政府在考虑延长今年年底到期的土地交易许可区域的同时，卖房政策与交易限制之间的协调性成为了争议焦点。尽管通过税制改革鼓励多套房者出售房产，但如果购房者的实际居住义务限制了他们的进入，实需购房者的购房将面临局限。 在7日的国会国土交通委员会国政审查中，洪志善国土交通部长表示，正在“密切关注市场情况”，以决定是否延长首尔全境及京畿道12个地区的土地交易许可区域。 当国民力量党议员金正才再次询问延长的可能性时，洪部长回应称：“从目前的情况来看，土地交易许可制度确实存在一定的需求。”他表示，扩大对仁川及京畿道南阳州、平泽、乌山等地的监管需要综合考虑房价和申购竞争率等因素，态度谨慎。 政府考虑维持土地交易许可制度的目的是为了阻止投资需求流入，以稳定房价。洪部长指出，近日江南三区和龙山区的房价已经出现下跌，其他地区的上涨幅度也在减小，预计到年底房价上涨幅度将进一步缩小。 与此同时，政府通过税制改革来鼓励现有住房的房源释放。8月发布的税制改革方案中，计划在2027年至2028年期间暂时减轻对多套房者的调控区域住房转让所得税，并逐步缩减对调控区域租赁公寓的税收优惠。 根据房地产大数据公司Ashi的数据显示，首尔的公寓交易房源也比年初有所增加。截至6日，房源数量为71087套，比1月1日的57001套增加了14086套（24.7%）。然而，这一期间房源的增加并不能仅仅归因于税制改革的效果。 争议的关键在于，增加的房源是否能够被实际需求者购买。对于有租户的房屋，买家的入住时间与现有租赁合同的结束时间必须一致，这可能会限制交易。如果再加上贷款限制带来的资金筹集压力，即使有实际居住意愿，购房也可能变得困难。 为了弥补出租房屋交易的困难，政府也在不断扩大实际居住的宽限范围。5月，政府扩大了无住房者在购买有租户的房屋时适用的宽限对象；上个月则将宽限申请期限延长至2027年底。租赁合同的续签也被认可一次，符合条件的情况下，最迟可将入住时间推迟至2029年底。 不过，宽限政策仅适用于符合特定条件的无住房购房者。对于希望出售现有住房并搬迁的单套住房者等实际居住需求的交易限制，如何解决仍然是一个待解决的问题。在考虑延长土地交易许可制度的同时，也需要关注宽限政策是否真正促进了交易。 KB国民银行房地产首席专家金孝善表示，关于土地交易许可制度的实际居住宽限扩大，“在税制改革可能释放房源的情况下，土地交易许可制度应减少对交易的阻碍”，并指出“承认续签合同的做法，似乎是为了使租户居住的房屋能够同时进行交易和租赁。”

在购买重建项目中的多户住宅和联排别墅时，需要注意的事项很多。对入住权、分配权、权利确定基准日、会员地位转让限制等相关术语的准确理解是必要的。 首先是入住权和分配权。入住权是指在整治项目区域内，现有土地等所有者在项目过程中可以获得新住宅的权利。它是由提供现有住宅或土地并参与整治项目的会员所产生的权利，与通过一般分配获得的分配权的获取过程不同。 相比之下，分配权是指在一般分配中中标者通过分配合同获得的新公寓的权利。入住权需要考虑原资产评估额和额外分担金等，而分配权则是根据分配合同承担分配款和溢价等结构。税务方面也可能有所不同。入住权和分配权会影响住房数量的计算，而入住权的情况下，是否拆除现有住宅等因素也会影响购置税的适用。因此，在购买前需要根据持有的住房和交易形式来评估税负。 还需了解“权利确定基准日”。在重建项目中，分割一块土地为多块土地，或将独栋住宅转变为多户住宅等，增加所有者数量的现象被称为“股份分割”，而权利确定基准日是防止这一现象的机制。在基准日之后，如果分割土地或拆除现有建筑物并新建共同住宅，导致所有者数量增加，则分配权可能会受到限制。 然而，在基准日之后购买房屋并不意味着一定会失去入住权。如果在基准日之前就存在的住宅在之后被购买，和在基准日之后新分割或新建的住宅被购买的情况会有不同的判断。此外，像城市公共住宅综合项目等适用不同标准的项目也存在。 对“会员地位转让限制”的理解也是必不可少的。在投机过热地区，当整治项目进入某一阶段时，现有会员的地位可能会被限制转让。重建项目在协会成立许可后，重建项目在管理处分配计划许可后获得的土地或建筑物的会员资格可能会受到限制。