2030年代的年轻人主要使用的在线社区中，关于10年前与现在公寓价格的对比资料被广泛分享，引发了激烈的反应。 25日，各大在线社区发布了题为“2015年公寓实际交易统计（以24平米为基准）”的帖子。 公开的照片显示，10年前2015年首尔24平米（55~60㎡）公寓的平均实际交易价格。其中，江南区和瑞草区的价格为6亿8000万韩元，龙山区为5亿1000万韩元，麻浦区、城东区和广津区的价格为4亿2000万韩元。此外，外环地区如道峰区（2.6亿）和诺原区（2.7亿）则在2亿韩元左右，而京畿道大部分地区的价格在1亿到3亿韩元之间，只有果川（5.7亿）和城南（3.6亿）例外。 然而，当前房地产市场的现实却十分严峻。根据KB房地产和房地产R114的调查，自李在明政府上任以来，首尔公寓的交易价格在一年内暴涨了约14.7%至15%以上。与此同时，租金（6.77%）和月租（8.99%）也随之上涨，形成了“三级上涨”现象，使得青年和低收入群体的居住成本达到了极限。尤其是由于对多套房者的监管，导致需求集中于首尔的高端地区，所谓的“聪明的一套”现象愈发严重，高价房和低价房之间的资产差距（五分位比率为13.4倍）达到了历史最高水平。 因此，2030年代的网友们对房地产资产差距感到失望，并对政治界提出批评。在女性主导的社区中，有网友表示：“10年前还有希望”，“那时借钱买房被认为是奇怪的事情”，并对未能在当时购买首尔公寓感到遗憾。 一些网友则抱怨，因当时得到父母支持在首尔麻浦、开浦等地购买公寓的案例与未能购买的青年之间的资产差距大幅扩大。同时也有网友表示：“当时就该拼命购房”，并对各政权的房地产政策提出批评。 男性主导的社区中也对多套房者监管和土地交易许可制等房地产政策提出了批评。一些网友认为，随着对多套房者的监管加强，持有的房产被出售，需求转向首尔等高端地区的“聪明的一套”，这也影响了租赁市场和月租市场。还有网友指出，地方与首尔的房价差距比过去大得多。 大多数网友表示：“在2010年代初，地方与首尔的差距并没有想象中那么严重，但现在根本无法比拟”，并对当前青年仅靠劳动收入在首尔购房的困难表示不满。 在两大社区中，关于各政权房价走势的政治责任问题也普遍引发讨论。 一些网友批评文在寅政府时期的房地产政策，同时提到李在明政府，表达了对民主党整体房地产政策的不满。

政府对综合房地产税的修订导致多房者的资产集中于首都圈高价住宅的现象。 根据国家财政研究所于7月24日发布的《综合房地产税住房数量与实效税率差距及住房持有结构变化分析》报告，自2020年综合房地产税修订以来，多房者与单房者的实效税率差距已扩大至0.71个百分点，较前一年增加了2.4倍。 2020年前后进行的综合房地产税改革，主要是加强对多房者的税负，同时扩大了单户家庭的基本扣除和老年及长期持有税额扣除。 因此，2021年多房者的实效税率较前一年（0.59%）翻倍，达到了1.21%。而同一时期，单房者的实效税率仅从0.30%上升至0.50%。两者之间的实效税率差距达到了2015年至2024年间的最大值0.71个百分点。 在此期间，住房拥有统计数据显示，2021年全国单房者较前一年增加了438936人，而多房者则减少了46393人。2019年之前，多房者的持有数量持续增加，但在税制改革实施后，增速放缓并转为减少。 这一现象在首尔尤为明显。自2020年起，首尔的多房者减少了1.77%，而2021年的降幅接近全国平均水平（-2.00%）的两倍，达到了-3.83%。 责任研究员金振旭表示：“首尔自2017年起被指定为调控区域，因此多房者的税率上调影响较其他地区更早显现。” 研究所分析国家数据处的个人住房拥有状况变化发现，2020年至2021年间，从多房者转为单房者的人数达328000人，而反向转变的人数为283000人。这一现象在过去五年中是唯一一次出现的逆转。 这表明，纳税人在税制变化时调整了其持有的住房数量。换句话说，'聪明的一套'现象是由于税制根据持有住房数量的不同而导致税负差异，从而促使资产集中于一套住房。 如果不纠正这种不平衡，可能会继续激励多房者规避监管，将资产集中于高价单房，进而加大对首都圈高价住宅的价格上涨压力。 金研究员建议：“政府和学界讨论的综合房地产税征收标准应以资产价值为中心进行检讨，同时应优先推进减少对高价单房者的扣除和减免措施。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

