首都圈公寓市场中，6亿韩元以上至20亿韩元以下的价格区间内，新高交易数量有所增加。特别是15亿韩元以上至20亿韩元以下的交易中，超过一半的交易记录了新高价。 直方于10日分析国土交通部的公寓实际交易价格后表示，7月首都圈15亿韩元以上至20亿韩元以下的交易中新高占比为53.8%，较去年同期的47.9%上升了5.9个百分点，成为首都圈价格区间中新高占比最高的。 随着价格区间超过6亿韩元，新高占比显著上升。6亿韩元以上至9亿韩元以下的占比从去年的6.5%上升至20.7%；9亿韩元以上至12亿韩元以下的占比从16.1%上升至36.7%。12亿韩元以上至15亿韩元以下的占比也从23.4%上升至47.0%，上涨幅度最大。 相反，3亿韩元以下交易的新高占比从3.5%下降至1.5%。3亿韩元以上至6亿韩元以下的占比也仅小幅上升，从4.1%上升至5.0%。而在20亿韩元以上的价格区间，新高占比反而有所下降。 交易价格区间的构成也发生了变化。首都圈整体交易中，3亿韩元以下的占比从24.7%下降至23.2%，而3亿韩元以上至6亿韩元以下的占比则从35.9%上升至37.9%。9亿韩元以上至12亿韩元以下的占比从8.2%上升至8.9%，12亿韩元以上至15亿韩元以下的占比从4.1%上升至5.0%。 在首尔，15亿韩元以上至20亿韩元以下交易的新高占比为48.7%，12亿韩元以上至15亿韩元以下为46.4%，9亿韩元以上至12亿韩元以下为40.4%，在9亿韩元以上至20亿韩元以下的价格区间中，新高占比均较高。6亿韩元以上至9亿韩元以下的占比也从去年的9.4%大幅上升至28.1%。 在京畿道，高价区间的新高占比更为显著。12亿韩元以上至15亿韩元以下的占比为48.4%，15亿韩元以上至20亿韩元以下的占比为62.8%。特别是15亿韩元以上至20亿韩元以下的交易占比仅为1.8%，但该价格区间的新高交易活跃。 相对而言，仁川的交易则集中在6亿韩元以下的价格区间。3亿韩元以下的交易占整体交易的47.9%，3亿韩元以上至6亿韩元以下的占比为42.2%，这两个区间合计占比约90%。新高占比在3亿韩元以下为1.9%，3亿韩元以上至6亿韩元以下为1.8%，6亿韩元以上至9亿韩元以下为3.5%，均低于首尔和京畿道。 直方分析认为，随着交易价格区间的部分上升，6亿韩元以上的价格区间内，超过以往最高价格的交易相对活跃。特别是根据地段、建筑年限和小区偏好等因素，同一价格区间内的交易价格走势存在差异。 在政府税制改革方案和金融监管变化的背景下，未来这种价格区间的交易结构和新高走势是否会持续值得关注。 另一方面，直方于3日表示，本月全国公寓的供应量较去年同期增加58%，达到28015套，其中首都圈的供应量占总量的约80%，京畿道的供应量最多，达到10626套。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年首都圈民间公寓的房价上涨幅度接近去年的六倍，购房者纷纷转向相对价格竞争力较高的分配价格上限政策（分上制）项目。 根据18日的住房城市保障公社（HUG）数据显示，截至今年5月底，首都圈民间公寓的平均房价为每3.3平方米3663万元，较去年年底的3221万元上涨了13.74%。这一涨幅是去年同期（2024年12月至2025年5月）2.33%的约5.9倍。 房价上涨的主要原因是施工费用的急剧上升。根据韩国建筑技术研究院施工费用成本管理中心的数据，今年4月建筑施工费用指数为136.88（暂定），创下历史新高。该指数自去年9月以来连续8个月刷新最高纪录。 建筑材料的供应状况也在恶化。根据韩国建筑产业研究院的月度建筑市场动态报告，5月建筑景气实测指数（CBSI）中的材料供应指数为63.4，同比下降29.1点。中东地区的不稳定和全球供应链的混乱导致材料价格和供应的不确定性加大。 随着房价负担加重，购房者开始关注适用分配价格上限政策的项目。今年上半年在首尔江南地区推出的阿克罗德瑞秋和欧蒂尔半浦，以低于市场价的房价引发了所谓的“乐透抽签”热潮。位于京畿道安阳的安阳艾弗福雷自然与e便利生活也在首次抽签中创下57.1对1的高竞争率，备受关注。 然而，适用分配价格上限政策的项目也无法完全摆脱施工费用上涨的影响。