长期持有和居住的单一住房者等也有一些例外情况。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产政策的可预测性比其他任何政策都重要。房地产占据了国民资产的相当一部分，而一次买卖或持有的决定可能会影响家庭的财务状况数年，甚至数十年。政府在改变房地产制度时，市场之所以敏感反应，正是因为这个原因。 最近，政府的房地产政策在实施或发布几个月后接连调整。韩国国土交通部于17日宣布，将土地交易许可区域内租赁住房的实际居住义务的申请期限从原定的今年年底延长至明年年底，并将当前的租赁合同以及续约合同都纳入豁免范围。这是在5月扩大实际居住豁免制度约四个月后进行的进一步调整。在此之前，政府在8月初的税制改革方案中宣布，将非居住一户住宅的综合房地产税基本扣除额从12亿韩元降低至9亿韩元，但仅仅29天后的9月1日又将其恢复至12亿韩元。 修改政策本身并不是问题。如果在实施制度后出现了意想不到的副作用，政府有责任进行修正。与其因面子而坚持不切实际的政策，不如迅速进行补救。如果市场情况发生变化，政策也可以在一定程度上进行调整。 然而，问题在于修改的频率和速度。像房地产税制和交易监管这样的制度，如果在发布几个月后再次改变，市场参与者就会难以完全信任政府发布的政策并据此行动。在改变税制时，必须先考虑交易监管和租赁市场会受到怎样的影响；在加强实际居住义务时，必须考虑现有租户和房东可能面临的问题。政策发布后，等到现场出现问题才增加例外和延长豁免期，这并不能被视为精细的政策。 房地产政策不应仅仅孤立地决定。土地交易许可制度、实际居住义务、资本利得税、综合房地产税和租赁制度是相互关联的。如果一方面推出增加房源的政策，而另一方面又实施限制交易的监管，政策效果可能会发生冲突。这就是为什么完成度比速度更重要，检查优先于发布的原因。 实际上，最近围绕房地产政策，市场上出现了对政策可预测性下降的担忧。专家们也指出，在政策实施之前，有必要充分评估其效果和副作用。最重要的是，必须警惕“先实施，出现问题再修正”的做法成为惯例。购房、租赁合同续签或赠与子女等决策都是以政府政策为前提进行的。如果市场普遍认为政府发布的税收或监管标准“几个月后可能会改变”，那么国民在决策时就会等待下一个政策变更，而不是以政策为依据。这可能导致交易延迟，增加市场的不确定性。 推动房地产市场的不仅仅是监管的强度。对政府政策的信任也是一个重要变量。只有当人们相信今天发布的标准会在相当长的时间内保持不变时，家庭和企业才能做出长期判断。房地产政策的成败在于设计的精细程度和一致性，而不是发布的数量。必须经过充分的意见征集和模拟，将税制、贷款和交易监管作为一个整体进行检查。虽然根据市场情况进行补充是必要的，但更重要的是进行充分的事前审查。与国民财产直接相关的政策，基本原则和可预测性尤为重要。

洪智善国土交通部部长候选人提出以“快速供应”作为稳定住房市场的解决方案。对于预计在今年年底结束的首尔和京畿道土地交易许可区的延长与否，将根据市场情况进行判断，并表示将考虑在龙山公园等外缘地区为年轻人和未来世代提供住房的可能性。 在16日国会举行的国土交通部部长人事听证会上，洪候选人表示：“我们将实现人民能够切身感受到的居住稳定，并将在市场感到充足之前迅速推进住房供应。” 洪候选人强调，不仅要增加供应量，还要集中精力缩短实际入住所需的时间。他表示，基于在京畿道等地方政府工作的经验，将“解决审批延迟等现场难题，提高政策执行力”。 当国民力量的金恩惠议员要求对现政府房地产政策进行评估时，洪候选人表示，政府成立后尚不适合评估政策效果。他解释称，住房政策的效果不会在实施后立即显现，需要中长期持续推进。洪候选人指出：“政策必须具备可预见性，政策的一致性才能使效果持续。” 对于即将到期的土地交易许可区的延长问题，洪候选人持谨慎态度。政府通过去年10·15对策，将首尔全境和京畿道12个地区指定为土地交易许可区，期限至今年年底。 国民力量的金正宰议员指出，土地交易许可制度实施后，交易量减少、价格上涨的副作用显现，洪候选人回应称：“所有政策都有利弊，我会仔细观察情况。” 