。租赁房源为20,803套，占总数的54.2%；月租房源为17,553套，占45.8%。与2024年同期的租赁房源26,599套相比，减少了21.8%。去年，租赁房源也仅为22,865套，减少趋势持续。 相对而言，月租房源从2024年的14,547套增加到今年的17,553套，增幅为20.7%。在整个租赁房源中，月租的比例也从35.4%上升至45.8%，增加了10.4个百分点。尽管最近租赁房源有所增加，但租赁供应的恢复仍然不容乐观。 在租赁供应不足的情况下，价格上涨的趋势也在持续。根据KB房地产的数据，7月首尔公寓的租赁价格较上月上涨了1.34%。虽然涨幅较6月的1.43%有所减小，但在需求旺盛的地区，价格仍在上涨。首尔公寓的租赁供需指数为126.2，超过了买卖供需指数的112.6。该指数超过100意味着租赁需求超过供应。 目前的租赁房源减少并不能完全归因于最近的税制改革。更可能是由于入驻量减少、投资意愿下降、租赁市场结构变化以及房东偏好月租的累积结果。然而，政府2026年的税制改革方案旨在增加实住优惠，提高非居住及出租目的住房的负担，这可能会影响未来房东的选择。 该改革方案将实住一户家庭的综合房地产税基本扣除额从现行的1.2亿韩元提高至1.4亿韩元，而不居住的单户家庭的扣除额则降低至9000万韩元。多户家庭在9000万韩元的基本扣除中，仅能统一扣除4000万韩元，其余5000万韩元将根据实际居住住房所占比例进行适用。如果没有任何住房居住，基本扣除额将减少至4000万韩元。 持有三套以上住房和调控区域住房持有者的公平市场价值比例也将从现行的60%逐步提高至2027年的70%和2028年的80%。一户一住宅的家庭不在此列。长期持有特别扣除的资本利得税将改为以居住时间为中心的长期居住所得扣除，并在2028年引入20亿韩元和2029年起引入10亿韩元的限制。 政府希望通过加强实住优惠和给予多户家庭资本利得税减免的过渡期，促使出租目的住房进入买卖市场。然而，房东的选择不一定会导致出售。若非居住状态下的税负加重，房东可能会选择出售或直接入驻，若继续持有则可能将增加的成本转嫁到租金上。 若房东直接入驻，该住房将退出租赁市场。然而，是否将现有居住住房重新投入租赁市场，将影响整体租赁供应。随着持有税等每年需现金支付的负担增加，房东可能更倾向于选择月租而非租赁。南赫宇，我们银行房地产研究院表示：“在合同到期后，愿意从新合同中收取月租的房东可能会增加。” 即使出售增加，也不一定对租赁市场产生积极影响。如果无住房的实际需求者购买了出租住房，该住房将退出租赁市场。若贷款限制导致租户转变为买家的可能性受限，可能会出现租赁需求仍在而供应减少的情况。 朴勋，首尔市立大学税务学教授对此表示：“市场不仅受税制影响，还与供应、利率、贷款限制和经济状况相互关联。”即使提高税制上的出售诱因，如果没有为租户转变为买家提供的金融条件和替代租赁住房的供应，租赁市场的不稳定性可能会持续。 注册租赁住房相关优惠的减少也是一个变量。政府计划逐步取消适用于调控区域的长期和短期注册购入租赁公寓的资本利得税减免和长期持有特别扣除。现行优惠将维持至2027年底，之后在2028年减少，并在2029年完全取消。 由于适用对象仅限于调控区域的一部分注册购入租赁公寓，因此不应夸大其对整体租赁市场的影响。然而，若非居住住房的税收加强与注册租赁优惠的减少相结合，可能会降低私人房东的长期持有诱因，并增加通过租金回收增加成本的可能性。 最终，必须在引导现有租赁住房出售的同时，提供吸收增加的租赁需求的民间和公共租赁住房供应渠道。如果新供应不足，尽管买卖房源增加，租赁市场的供需失衡可能会加剧。 徐振亨，光云大学房地产法务学教授表示：“必须有人购买住房并进行出租，才能实现租赁供应。”他指出：“在没有激发租赁住房供应的需求和商业性情况下，期待供应的扩大是困难的。” 政府的税制改革方案还包括将月租税额扣除的金额上限从每年1000万韩元提高至1200万韩元，并从2027年起对青年实施17%的扣除率，无论总收入水平如何。