受韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策影响，全租房价格持续飙升、房源愈发稀缺。在此背景下，部分无法承受压力的首尔市民开始向外搬迁，但临近首尔市的果川、河南、安养和城南等京畿地区情况同样严峻。 在首尔市民向外转移的情况下，带动首尔周边地区租金上升。分析指出，这种趋势或将引发原本居住在京畿地区的居民被迫搬到更偏远的地区。 韩国不动产院数据显示，截至11月首周，京畿道公寓全租价格环比上涨0.09%，已连续13周保持增长态势。其中，河南市涨幅最大，达0.47%，其后依次为，城南盆唐区（0.39%）、水原灵通区（0.28%）、光州市（0.28%）及安养万安区（0.21%）。 京畿道部分小区全租价格实际涨幅显著。在河南市学岩洞“HILLSTATE Central Wirye”面积为98.71㎡全租价格从上月8亿韩元（约合人民币391万元）升至本月8.5亿韩元。城南市寿井区仓谷洞“Wirye Central Xi”全租价格（84.94㎡）也从上月7.7亿韩元涨至本月的8亿韩元，目前市场价已飙升至9.5亿韩元。 据房地产大数据平台Asil统计，截至6日京畿道公寓全租房源仅存2.0638万套，较年初（3.0999万套）锐减33.5%。其中，安养万安区降幅最为显著，从1308件骤减至仅51件，降幅高达88.5%；龙仁处仁区从909件降至192件，抱川市从181件降至45件，河南市从738件降至208件，城南中原区从395件降至121件。 业界预测，随着新建公寓供应量急剧收缩，京畿道租赁危机将持续蔓延。今年京畿道新建公寓供应量为6.6万户，明年将降至4.3万户，降幅近35%。业内分析表示，长期供应短缺与非公寓类住房需求萎缩，使首都圈全租价格上涨趋势长期化。 汉城大学经济·房地产学科权大中（音）教授表示，因首尔全租房稀缺，部分租客开始搬到租金压力相对较小的京畿地区。但在住房供需结构性失衡未得到改善的情况下，这种“租客外溢”现象将进一步加剧。 首尔市内某房产中介张贴的房屋买卖告示 【图片来源 韩联社】

首尔市内某公寓 【韩联社】 一项调查显示，今年首尔联排住宅月租交易量增加10%，反之全租交易量减少13%。据分析，受全租房诈骗和贷款利率上调等影响，居民更倾向于月租。 9日，韩国房地产信息平台Dabang以国土交通部发布的租房交易价格为基础，对今年前11个月多户型和联排住宅的全月租交易情况分析结果显示，月租交易量共达6.6194万件，同比（6.0125万件）增加10.1%。全租交易量达5.7604万件，同比（6.6408万件）减少13.3%。今年月租交易量较全租交易量多14.9%，与去年（10.5%）形成鲜明对比。 数据显示，今年8月开始，全租交易量有所减少。据统计，今年1至7月为基准，全租交易量月均达5850件，但8至11月减少至4163件。上月因季节性淡季，交易量仅达3049件。韩国投资证券资产继承研究所长金圭正（音）分析称：“夏季过后，贷款政策收紧，贷款利率大幅上涨，导致全租房交易量大幅下滑。” 今年1至11月为基准，多户型和联排住宅的全租押金平均为2.3172亿韩元（约合人民币117.4万元），同比（2.2172亿韩元）上涨3.8%（845万韩元）。同期，月租保证金平均为8920万韩元，同比（7229万韩元）增加23.4%（1691万韩元）。上月，首尔月租保证金平均为1.05亿韩元，环比（9650万韩元）上升9.1%（880万韩元），较今年1月（7585万韩元）上升38.8%（2945万韩元）。 据调查，以1000万韩元月租保证金为标准，平均月租金额为84万韩元，同比（82万韩元）上涨2万韩元，较今年1月（80万韩元）上涨4万韩元。按自治区来看，上月全租押金最贵的地区是江南区（平均3.1873亿韩元），最便宜的地区是芦原区（1.2593亿韩元）。月租押金最贵的地区是永登浦区（平均1.5193亿韩元），最便宜的地区是芦原区（5851万韩元）。

