首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】 自韩国总统李在明上台以来，已连续推出三轮房地产调控政策，并持续加大监管力度，但首尔房价上涨态势仍未能得到有效遏制。 近日，政府先后发布多项针对性措施，包括将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元（约合人民币290.7万元）的“6·27对策”，计划在2030年前在首都圈新增135万套住房供应的“9·7对策”，以及将首尔全域与京畿道十二个地区指定为投机过热区并加强监管的“10·15对策”。政策从住房供应与贷款监管两方面同步收紧，市场整体交易规模出现显著萎缩，但在江南、瑞草、松坡等核心地段的部分高端住宅小区，仍持续出现高价位成交案例。 公寓成交量通常被视为房价的先行指标，成交量上升往往预示价格走高，下降则被视为市场回调。然而在本轮密集调控背景下，尽管交易量明显收缩，房价整体上涨趋势并未发生根本性扭转。行业分析指出，长期积累的住房供应短缺问题导致供需失衡持续加剧，而政府侧重于抑制需求的政策导向，进一步强化了居民“持有核心区域优质房产”的资产配置理念，从而推高核心地段住宅价格。 尽管政府提出“9·7对策”，但首尔江南区、麻浦区、龙山区等高需求地段，并未被列为重点供应地区。住房供应多集中于首都圈外围地区，且从规划到实际建成预计需四至五年时间，短期内难以对稳定房价产生实质效果。此外，文在寅政府执政期间共推出二十八轮房地产政策，首尔房价仍累计上涨约25%。由于存在此类政策效果不彰的先例，当前政府频繁出台调控措施反而在一定程度上强化了市场对房价持续上涨的预期。 数据显示，截至19日，“10·15对策”实施一个月以来，首尔地区公寓出售量降至6.2504万套，环比7.1656万套下降12.8%。上月16至31日期间，首尔公寓成交量仅为1640件，相当于上月同期（5262件）的约三分之一。 尽管首尔整体房价涨幅有所放缓，松坡区、城东区、龙山区与瑞草区等不分区域的价格涨幅反而呈扩大趋势。据韩国房地产院发布的数据，截至11月第二周（10日），首尔公寓平均售价环比上升0.17%。在“10·15对策”出台前，周均涨幅为0.54%，目前则收窄至0.19%。然而城东区涨幅从0.29%升至0.37%，龙山区从0.23%升至0.31%，松坡区从0.43%升至0.47%，瑞草区亦从0.16%升至0.20%，上述区域均在政策实施后三周内出现价格回升态势。 韩国房地产院指出，目前市场整体进入观望阶段，买方咨询量下降，交易活跃度较低，但部分热门区域成交量仍保持增长，带动首尔整体住宅价格小幅上行。由于住房供需结构性矛盾短期内难以缓解，房价上涨压力仍将持续。

据韩国国土交通部31日发布的数据显示，截止去年12月，外籍人员在韩持有房产9.1453万套，较6个月前增加4.8%，占总房产的0.48%。这是韩国政府第三次公开外国人在韩持有房地产相关统计数据。 数据显示，拥有韩国住房的外籍人员人数为8.9784万人。其中，中国人共持有5.0328万套，占55%。从持有房产的种类来看，公寓为4.8332万套、独立式住宅为1996套。其次依次为美国人（22.9%，2.0947万套）、加拿大人（6.7%，6089套）、中国台湾人（3.6%，3284套）、澳大利亚人（2%，1837套）等。 从外籍人员持房产所在地来看，首都圈占73%。其中，京畿道以38.4%居首，首尔（24.8%）、仁川（9.8%）等紧随其后。据悉，93.5%的外籍人员持有一套房产，持两套房产者占5.2%，持三套和四套房产者分别为578人和194人，持五套以上房产者达449人。 此外，外籍人员持有的国内土地面积在国土总面积中占0.26%，约为2.646亿平方米，同比增加0.2%。按出身地区来看，美国人以53.5%居首，其次为中国人（7.9%）、欧洲人（7.1%）、日本人（6.2%）。 从京畿道广州市的南汉山城远眺首尔一带公寓林立。【图片提供 韩联社】