每月支付100万韩元租金的总收入为5000万韩元的青年，其扣除额将从170万韩元增加至204万韩元。 然而，月租税额扣除是对已支付租金的一部分进行事后返还的制度，难以视为阻止租赁房源减少或转向月租的供应对策。扣除对象也仅限于无住房的劳动者和诚信经营者等，可能导致某些租户因收入或合同条件而无法享受优惠。 李昌武，汉阳大学城市工程系教授指出：“对租赁市场不稳定的根本对策几乎没有提出，这是最大的遗憾。”他强调：“如果私人房东的成本和收益性恶化，租赁住房供应将减少，或者增加的负担将通过租金转嫁给租户。”

“我住了30多年，现在要我卖掉房子搬走吗。” 在政府发布房地产税制改革方案的第二天，8月4日，位于首尔瑞草区半浦洞的雷米安原贝利小区。小区附近的中介所接到房主与中介人预约咨询的电话络绎不绝。长期持有房产的高龄业主们在计算增加的持有税和减少的资本利得税减免优惠之间，忙于在出售与持有之间做出选择。 在一家经营22年的中介所，自公告以来，咨询关于综合房地产税和资本利得税负担、以及有利出售时机的电话截至当天上午已超过20通。主要是来自居住在地方或海外的非居住一住宅者和附近重建小区的业主的咨询。一些房主甚至预约了面对面的咨询，以便进行具体的税务计算。 该中介所的代表表示：“雷米安原贝利小区内居住超过30年的高龄业主较多，很多人除了养老金外几乎没有其他收入。”他还提到：“持有税在增加，而未来出售时的减免优惠也在减少，因此许多房主都在抱怨‘现在就该卖吗’。” 市场上，税制改革可能导致现有房源的挂牌价格调整。另一家雷米安原贝利附近的中介所工作人员表示：“以长期持有的业主为中心，正在出现考虑是否出售的氛围。”他指出：“现有房源交易不活跃，积压的房源中，必须出售的房主最终不得不调整价格。” 然而，买家们则期待着更多的节税房源出现，转而采取观望态度。该中介所表示：“在公告之前查看房源的买家们，看到税制改革内容确定后，表示会等价格再调整一点。” 雷米安原贝利小区是一个典型的受长期持有房产影响的项目，因其在重建前就已持有房产，资本利得较大。即使居住超过10年，若资本利得较大，从2028年起适用的减免金额上限将使资本利得税负担增加。长期居住所得减免上限在2027年之前没有限制，但2028年将降至2亿韩元，2029年起降至1亿韩元。 假设在雷米安普斯特奇以1.6亿韩元购入84㎡的房产，持有并居住10年后以5.6亿韩元出售，预计资本利得税将从2027年的2418.5万韩元增加到2028年的4498.5万韩元，2029年将达到9450万韩元。 出售退路已打开，但……“卖的人已经卖了” 不过，业内普遍认为，税负加重不会立即导致急售房源的增加。税制改革将逐步实施，房主在决定出售时机上有余地。此外，早在5月9日多住宅者资本利得税加征的宽限期结束前，已经有相当多的房主强烈意愿出售，许多房产已被整理。 当天，记者在雷米安原贝利、半浦在、阿克罗河公园、雷米安大治宫等首尔江南地区主要小区的中介所采访发现，尽管税制改革公告后咨询出售与税负的电话有所增加，但转化为新急售的可能性不高。 持有房产的房主大多能够承受税负，或期待价格进一步上涨。半浦在附近的一位中介表示：“整理房产的人已经整理了很多，剩下的房主大多倾向于继续持有。”他补充道：“虽然可能会有一些房源增加，但仅凭此次公告并不会出现大量急售的局面。” 许多高龄资产拥有者在考虑到增加的持有税负担、资本利得税和交易费用后，选择了坚持持有。大治洞的一位中介表示：“如果卖掉一套价值6亿韩元的房子，就得缴纳资本利得税，同时在购买新房时还得再次承担购置税。”他指出：“在交易过程中损失十几亿韩元的情况下，60岁和70岁的房主宁愿支付持有税继续持有。” 政府计划在2027年和2028年临时降低适用于调控区域多住宅者的资本利得税加征税率。即使在今年适用加征税率出售房产，明年在进行最终申报时也可以退还超额缴纳的税款。 虽然今年已打开出售的退路，但由于减税率将适用到2028年，房主并不急于大幅降低挂牌价格。