分配价格上限政策是通过将土地费用与基本型建筑费用和附加费用相加来确定房价，因此施工费用上涨最终也会导致上限房价的上升。 业内人士关注即将在9月公布的基本型建筑费用定期公告。基本型建筑费用是适用分配价格上限政策住房房价上限的核心要素，国土交通部每年在3月和9月两次公告，反映施工费用的变动。今年3月1日的基本型建筑费用（16至25层，专用面积60至85平方米，地上层标准）为每平方米222万元，较上次公告上涨2.12%。 一位建筑业人士表示：“基本型建筑费用会根据材料费用和人工费用的变动随时调整，房价的不确定性越大，适用分配价格上限政策项目的价格优势将越明显。” 与此同时，首都圈即将继续推出适用分配价格上限政策的项目。 BS汉阳和大宝建设在京畿道平泽高德国际新城推出高德国际新城水晶房屋，规模为403户，84平方米的房价定在5000万元出头。该项目没有居住义务期，并且预计享受国际交流区内的教育基础设施。 BS汉阳和第一建设在同一高德国际新城推出高德国际新城水晶风景彩1、2期，规模为1126户的大型项目，适用分配价格上限政策。 湖畔建设计划在下半年在京畿道金浦风务站城市开发项目B4区块推出660户的湖畔山峰风务III。 此外，仁川检丹新城的德尚检丹湖公园也开始销售，京畿道富川驿曲地区的驿曲地区房屋故事也在准备供应。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年首都圈民间公寓的房价上涨幅度接近去年的六倍，购房者纷纷转向相对价格竞争力较高的分配价格上限政策（分上制）项目。 根据18日的住房城市保障公社（HUG）数据显示，截至今年5月底，首都圈民间公寓的平均房价为每3.3平方米3663万元。与去年年底的3221万元相比，上涨了13.74%。这一涨幅是去年同期（2024年12月至2025年5月）的2.33%涨幅的约5.9倍。 房价上涨的主要原因是建筑成本的急剧上升。根据韩国建筑技术研究院建筑成本管理中心的数据，今年4月建筑工程费用指数为136.88（暂定），创下历史新高。该指数自去年9月以来已连续8个月刷新最高纪录。 建筑材料的供应状况也在恶化。根据韩国建筑产业研究院的月度建筑市场动态报告，5月建筑景气实地调查指数（CBSI）中的材料供应指数为63.4，同比下降29.1点。中东地区的不安定和全球供应链的混乱导致材料价格和供应的不确定性加大。 随着房价负担的加重，购房者开始关注适用分配价格上限政策的项目。今年上半年在首尔江南地区推出的阿克罗德瑞超和奥蒂尔半浦以低于市场价的房价引发了所谓的“乐透抽签”热潮。京畿道安阳的安阳艾弗福雷自然与e便利生活也在首次抽签中创下57.1:1的竞争率，受到了高度关注。 然而，适用分配价格上限政策的项目也无法完全摆脱建筑成本上涨的影响。分配价格上限政策是将土地费用与基本型建筑费用和附加费用相加来确定房价，因此建筑成本上涨最终也会导致上限房价的上涨。 业内人士关注即将于9月公布的基本型建筑费用定期公告。基本型建筑费用是适用分配价格上限政策住房房价上限的核心要素，国土交通部每年在3月和9月两次公告，反映建筑费用的变动。今年3月1日公布的基本型建筑费用（16至25层、专用面积60至85平方米、地上层标准）为每平方米222万元，比上次公告上涨2.12%。 一位建筑行业人士表示：“基本型建筑费用会根据材料费用和人工费用的变动随时调整，房价的不确定性越大，适用分配价格上限政策项目的价格优势将越明显。” 与此同时，首都圈即将继续推出适用分配价格上限政策的项目。 BS汉阳和大宝建设在京畿道平泽高德国际新城推出高德国际新城水晶家园，项目规模为403户，84平方米的房价定在5000万元左右。该项目没有居住义务期，并预计享受国际交流区内的教育基础设施。 BS汉阳和第一建设在同一高德国际新城推出高德国际新城水晶风景彩1、2期，规模为1126户的大型项目，适用分配价格上限政策。 浩伴建设计划在下半年于京畿道金浦风务站城市开发项目B4区块推出浩伴山峰风务III，共660户。 此外，仁川检丹新城的德莎检丹湖公园也开始销售，京畿道富川驿曲地区的驿曲地区豪斯特里也在准备供应。