不公与破碎的阶梯引发愤怒 父母一代在结婚前考虑的是买房，而如今的年轻人则更担心房子而非婚姻。与爱人共建幸福家庭的梦想被租金和贷款额度的计算所取代。年轻人本应规划未来，却不得不先关注房地产价格，这正是今天韩国年轻人的写照。 然而，年轻人愤怒的原因并不仅仅是房价。更准确地说，是因为他们感到无论多么努力都无法拥有自己的房子，失去了努力生活能改善生活的信心。过去的父母一代虽然贫穷，但仍然相信只要努力就能成为中产阶级，认为只要工作、储蓄、诚实生活，就能拥有一套自己的房子。然而，现在的年轻人明白，靠工资根本无法追赶房价的上涨速度。因此，他们感到沮丧，进而愤怒。 事实上，今天年轻人的愤怒并非源于贫穷，而是源于不公。他们并不是因为不努力而落后，而是感到起跑线本就不同。父母的资产决定了未来，背景的影响大于能力，继承的力量超过了勤奋。当年轻人意识到这一点时，他们首先学会的不是希望，而是绝望。对就业市场的不信任、对房地产市场的冷嘲热讽、对政治的愤怒也源于同样的根源。他们所渴望的不是特权，而是最基本的公平。 政权更迭，江南公寓价格持续上涨 年轻人的失落在房地产市场中表现得尤为明显。政府推出了许多政策以控制房价，提高税收、限制贷款、限制交易、施压多套房者。每当政权更迭，政策的名称虽有所不同，但对市场的监管控制方式并没有太大变化。然而，结果如何呢？首尔核心区域的房价长期以来持续上涨。尽管政权多次更换，江南的公寓价格依然呈现出上升的趋势。 为什么这种情况会反复出现？经济学的基本原理其实相对简单。需求多而供应不足，价格自然上涨。首尔的房地产问题也不例外。在过去几十年中，韩国几乎所有资源都集中在首都圈，甚至出现了“首尔共和国”的说法。好的大学、医院、文化设施和就业机会都集中在首尔。人们购买的不仅仅是一套公寓，而是教育、交通、文化、医疗和未来的机会。因此，首尔的房价不仅仅包含混凝土的成本，而是包含了韩国集中在这里的所有价值。 问题在于，需求集中时供应却未能跟上。重建因各种规制而延迟，开发因利益冲突而推迟。审批和开工数量减少，入住量也在下降。尽管多次出现供应不足的信号，但许多政策却更侧重于抑制投机。抑制投机固然重要，但扩大供应与抑制投机并不是相互替代的关系，两者都是必要的。然而，我们长期以来只关注需求控制，而忽视了供应问题。 结果，市场朝着意想不到的方向发展。监管越严格，房源越被锁定，稀缺性越加剧，价格反而上涨。尤其在首尔的江南、龙山、木洞、汝矣岛等核心区域，形成了“买的人多，卖的人少”的市场。交易量减少而价格上涨的现象也正是由此造成的。 ‘聪明的一套’虽好，但‘繁荣的地方’也是解决方案 最近备受争议的所谓“聪明的一套”现象也应在同一背景下理解。在首尔核心区域拥有一套公寓后，将其出租并在相对便宜的地区生活的退休人员或上班族并不少。政府倾向于将其视为投机需求，但现实情况更为复杂。对许多退休人员来说，一套房子是支撑他们晚年的最后资产。将所有多套房者视为投机者，并将所有资产持有视为不劳而获的看法，可能会过于简单化市场。政策不是善恶问题，而是平衡问题。需要抑制投机，同时也要尊重市场功能。 回顾过去40年的韩国房地产政策，留下了重要的教训。江南的房价并不是单靠行政命令就能控制的。历届政府都未能仅靠监管来稳定首尔核心区域的价格。相反，当供应充足时，市场往往会相对稳定。诺泰乌政府时期的200万户供应政策在一定程度上取得了成效，归根结底是因为供应。金融危机后市场的稳定也是供应增加与经济条件变化共同作用的结果。试图战胜市场的政策失败了，只有理解市场的政策才能取得成果。 最近的首尔市长选举和地方选举中，房地产问题也是一个重要变量。房地产绝不仅仅是江南人的关注。江北的租客、新婚夫妇以及地方的年轻人都对此保持关注。房价不仅是简单的经济指标，更是决定生活质量和未来期待的变量。国民往往会优先评估自己的生活，而非政治家的口号。如果房价不稳定，政府就会感到不安；如果租金上涨，未来就会感到不安。因此，房地产始终处于政治的中心。 然而，更重要的事实是，年轻人无法购买首尔公寓的原因并不仅仅是缺钱，而是因为所有机会都集中在首尔。最终，房地产问题的本质是首都圈集中问题，进一步显示了韩国增长模式的局限性。若不改变人们、企业和资本都集中在首尔的结构，仅仅想控制房价，无异于治标不治本。 因此，韩国需要重新布局。优秀的工作机会应当出现在地方，优秀的大学和研究机构也应当落户地方，优秀的医院和文化设施同样应当在地方扎根。公共机构的二次地方迁移正是基于这一原因。国家铁路网的扩展也是出于这一考虑。全北、光州、 대구、釜山、大田和江原等地应发展成为各具竞争力的增长中心。只有这样，集中在首尔的需求才能自然分散。 物理AI·半导体等人人可享的政策 人工智能（AI）、物理AI、高端制造业和生物产业将成为国家重新设计的重要机会。