超高价的单住宅者在2028年之前也可能考虑出售，但由于在2027年底之前仍可享受现有的减免，节税房源预计将在未来一年内分散出现。 卖方与买方之间的心理差距也阻碍了房源增加转化为实际交易。阿克罗河公园附近的一位中介表示：“房源虽然再次出现，但挂牌价格维持在高位，难以视为急售。”他指出：“虽然价格上涨，但由于贷款限制，买家的资金筹集受到阻碍，交易几乎没有发生。” 在雷米安大治宫，一些卖方将挂牌价格降低了5000万至1亿韩元，但是否会导致长期价格下跌仍然不明。最终，卖方需要降低价格，而受到贷款限制影响的买方才能接盘，节税房源才能真正转化为交易。 房主实居转变……担忧租赁供应减少 与买卖市场节税房源增加的速度缓慢相比，租赁市场则出现了实居转变的迹象。从明年开始，居住在持有住房的单住宅者将适用综合房地产税基本减免14亿韩元，而居住在其他地方的单住宅者仅能享受9亿韩元的减免。综合房地产税税额减免和资本利得税长期减免也将围绕持有期限和居住期限进行重新调整。 半浦在的一位房主表示，由于租赁合同到期在7月，因此在综合房地产税征收基准日6月1日之后才能入住，他向中介咨询了判断非居住的标准时点。 该中介所的工作人员表示：“有些房主希望从出租的房子中直接入住。”他指出：“由于鼓励实居的政策叠加，租赁市场的房源持续减少。” 在大治洞，这种趋势已经导致租赁房源的短缺。雷米安大治宫附近的一位中介表示：“在此次税制改革公告后，询问房主意向续租时，越来越多的回答是‘我可能要自己住了’。”他补充道：“目前只有寻找租房的人，而新放出的房源几乎没有，处于稀缺状态。” 继续出租的房主可能会将增加的持有税负担转嫁到租金上。半浦在附近的一位中介表示：“在不出售的房主中，有些人表示税负增加后会提高租金以弥补。”他指出：“如果房源没有增加，持有税负担可能会转嫁给租客。” 政府在此次改革中将无房者的租金税额减免对象限额从每年100万韩元扩大至120万韩元。然而，普通劳动者的额外减免金额根据减免率，每年仅为30万至34万韩元，月均约为2.5万至2.8万韩元。如果租赁供应减少或持有税转嫁导致租金上涨超过这一水平，减免扩大的效果可能会被轻易抵消。 首尔的租赁市场已经处于对额外供应减少的脆弱状态。根据KB房地产的数据，上个月首尔公寓的平均租赁保证金首次超过7亿韩元，达到7亿458万韩元。韩国房地产院的调查也显示，首尔公寓的租金已连续77周上涨。 金仁满金仁满房地产经济研究所所长表示：“持有税和长期居住所得减免的改革将逐步实施，法律修订过程也尚未结束，因此房主没有急于出售房产的理由。”他还指出：“节税房源可能不会集中在短期内，而是有可能分散到2027年。” 他进一步表示：“如果出售江南房产的需求转向税负相对较小的20亿至30亿韩元以下的房产，该价格区间的竞争可能会更加激烈。”他预期：“特别是实居的诱因增强，将导致首尔的租赁房源进一步减少，租赁市场将不可避免地受到重大冲击。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府发布的房地产税制改革方案旨在减轻实际居住的单一住宅者的税负，同时加强对超高价住宅和多住宅者的税收政策。根据2026年税制改革方案，实际居住的单一住宅者的综合房地产税基本扣除额将从公示价格的12亿韩元提高至14亿韩元，预计市场价值约在20亿韩元以下的实际居住单一住宅者将减轻或免除综合房地产税。相反，针对超高价住宅和多住宅者，政府计划逐步加强综合房地产税和资本利得税的负担。 具允哲副总理兼企划财政部部长在发布改革方案时表示：“房子不是买的，而是居住的地方，我们将致力于建立以居住为中心的房地产市场。” 此项公告发布后，具副总理及其他经济政策负责人所持有的房地产情况再次引起关注。 根据目前公开的公职人员财产资料，具允哲副总理、李亿权金融委员会主席和金用范总统室政策室长均持有过去购买的重建公寓，且这些住宅已产生了可观的市场差价。截止2026年8月4日，公开资料显示他们并未出售或变更所持有的房产。 