洪候选人也对在作为首尔市中心供应候选地的龙山公园部分返还地块上提供住房的可能性表示开放，但前提是必须保护公园的核心区域，并需经过公众讨论和舆论征集后再进行立法程序。他提到需要修订规定龙山公园返还地块性质的《龙山公园特别法》。 关于龙山美军基地返还地块，洪候选人表示：“公园化是基本原则”，并指出虽然尚未具体制定开发计划，但会评估在外缘地区是否有为年轻人或未来世代提供住房的可能性。 洪候选人表示赞同将5极3特的区域交通网络与周边市镇及村庄的生活交通网络连接起来，但对将GTX-B线的春川延伸纳入第五次国家铁路网建设计划并请求国家财政支持的要求表示难色。 洪候选人表示：“目前推进的GTX A、B、C线都存在市镇民众的投诉，单独处理B线是困难的。”但他表示将与地方政府及财政部门讨论解决方案，计划加强交通弱势群体和偏远地区居民的出行权，并扩大“全民卡”的优惠，以减轻国民的交通费用负担。 公共机构的第二次迁移将迅速推进。洪候选人提到，均衡发展是“国家生存的问题”，并表示将支持大型项目，致力于在地方建立高端产业基地，将行政首都和世宗市发展为地方核心基地。 在建设和交通领域的安全政策上，洪候选人表示将重点放在预防而非事故后的处理上，建立以预防为中心的安全管理体系，确保快递、运输和建筑工人能够在安全的环境中获得合理的待遇。 此外，针对贷款和家庭借款等5370万元购入总价为1亿500万元的公寓是否是为了获取市场差价的“压榨”投资的质疑，洪候选人强调是在经历五次租赁后，为了实际居住而购买的。他表示：“租房时最困难的是每2-4年不得不因他人原因搬家，搬家时产生的中介费和搬家费就相当可观。” 他进一步表示：“四年的租赁合同到期后又不得不搬家，当时附近的租金超过9亿韩元，稍微离开该地区就能以约10亿韩元购得住房，而无论如何搬家都需要贷款，因此我选择多借一点贷款购买住房。”

韩国共同民主党议员黄熙提出的青年住房对策“巴士房屋”构想引发了激烈的批评和讽刺热潮。同时，江南地区高价住宅市场出现了为了减税而进行的“房地产交换”，房地产的两极分化现象愈发明显。 11日，各大在线社区和社交网络服务(SNS)上，关于“巴士房屋”的恶搞图片广泛传播。 以“e便捷巴士”为名的图片展示了改装后的巴士内部，设有卧室、浴室、厨房、客厅和驾驶舱等设施。特别是该图片中包含了“售价8800万韩元，前期税费7800万韩元，管理费8万韩元，移动式单层”等模仿真实房地产交易应用的详细信息，引人注目。 看到帖子后，网友们纷纷发表冷嘲热讽的评论：“提供停车位吗”、“善良的民主青年巴士”、“上班走后门，下班走前门吗”、“青年鼓桶住房”等等。 部分网友表示：“这些人就是把2030年的人看得这么低”、“与其花5000亿韩元供给1万户，不如直接建房”、“如果让他和女儿先入住，肯定会像某些人一样说家人别碰我”，强烈批评这一提案。 与此同时，在线社区中，最近在江南和压九井地区出现的新型避税策略“住房交换”也引起了关注。 “住房交换”是指类似市价的高价公寓持有者之间互换房产的交易方式。高价公寓持有者之间进行房屋交换后，房屋的购买基准价（取得价格）会根据当前的高市价重新调整，这样在未来再次出售房屋时，能够减少“市场差价”，从而节省资本利得税。 在青年住房政策受到批评的同时，资产聚集地的新型避税策略流行，网友们评论道：“总统亲自示范了使用旁门左道的方式，不这样做就是XX”、“作为一个国家的总统，真是以身作则，搞得一团糟”、“抵押贷款交易并不违法，难道有什么问题？这对支持民主抵押贷款的人来说是聪明的避税方法”、“总统用旁门左道出售房产，没什么好说的”、“这真是可行”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明总统出售分当公寓的方式引发了持续的争议。批评者指出，这实际上是对政府推行的严格贷款限制和房地产政策的规避，进步社区的批评声音也在不断扩大。 21日，一篇标题为“房地产最终是心理问题，而总统破坏了这一点”的帖子在一个进步倾向的在线社区发布。 该帖作者A指出：“此次交易的关键不在于是否合法，而在于总统直接展示了规避监管的交易方式。” 