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年首都圈民间公寓的房价涨幅接近去年的六倍，购房者纷纷转向相对价格竞争力较强的分配价格上限政策（分上制）项目。 根据18日住房城市保障公社（HUG）的数据，截至今年5月底，首都圈民间公寓的平均房价为每3.3平方米3663万元，较去年年底的3221万元上涨了13.74%。这一涨幅是去年同期（2024年12月至2025年5月）的2.33%涨幅的约5.9倍。 房价上涨的主要原因是建筑成本的急剧上升。根据韩国建筑技术研究院建筑成本管理中心的数据，今年4月建筑工程费用指数为136.88（暂定），创下历史新高。该指数自去年9月以来已连续8个月刷新纪录。 建筑材料的供应状况也在恶化。根据韩国建筑产业研究院的月度建筑市场动态报告，5月建筑景气实地调查指数（CBSI）中的材料供应指数为63.4，同比下降29.1点。中东地区的不安定和全球供应链的障碍导致材料价格和供应不确定性加大。 随着房价负担加重，购房者开始关注适用分配价格上限政策的项目。今年上半年在首尔江南地区推出的阿克罗德瑞秋和奥蒂尔半浦以低于市场价的房价引发了所谓的“乐透抽签”热潮。京畿道安阳的安阳艾弗福雷自然与e便利生活也在首次抽签中以57.1:1的竞争率受到高度关注。 然而，适用分配价格上限政策的项目也无法完全摆脱建筑成本上涨的影响。分配价格上限政策是通过将土地费用与基本建筑费用和附加费用相加来确定房价，因此建筑成本上涨最终也会导致上限房价的上涨。 业内人士关注即将于9月公布的基本建筑费用定期公告。基本建筑费用是适用分配价格上限政策住房房价上限的核心要素，国土交通部每年在3月和9月两次公布，反映建筑成本的变动。今年3月1日的基本建筑费用（16-25层、使用面积60-85平方米、地上层标准）为每平方米222万元，比上次公告上涨了2.12%。 一位建筑行业人士表示：“基本建筑费用会根据材料费用和人工费用的变动随时调整，房价的不确定性越大，适用分配价格上限政策的项目的价格优势将越明显。” 与此同时，首都圈即将继续推出适用分配价格上限政策的项目。 BS汉阳和大宝建设在京畿道平泽高德国际新城推出高德国际新城水晶房屋，规模为403户，84平方米的房价定在5000万元左右。该项目没有居住义务期，并且预计将受益于国际交流区内的教育基础设施。 BS汉阳和第一建设在同一高德国际新城推出高德国际新城水晶风景区1、2期，规模为1126户的大型项目，适用分配价格上限政策。 湖畔建设计划在下半年在京畿道金浦风务站城市开发项目B4区块推出660户的湖畔峰务III。 此外，仁川检丹新城的德尚检丹湖公园也开始销售，京畿道富川驿曲地区的驿曲地区房屋故事也在准备供应。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首都圈公寓租赁市场的供给不足问题日益严重。强北地区的租赁供需指数已超过188，实际上达到了“供给耗尽”的水平，租赁需求向京畿道和仁川扩散，首都圈的租赁危机迹象愈发明显。 强北地区接近190，首都圈在10周内上涨7点 根据KB房地产在6月1日发布的周度公寓价格动态，首都圈的租赁供需指数为179.3。与3月第三周的172.6相比，十周内上涨了6.7点。特别是首尔的指数为182.0，强北地区的指数达到188.4，接近200这一完全供给耗尽的水平。强北地区（188.4）比强南地区（176.2）高出12点以上。 租赁供需指数在0到200的范围内计算，超过100意味着“供给不足”的回答比例较高。接近200则表示在市场上寻找租赁房源极为困难。强北地区的188.4几乎可以解读为租赁房源已接近枯竭。分析认为，这一现象并非暂时，而是由于结构性供给不足所致。通常，当供需指数超过190时，租赁价格会进入急剧上涨的阶段。 租赁变动率为0.28%，超越买卖市场，预示上涨压力 供需不平衡的实际情况也反映在价格上。KB房地产统计的首尔公寓租赁变动率在同一时期为0.28%，显著高于买卖变动率（0.193%）。特别是在各区中，道峰区在一周内上涨0.76%，成为首尔内最高的上涨幅度。 强南地区的租赁供需状况也在迅速恶化。强南地区的租赁供需指数从3月的163.6在十周内飙升至176.2，涨幅超过强北地区（6.2点）的两倍。尽管绝对值上强北仍然较高，但强南地区的供给不足正在迅速接近强北水平。 