【图片提供 韩联社】 一项调查显示，韩国继承税率连续24年没有变动，国民资产价格持续上涨，6年后80%的家庭或将成为缴纳继承税的对象。 随着普通国民也广泛成为征税对象，“继承税=富裕税”的说法也逐渐消失。有人指出，应该基于经济格局的变化，下调税率并调整税收标准，降低国民负担。 18日，韩国经济人协会分析统计厅资料结果显示，需要缴纳继承税的拥有首尔房产的家庭从今年的77.2万户增加至2030年的175.3万户。今年首尔地区的193.1万户公寓中，超过10亿韩元（约合人民币540万元）的公寓（征税对象）比重为39.9%（77.24万户）。 从近五年间（2019至2023年）首尔公寓的价格涨幅和首尔住户增速来看，截至2030年，需要负担继承税的首尔家庭将激增至80%。 此外，不仅是首尔，需要缴纳继承税的全国公寓不断增多。据观测，需要缴纳继承税的全国公寓比重将从今年的5.9%增加至2030年的16.8%，预计直至2035年将激增至32.6%。 有专家认为，应该降低过高的税率，扩大继承扣除标准幅度。韩国继承税最高税率为50%，继日本（55%）之后，在经济合作与发展组织（OECD）成员国中排名第二。较美国（40%）、法国（45%）以及OECD平均水平（15%）都要高。 新韩银行行长禹秉卓（音）表示，缴纳继承税的最低标准是长期资产10亿韩元以上，但考虑到房地产价格的长期趋势和纳税者比率，有必要讨论将缴纳继承税对象最低标准从现行的10亿韩元提高至20亿韩元以上。”

据韩国国土交通部30日发布的统计数据，截至去年12月，外籍人员在韩持有房产总量达到10.0216万套，较6个月前增加5158户，增幅为5.4%。这是韩国首次出现外籍人员在韩持有房产总量突破10万套的情况。按全国房产总量计算，外籍人员所持房产占比为0.52%。拥有韩国住房的外籍人员共计9.8581万人。 从国籍来看，中国人持有的房产数量最多，共计5.6301万套，占比56.2%。仅在去年下半年，中国人新增购入住宅3503套，占同期外国人新增总量的约68%。中国人在外籍购房者中的占比也持续上升，从去年6月底的55%增至12月底的55.5%。其次为美国人，持有2.2031万套（22%），加拿大人则为6315套（6.3%）。 在住宅类型方面，公寓占绝大多数，为9.1518万套，占比91.3%；独立住宅为8698套。从地区分布来看，首都圈区域（首尔、京畿道、仁川）占比达72.7%。其中，京畿道为最多，为3.9144万套（39.1%），其次是首尔2.3741万套（23.7%）和仁川9983套（10%）。 从市郡区层面来看，京畿道富川市是外籍人员在韩持有房产最多的地区，共计5203套，其后依次为安山市5033套、水原市3429套、平泽市2984套。在持有数量方面，93.4%的外籍人员仅持有一套房产，持有两套的占5.3%（5182人），三套为640人，四套为209人，持有五套及以上者为461人。 另一方面，截至去年底，外籍人员在韩持有的土地总面积为2.67905亿平方米，同比增加1.2%，占韩国国土总面积的0.27%。以公告地价计算，总额达33.4892万亿韩元（约合人民币1751亿元），同比增长1.4%。 按土地持有面积计算，美国籍持有者占比最高，达53.5%，其后依次为中国籍（7.9%）、欧洲籍（7.1%）及日本籍（6.1%）。其中，美国人和中国人所持土地面积较前一年分别增长1.5%和2%。从地区来看，外籍人员持有土地面积最多的地区为京畿道，占比18.5%，其次为全罗南道（14.7%）和庆尚北道（13.6%）。 5月25日，从首尔南山远眺首尔市区的景象。【图片来源 韩联社】