首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】 随着首尔公寓价格持续攀升，租赁市场可供房源持续缩减，租金水平亦随之呈上行态势。进入秋季搬迁旺季，市场租赁需求显著上升，然而受限于房源供应减少及贷款监管政策收紧，首尔公寓的全租房源数量出现明显萎缩。行业分析指出，在供需失衡的背景下，短期内首尔全租及月租价格仍将维持上涨趋势。 KB房地产于30日发布的《月度住宅价格动向》显示，9月首尔全租供需指数达154.2，环比上涨2.2百分点。创自2021年10月（162.2）以来的最高水平。全租供需指数取值范围为0至200，若指数超过100，则表明市场房源供不应求的状况较为突出。 自“6·27家庭贷款调控”政策实施以来，首尔公寓的全租房源呈持续下滑态势。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低价位住宅集中区域，房源萎缩尤为显著。据房地产大数据平台Asil统计，截至本月29日，首尔公寓全租房源总量为2.3832万套，较贷款调控政策实施次日的6月28日（2.4801万套）减少约4%。 从区域分布来看，城北区全租房源降幅最大，减少40.4%；冠岳区、中浪区及江北区紧随其后，分别下降35.5%、34.7%和29%，均为中低价住宅集中区域，房源萎缩趋势尤为明显。业内分析认为，尽管秋季迁居需求上升，但由于新增房源不足以及贷款政策持续收紧，市场供应趋于紧张，从而推动全租及月租价格持续走高。 据韩国找房源平台Zigbang数据，首都圈公寓入住量从今年一季度的3.4175万户，降至第二季度的2.6088万户，第三季度进一步缩减至2.4302万户。进入10月，预计首都圈入住量仅为1128户，或将创自2015年5月以来首次跌破1000户大关。受此影响，下半年租赁市场仍将面临供应短缺、全租转月租现象增多等挑战，价格波动风险可能加剧。 业内人士进一步指出，近期贷款监管政策趋严，导致部分购房需求转向租赁市场，加剧租赁需求集中释放。同时，全租贷款条件收紧，促使月租形式在市场中占比逐渐扩大。在供应持续紧张的态势下，预计租赁价格上行趋势仍将延续。 此外，全租价格展望指数已连续两个月呈上升趋势。KB房地产数据显示，9月首尔全租价格展望指数为118.2，较上月提高4个百分点。今年1至9月期间，该指数持续位于基准线（100）以上，反映出市场对未来租金上涨的预期较为强烈。

今年第一季度，首尔地区公寓及多户型住宅等住房的月租比例创下季度最高纪录。受高额全租押金、利率负担和全租房诈骗案后遗症等多重因素影响，传统全租向月租的转变速度持续加快。 韩国法院登记信息广场28日发布的数据显示，今年第一季度（1至3月），首尔地区确定租赁日期的住房租赁合同共计23.3958万件，其中月租合同为6.2899万件，占比64.6%，创下自2014年法院开始统计相关数据以来的季度最高纪录。 近年来，首尔月租化趋势加速显现。2021年，月租比例仍维持在年均40%左右，2022年和2023年分别升至53%和56%，去年更进一步突破60%，达到60.3%。按季度来看，去年第二季度首尔月租比例为59.1%，第三季度为60.3%，第四季度上升至61.2%，今年第一季度则急升至接近65%。 业内分析指出，首尔月租化速度加快，主要受2至3年前“逆全租难”现象缓解后，市场对供应不足的担忧加剧，推动全租押金持续上涨。同时，韩国银行基准利率及银行贷款利率下调进程缓慢，促使更多租客选择将部分上涨的押金转为月租支付。 韩国全租房的租期一般为2年，若房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。 首尔一家房屋中介负责人表示：“自去年下半年起，受商业银行家庭负债管理政策影响，全租贷款变得更加困难，尽管基准利率下调，但利率下降的效果有限，导致公寓月租房源持续增加。” 与此同时，由于全租房诈骗风险上升，多户型住宅的年轻租客对高额押金更加谨慎。此外，韩国住房城市保障公社（HUG）收紧了全租押金返还保险的加入标准，部分房东不得不将部分押金转为月租支付。随着别墅售价下跌，为了符合保险加入条件（公告价格的126%），不少房东选择下调押金并提高月租比例来调整租赁合同。 在全国范围内，今年第一季度，济州岛的月租比例最高，达80%。大田（68.5%）、蔚山（68%）、釜山（66.5%）等地的月租比例也超过了首尔。 市场专家表示，进入4月后，租赁市场进入季节性淡季，交易量有所下降。一些急于出租的房东可能会通过提高全租比例来促成租赁。然而，从中长期来看，随着租赁市场结构的变化，传统全租向月租的转变趋势预计仍将持续。 20日，从首尔南山俯瞰市区公寓的景象【图片来源 韩联社】