具允哲副总理以配偶的名义持有位于首尔江南区开浦洞的D.H.首尔公寓。该住宅于2013年在重建前以约8亿9100万韩元的价格通过拍卖获得，经过重建后成为现在的公寓。公开资料显示，在重建前，该住宅并未实际居住，而是出租，目前仍在持有中。最近的市场价格约为50亿韩元左右。 具副总理曾最多持有4处住宅，但在文在寅政府时期根据高层公职人员多住宅处置的建议，出售了3处，目前仅持有该江南公寓。 李亿权金融委员会主席在同一时期也购买了同一小区的公寓。李亿权于2013年在被派往日内瓦联合国代表团前，购买了开浦公寓1单元（58.08㎡）的公寓，价格为8亿5000万韩元。从购买公寓的2013年到2018年拆迁开始，他从未实际居住过。李主席的实际居住地为大治洞、道谷洞的租赁房或龙仁市的苏智公寓，而开浦公寓1单元的公寓目前已重建为D.H.首尔公寓，市场价格达到47亿至50亿韩元。 金用范总统室政策室长与配偶共同持有位于首尔西初区西初雷米安的公寓。他在重建推进期间获得了入驻权，现持有该公寓，完工后因国际机构工作等原因未实际居住，而是出租，目前仍在持有中，该公寓的市场价格约为30亿韩元。 此前，首尔公寓价格在不同政府期间差异显著。根据经济正义实践市民联盟（经实联）和EBS的资料，首尔公寓的平均价格在诺穆亨政府时期从约3亿韩元上涨至5亿3000万韩元，涨幅约为80%；在李明博政府时期则下降约10%。随后在朴槿惠政府时期上涨约21%，而在文在寅政府期间则从5亿8000万韩元飙升至12亿6000万韩元，涨幅约为119%。尹锡悦政府期间仅上涨约1%，而李在明政府在成立约一年后上涨约23%。 以首尔江南区的压九亭现代公寓为例，在文在寅政府期间，即2017年约为15亿韩元，至2022年约为75亿韩元，涨幅达约60亿韩元，达到400%。

在政府实施贷款限制后，首尔的公寓价格持续上涨，但由东炭地区引领的京南半导体后方区域的涨幅则有所减缓，市场差异化愈加明显。 根据韩国房地产院于7月30日发布的《7月第四周（截至7月27日）全国周公寓价格动态》报告，首尔公寓的成交价格较上周上涨0.25%。尽管涨幅较上周的0.27%略有缩小，但整体上涨趋势依然保持。 韩国房地产院表示：“在观望气氛持续的情况下，开发预期较高的区域以及居住条件良好的大规模住宅和交通枢纽等受欢迎的项目成交上涨，推动了首尔整体的价格上涨。” 从区域来看，北部地区的涨幅最为明显。中浪区以0.53%的涨幅位居首位，接着是诺原区（0.46%）、城北区（0.39%）、中区（0.36%）和江北区（0.33%）。而江南区（0.07%）、瑞草区（0.05%）、松坡区（0.20%）等江南地区虽然仍在上涨，但涨幅相对有限。 京畿道的房价也保持上涨，但区域间差异明显。光明市和龙仁市的气兴区分别上涨0.45%，显示出较高的涨幅，而水原市的权善区也上涨了0.40%。相反，伊川市（-0.15%）和坡州市（-0.07%）则出现了下跌。 专家分析认为，政府的贷款限制后，京南半导体后方居住区域的涨势有所减缓。 友利银行房地产研究院的南赫宇表示：“由于对半导体产业景气的乐观预期，东炭地区的京南居住区仍保持两位数的涨幅，但整体价格上涨趋势正在放缓。” 不过，龙仁市的气兴区则被认为保持了相对稳健的走势。南研究员指出：“气兴区的公寓价格相对较低，因此贷款额度缩减的影响小于其他地区，实际需求者持续涌入，使得该区域相对表现良好，仍保持两位数的涨幅。” 全国公寓成交价格上涨0.08%，较上周的0.09%有所减小。地方市场仅上涨0.01%，而济州（-0.08%）、庆北（-0.04%）、忠南（-0.03%）、大邱（-0.02%）等地则继续疲软。 租赁价格也持续上涨。首尔公寓的租赁价格上涨0.25%，较上周的0.27%略有缩小。韩国房地产院解释称，受欢迎的项目如大规模住宅和交通枢纽等的租赁需求持续，推动了成交上涨。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓的平均成交价格已接近16亿韩元，平均租金首次突破7亿韩元。