他表示，政府一直通过贷款限制和土地交易许可制度来“引导交易不成时降低房价”，但李总统却选择通过向买方提供资金并设定抵押权的方式来完成交易，实际上规避了监管。 他进一步强调：“政府要求国民限制贷款并降低售价，但总统却直接使用了市场上流行的规避交易方式。这一时刻，政府的房地产政策信任度必然动摇。” 他还指出：“这笔交易不仅是个人之间的合同，而是与政府推行的房地产政策方向直接冲突的象征性案例。如果总统想向市场传达强烈的信息，就应该以远低于市场价的价格出售。” 他特别提到：“以比同类最高价低约1000万韩元的价格出售，不能算作牺牲。要展示政策的真实性，总统也应直接承受国民所要求的牺牲。” 他最后表示：“既然总统展示了利用监管盲区的方式，未来发布的房地产政策的说服力将大大减弱。虽然不违法，但在政策信任方面可能会引发很大争议。” 该帖子随后在其他进步倾向的在线社区传播，引发了网友的共鸣。 该社区的网友们也纷纷发表意见：“更低抵押贷款”、“真不知道怎么会这样背叛”、“‘2찍制造机’的说法正合适，想把政权交出去的程度”、“我曾认为李在明很聪明，但现在看来并非如此，似乎是因为运气好才走到这一步”、“如果不卖，那就干脆不卖，真是怎么想的？” 一位网友写道：“我曾认为内乱党再也不会掌权，但事实并非如此，房地产、股票、经济崩溃使中间选民心态转变，而通过规避手段致命一击，最终实现了国民团结，除了无脑支持者外，大家都在一致批评。”

位于京畿道水原市光教新城的国民平型公寓价格已突破20亿韩元，李在明总统的分当公寓交易方式引发了在线热议。 20日，一位网友在某在线社区发帖称：“2012年完工的15年老旧公寓，国平33坪价格突破20亿。” 该帖的作者A表示：“2012年完工的15年老旧公寓，国平（33坪）价格突破20亿，房价上涨的速度真是可怕。” 对此，一位网友评论道：“谁能借我17亿7000万韩元呢？抵押贷款加上租客的押金，就能实现0元交易。”该评论获得了767个赞。 这被解读为对李在明总统在出售分当公寓时，向买方设定了最高债权17亿7000万韩元的抵押权交易方式的讽刺。 此外，还有网友表示：“这是新城中最常被说成泡沫的地方，最终得到了证明。”还有人提到：“这次彩票一等奖的实际领取金额大约是5亿韩元，得中四次才能在首都圈买房。” 与此同时，李在明总统当天表示：“非法和变相的房地产暴利是妨碍国民团结的主要原因。”这一言论引发了更多争议。 网友们纷纷表示：“昨天抵押贷款引发了那么大的争议，今天说这样的话感觉是在嘲弄国民。”还有人质疑：“今天的报道吗？17亿7000万韩元难道没有利息吗？”“民主抵押贷款是另一码事吗？”“他自己有变相争议，却发表这样的言论，缺乏说服力。”以及“用17亿抵押贷款还收利息，居然说出这样的言论。” 此前，总统办公室对此交易表示：“这是根据买方的情况而定的，交易价格低于市场价29亿韩元，作为一名唯一住房者并没有出售的义务，但为了展示房地产正常化政策的实现意愿而进行了出售。”然而，相关争议在在线社区中持续发酵，围绕总统的房地产政策与实际交易方式的合规性展开了激烈的讨论。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明总统在出售其分当公寓时，采用了向买方设定抵押贷款的所谓“卖方融资”方式，这一事实引发了广泛争议。网上有人批评称这是总统直接规避政府贷款限制的例子，部分房主甚至开始发布利用这一方式的交易信息。 20日，一则标题为“出售江南自曲公寓24坪，售价20亿”的帖子在某房地产社区发布。 该帖作者A表示：“基本贷款4亿将按照市场银行利率进行，另外根据年收入最多可提供10亿的直接贷款，”并称“对于银行贷款困难或资本较少但收入较高的专业人士、大企业双职工夫妇来说，这是一个好机会。” 此后，该帖子迅速传播，李在明总统的分当公寓交易方式也引起了关注。 根据20日大法院的登记簿，李总统与金惠京夫妇共同持有的位于城南市分当区水内洞阳地村的公寓于14日签订了29亿的买卖合同，并于16日完成了所有权转移。 不过，李夫妇对买方设定了最高17亿7000万韩元的抵押权，买方预计将在今年10月底之前支付尾款。 对此，一位网友评论道：“政府的房地产政策是‘通过限制贷款来抑制房价’，但总统本人却利用其他方式实现无贷款交易。”