自工业革命以来，韩国一直依赖于首都圈中心的增长模式。然而，在AI时代，地方同样可以成为新的增长中心。全北的物理AI战略、世万金的高端产业集群、釜山和光州的未来产业培育政策，不仅是地方开发项目，更应视为重新设计韩国空间结构的国家项目。 最近围绕投票用纸不足的事件引发的年轻人愤怒也可以在同一背景下理解。他们愤怒的原因并不是几张纸的缺乏，而是对国家连最基本程序都未能妥善准备的失望。在房地产、就业和政治中，年轻人最敏感的就是公平性。如果他们相信公平，就会接受结果。然而，一旦感到不公，社会信任便会崩溃。 如今，韩国面临的最大危机并非经济危机或出生率危机，而是信任危机。年轻人对社会失去信任的国家没有未来。努力就能获得回报的信念、诚实生活也能成功的信念、能够公平竞争的信念消失的社会，最终将失去活力。 因此，我们需要思考的不仅是控制房价的政策，更是恢复阶梯的政策。我们要建设一个年轻人能够重新追梦的国家，一个相信努力能够向上攀登的国家，一个即使起跑线不同也能挑战到达终点的国家。这正是政治存在的意义，也是国家的责任。 “重新布局韩国”的说法，最终并没有其他含义。就是要恢复破碎的公平，重燃消失的希望，建设一个年轻人能够规划未来的国家。平息年轻人愤怒的最好方法不是更多的口号，也不是更多的监管，而是重新展现希望。而这种希望，正是从公平、机会和信任的恢复开始的。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

6月3日地方选举后，房地产税制的改革讨论预计将加速。政府正在考虑对长期持有特别扣除和持有税进行改革，预计房地产税制的重心将从“聪明的一套”转向“长期居住的一套”。 根据房地产行业的消息，随着财政经济部将在7月发布税制改革方案，长期持有特别扣除（长特公）改革和加强持有税的方案正在被讨论。未来税制的核心标准可能会从住房持有期限转向实际居住情况。 此前，国会法制司法委员会的无党派议员崔赫镇在4月提出了一项修订草案，内容是根据实际居住时间提高扣除率，即“以实际居住为中心的长期持有特别扣除改革法”。 该修订案的核心在于减少持有期限的扣除比例，扩大对实际居住时间的优惠。如果该法案通过国会，将于2027年1月1日起实施。目前，单一家庭的单套住房在转让高价房产时，持有期限和居住期限各可享受最高40%的扣除，最多可享受80%的转让收益扣除。 因此，市场普遍认为房地产税制的重心正在从“聪明的一套”转向“长期居住的一套”。过去，整理多套住房并压缩为一套的策略被视为节税的代表公式，但未来住房数量可能不如实际居住历史重要。 长特公改革讨论的背景是公平性问题。政府内外一直有声音指出，拥有首尔核心地区一套超高价房产的单一住房者，享受的税制优惠可能超过拥有多套房产的多住房者。 然而，对长特公改革方案的担忧也不少。长特公最初并非用于抑制投机，而是为了考虑长期持有资产过程中出现的物价上涨和名义价值增加，减轻过重的税负。因此，过度强化实际居住要求可能会导致交易萎缩的指责也随之而来。 对租赁市场的影响也是一个变数。为了维持长特公的优惠，房东若选择实际居住，可能会导致租赁房源减少，从而引发租金上涨或月租负担加重的分析也出现。 此外，多住房者的转让税中加征的住房也限制了长特公的适用，导致扣除减少而税率上升，形成双重负担。 持有税的改革同样引起关注。由于直接提高综合房地产税和财产税可能引发税收抵抗，因此调整公平市场价值比率或公示价格的现实化率、细分税基区间等间接征税方式被提及。 另一方面，交易税如购置税等可能会朝着减轻的方向发展。李在明政府的房地产税制基调被总结为“加强持有税，降低交易税”，因此多住房者购置税的减轻等也可能成为讨论的对象。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

4月24日，李在明总统表示，为保护唯一住房，居住期间的转让税减免是必要的，但仅因长期投资而减免高价住房的转让税并非居住保护政策，而是鼓励投机。他在社交媒体上指出，收入应纳税，房产转让所得税是合理的。李总统强调，减少非居住持有期间的税收减免，同时增加居住持有期间的减免，以更好地保护唯一住房。他批评一些人通过炒作“聪明的一套”来推高房价，并质疑这些投机行为背后的人。此外，他指出，某些反对党提出的限制长期特别减免的法案与政府无关，却被误导为总统提出的法案。此前，他曾反驳称，废除长期特别减免会导致“税收炸弹”的说法是逻辑矛盾和明显的虚假宣传。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。