随着买卖和租金价格的双双上涨，无房者的居住成本负担加重。 根据28日KB房地产的房价动态，首尔公寓的平均成交价格统计为15亿9000万韩元，预计将突破16亿韩元。 从地区来看，江南11个区的平均成交价格为19亿7700万韩元，接近20亿韩元。江北14个区的平均成交价格也超过10亿2000万韩元，显示出首尔整体价格水平的提升。 首都圈公寓的平均成交价格为7亿8000万韩元，全国平均为5亿1000万至5亿2000万韩元。 租赁市场的情况同样严峻。首尔公寓的平均租金首次超过7亿韩元。江南11个区的平均租金为8亿1000万至8亿2000万韩元，超过了首都圈整体公寓的平均成交价格。江北14个区的平均租金也统计为5亿8000万至5亿9000万韩元，持续上涨。 首都圈公寓的平均租金为4亿5000万至4亿6000万韩元，全国平均为3亿2000万至3亿3000万韩元。 业内人士表示，入驻房源的减少和对首都圈的居住需求集中，推动了买卖和租金价格的同步上涨。供应无法跟上需求的局面持续，价格上涨压力依然存在。 NH农协银行房地产首席委员金孝善表示：“平均房价的持续上涨意味着并非只有特定价格区间在上涨，而是市场整体价格水平在提高。”他指出：“由于转让税的暂缓等影响，曾经中低价位的房源交易活跃，但最近高于前期交易价格的案例增多。” 他还表示：“尽管有多项调控措施，租赁和月租市场的强势仍在持续。”他解释道：“卖方也因期待价格进一步上涨而不愿意以低价出售房源，导致价格上涨的趋势持续。” 市场分析认为，供应不足和对价格进一步上涨的期待相互交织，导致卖方不愿轻易降低报价。只要这种价格上涨的预期持续，买卖市场和租赁市场在短期内都可能维持高价水平。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的公寓价格在本月略有放缓，但北部地区的上涨趋势依然持续。相反，京畿道的华城东炭区房价上涨超过6%，继续保持全国最高的涨幅，显示出首都圈房价走势的地区差异。 根据KB房地产在26日发布的7月全国房价动态，截至本月13日，首尔公寓的成交价格较上月上涨1.05%。虽然涨幅比上月（1.07%）下降了0.02个百分点，但仍保持在1%的上涨区间。 在首尔，北部地区的上涨趋势尤为明显。中浪区（2.08%）和江北区（2.01%）的涨幅均超过2%，而成北区（1.85%）、诺原区（1.60%）、江西区（1.59%）、西大门区（1.54%）、东大门区（1.44%）等地也录得较高的涨幅。 与此相比，京畿道的上涨趋势更加陡峭。京畿道公寓成交价格上涨0.87%，涨幅较上月（0.65%）有所扩大。 特别是华城东炭区上涨6.25%，创下全国最高涨幅。继上月（4.16%）之后，本月的涨幅再次扩大，刷新历史最高水平。 接下来，水原永通区（3.06%）、光明（2.52%）、九里（2.29%）、龙仁水枝区（1.94%）、汉南（1.74%）、成南中原区（1.70%）等地也表现出较高的涨幅。 仁川的房价从上月的-0.09%转为本月的0.04%，实现上涨。全国公寓成交价格上涨0.41%，涨幅较上月（0.33%）有所扩大，连续两个月保持上涨趋势。 高端公寓市场也持续复苏。反映市值前50名公寓变动的KB领先公寓50指数较上月上涨0.38%，涨幅较上月（0.14%）有所扩大。自5月9日对多套房产的资本利得税中止征收以来，高端大规模公寓的价格已连续两个月上涨。 租赁价格也保持上涨趋势。首尔公寓的租赁价格较上月上涨1.34%，涨幅较上月（1.43%）有所缩小。强东区（2.45%）、成北区（2.37%）、中浪区（2.25%）、金川区（2.19%）、江北区（2.14%）、诺原区（1.89%）、光津区（1.68%）等地的涨幅较大。 京畿道（0.86%）和仁川（0.32%）的租赁价格也均有所上涨，全国公寓租赁价格上涨0.53%。 包括公寓、联排别墅和独栋住宅在内的全国房屋成交价格较上月上涨0.29%。