他指出：“‘国民必须遵守监管，而总统却绕过了。’李总统曾表示‘必须抑制房价，虽然是单一住房，但为了政策意志而出售’，但现在却变成了‘我设定的规则我自己用变通方式规避了’，这让人对其真诚性产生疑问。” 其他网友也纷纷表示：“由于住房贷款受限，房主开始依赖私贷解决问题”，“总统的案例出来后，大家是不是也会跟着模仿呢”，“政府说要通过限制贷款来抑制房价，但却出现了绕道交易”，“最终，自己执行了规避监管的交易方式。” 在网上，关于“房主向买方借钱出售房屋是否违法”的讨论也随之展开。 这种方式被称为“卖方融资”，即卖方（卖家）直接向买方提供资金，而买方在一定期限后进行偿还的交易方式。 在贷款限制严格的情况下，这种方式有时会被采用，但通常需要满足多个条件，包括卖方与买方之间的信任关系、税务与法律审查、抵押权设定以及大额现金流动性保障等。 房地产行业通常在数亿韩元的交易中较为常见，而在高价房地产交易中，可能会面临税务调查或资金来源审查，因此往往需要律师和税务师的参与。因此，经济专家们普遍认为这种交易实际上具有私贷的性质。 随着争议的扩大，总统府对抵押权设定发表了看法。 青瓦台表示：“这是根据买方的情况而定的，”并称“交易价格低于市场价29亿，作为单一住房者并没有出售义务，但为了展示房地产正常化政策的实现意愿而进行了出售。” 然而，这一争议在政治立场上并未局限，进步倾向的在线社区也纷纷发布相关帖子和批评意见，表明争议短期内难以平息。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

自《租赁2法》实施以来，新租金迅速上涨，形成了新合同与续租合同之间明显的“双重价格”结构。 根据14日国土研究院发布的《近期住房租赁市场结构变化分析及政策启示》报告，"最近新租金超过续租价格，显示出向续租合同偏好的转变趋势"。 国土研究院住房与房地产研究中心副研究员朴振白及其研究团队指出，近期住房租赁市场以首都圈和首尔为中心，租金正在重新上涨，而月租金则在各地区持续上升。 在首尔，短期内价格与续租申请权使用率（续租率）相互影响的双向关系得到了确认。从长期来看，价格先行，续租率随后跟进的现象也有所显现。 尤其是近期以首都圈和首尔为中心的租金上涨趋势，伴随着续租申请权使用率的上升。 在租金上涨阶段，租客为了避免进一步上涨，积极行使续租权；而在租金下跌阶段，通过新合同迁移的诱因增加，导致续租率下降。国土研究院分析认为，首尔租赁市场的高价格波动性是决定租客是否行使续租权的关键因素。 对1986年至2025年全国住房租赁市场的租金与房价影响力进行分析，确认了租金与房价之间的双向互动结构。 住房房价在短期内对租金产生影响，而租金的涨跌则在较长的时间滞后后影响房价。 近期，2020年前后房市过热时期，租赁市场的价格转移效应增强。房价每上涨1个百分点，24个月内租金的累计反应在2010至2014年间达到7.28个百分点，随后有所减弱，但近期仍保持在3个百分点左右的高水平。 租金对房价的影响在中长期（3至9个月）滞后中显现，且近期冲击反应逐渐扩大。租金每上涨1个百分点，24个月内房价的累计反应在2010年代迅速扩大，2015至2019年间达到1.24个百分点的峰值，随后保持在1个百分点左右的高水平。 土地交易许可制度（以下简称土许制）的引入对租赁和月租房源没有显著影响，但对房屋销售房源则显示出明显的减少效果。 研究团队建议，为了稳定住房租赁市场，应进行租赁供应结构改革、加强公共租赁角色、管理租金流动性等措施。 他们主张将私人租赁供应结构从个人中心转向企业型长期租赁中心，强调在满足租金稳定和租客居住安全等公共性要求的前提下，建立稳定的租赁供应基础。 为了抑制过度流动性进入租赁市场，建议扩大总负债偿还比率（DSR）的适用范围。朴振白副研究员表示，"应在已实施的针对单一住房者的租赁贷款DSR适用基础上，进一步扩大到不包括弱势群体的无住房者的租赁贷款，并将租客的租金押金纳入房东的DSR计算中"。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。