实际上，瑞草区（0.529%）和松坡区（0.472%）分别记录了第二和第三高的租赁上涨幅度，显示出供需恶化直接导致价格上涨的趋势。无论是强南还是强北，租赁价格的急剧上涨正在扩散至首尔全境。 首都圈与地方差距扩大至三倍，南部地区供需压力加大 租赁不安也蔓延至京畿道和仁川。本周，京畿道的租赁供需指数为178.0，仁川为178.6，首都圈整体同步上涨。相比之下，与五个广域市（165.4）的差距从3月第三周的4.2点扩大至本周的13.9点，增幅超过三倍。在首都圈整体吸纳租赁需求的结构下，地区间的供给不平衡问题愈发严重。 在京畿道内部，靠近首尔的南部地区的上涨趋势尤为明显。光明市以0.655%的涨幅成为京畿道内最高，军浦（0.440%）、果川（0.423%）等紧随其后。 房源锁定与多房产者增税的双重压力，导致供给结构性减少 租赁供给不足的直接原因被认为是逆转租赁现象后的房源回收和多房产者增税的重新实施。2023至2024年租赁价格下跌期间涌现的房源在价格反弹后被收回，流通量减少，而5月10日多房产者增税的重新实施进一步加剧了房源锁定现象。放弃出售的多房产者选择继续租赁或转为月租，导致租赁供给减少的压力加倍。 随着下半年首都圈入驻量的减少，市场紧张感进一步加剧。分析认为，如果没有供给扩大，供需指数突破190的情况将会导致租赁价格急剧上涨。专家表示：“现在供需不平衡的情况正在同时扩散至首尔全境及首都圈外缘。如果下半年入驻量减少，租赁市场的不安可能会迅速转移至买卖市场。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔及首都圈核心区域交易限制的加强，购房者迅速转向京畿道和仁川的外围地区。尽管进入首尔变得困难，但在拥有GTX和地铁等交通利好的地区，实际需求驱动的交易显著增加，市场温度差异明显。根据直房网的数据，今年1月至4月，京畿道和仁川的公寓交易量共计为66,294件，与去年同期的50,013件相比，增长了33%。业内人士分析，自去年10月首尔全境被扩大为土地交易许可区域以来，实际购房者相对转向限制较少、价格负担较轻的首都圈地区，尤其是交通便利和重建预期较高的区域，交易迅速增加。最为显著的地区是京畿道的九里市。今年1月至4月，九里公寓交易量为1,708件，比去年同期增长了265%。GTX和地铁6号线的延伸预期以及老旧小区的重建问题同时凸显，导致购房咨询集中。在九里市，仁昌洞的交易增长尤为迅猛。仁昌洞的交易量从186件增加到778件，约增长了4倍。这与九里站和东九陵站附近的大型公寓交易活跃有关。仁昌住宅2单元、仁昌住宅6单元和仁昌住宅1单元等交易量名列前茅。在京畿道南部，华城的东滩和龙仁的起兴表现强劲。华城东滩区的交易量为3,635件，增长了136%；龙仁起兴区的交易量为3,073件，增长了115%。分析认为，东滩的GTX和SRT等区域交通网络的改善，提升了前往首尔的便利性。起兴区也因龙仁半导体集群的预期和工作居住需求的增加，交易量上升。实际上，东滩站附近的新建小区和起兴区的大型公寓交易集中。安养的满安区和军浦市的交易量也大幅增加。满安区增长了92%，军浦市增长了88%。地铁1号线和4号线的站点附近的大型公寓吸引了实际需求。满安区的乐米安安养美佳特里亚和军浦市的山本站附近的老旧小区交易活跃。仁川的新城和地铁站附近的交易量也有所增加。今年仁川的交易量为10,472件，比去年增长了16%。检丹新城的供应持续增加，西区和松岛国际城市的延续，以及换乘站附近的需求流入，推动了交易的上升。相反，受到直接监管的地区则气氛迥异。被指定为土地交易许可区域的城南分当区和果川市的交易量分别下降了30%和77%。果川市的交易量从374件减少到86件，成为京畿道地区下降幅度最大的地区。这被解读为实际居住目的的许可和贷款限制同时施加，导致购房门槛提高。然而，分当区在4月的交易量再次上升，显示出部分恢复的迹象。市场关注到，未来一段时间，首都圈外围和非监管区域的交易流动趋势可能会持续。在租金上涨和贷款限制同时存在的情况下，实际购房者正在寻找相对可进入的区域。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。