公寓（0.41%）和联排别墅（0.12%）均上涨，而独栋住宅则持平（0.00%）。全国房屋租赁价格上涨0.34%，首尔（0.81%）、京畿道（0.66%）、仁川（0.21%）均保持上涨趋势。 对未来市场的预期有所降低。全国成交价格预期指数为107.8，较上月下降0.2个百分点，首尔成交价格预期指数为124.0，较上月下降1.3个百分点。首尔的预期指数在连续三个月上涨后，本月略有下降。 同时，首尔江南11个自治区的公寓中位成交价格为16亿2500万韩元，中位租赁价格为7亿833万韩元。平均租赁价格为8亿1104万韩元。 价格最高20%与最低20%公寓的价格差距，显示出首尔的五分位比率为6.4，已连续五个月下降。这被解读为近期中低价公寓集中地区的价格上涨趋势相对较强的影响。 同时，首尔的租赁价格上涨趋势也开始向京畿道扩散。KB房地产的调查显示，华城东炭区（0.70%）、九里市（0.64%）、光明市（0.52%）、汉南市（0.44%）等地的租赁价格均有所上涨。这被认为是由于首尔周边地区的租赁需求和购房待购需求相互交织的影响。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓市场中，3至4人家庭对60至85平方米的租金需求旺盛，导致七亿以上押金的交易比例急剧上升。随着主要公共租赁贷款和返还保证的基准线达到或超过这一水平，中产阶级租户的金融负担也在加重。根据22日国土交通部的实交易公开系统，截至目前，今年上半年首尔60至85平方米公寓的租赁交易中，七亿以上押金的比例为41.4%，较去年同期的32.2%上升了9.2个百分点。七亿以上的租金不仅在江南地区扩展，也在首尔中级地段和外环地区有所增加。过去以五亿至六亿元交易为主的区域中型公寓，现也频繁出现七亿至八亿元的合同，租金基准线整体上升。这是由于首尔公寓入驻量不足、租赁房源减少以及房价上涨导致押金随之上升等多重因素共同作用的结果。按自治区来看，东大门区七亿以上租金的比例从去年上半年的13.2%跃升至今年的37.2%，上升了24.0个百分点。交易数量也从188件增加到287件。动作区的比例从41.4%上升至58.3%，松坡区从45.5%上升至62.2%，城东区从49.7%上升至65.7%。西大门区和江东区的七亿以上比例也超过了40%，而成北区则从6.6%上升至20.8%，显示出首尔外环地区的上涨趋势明显。实际上，东大门区长安洞的“长安现代家园”84.78平方米的租赁合同于本月13日以七亿五千万韩元签署，创下该面积的最高纪录。与四月同面积的合同六亿五千万韩元相比，押金在三个月内上涨了一亿韩元。同月的续租合同也从之前的五亿四千万韩元上涨至六亿三千万韩元，增加了九千万韩元。东大门区的一家房地产中介表示：“由于邻近的伊门和辉京新城等大型新建项目的供应，确实推动了区域房价的上涨”，同时也指出：“即使考虑到这一点，去年相比押金上涨数千万韩元的房源也在迅速被消耗。”问题在于，七亿韩元是中产阶级实际需求者使用公共租赁金融的主要标准。住房城市保障公社（HUG）的主要租赁贷款和返还保证产品的加入条件是首都圈租赁押金七亿韩元以下。韩国住房金融公社（HF）也将一般和集体租赁资金保证的对象设定为首都圈租赁押金七亿韩元以下。押金超过七亿韩元后，租户将难以使用这些公共保证产品。租户需要使用私人保证，增加自有资金比例，缩小居住面积或考虑转为保证金月租等方案。专家指出，中型公寓租金超过公共保证标准时，可能会促使中产阶级租户的居住条件下降和转向月租。七亿以上交易比例的增加意味着家庭单位需要承担的居住费用基准线本身在提高。金仁满 金仁满房地产经济研究所所长表示：“实际需求层次最多的国平租金开始超过公共保证限额，说明政府的租金金融安全网与市场价格脱节。”他强调：“为了保障无房家庭的居住梯度，必须降低贷款门槛，才能使租赁和买卖市场都恢复正常。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。