住房租赁保护法修订46年 1981年制定的住房租赁保护法经历了29次修订。从对抗力开始，逐步增加了小额保证金优先偿还权、确立日期的优先偿还权、租赁权登记命令、合同续签要求权等。方向始终如一，都是为了更牢固地将租户的债权与住房绑定，或增加租户事先确认的信息。任何一次修订都没有触及“保证金由房东保管”的前提。9月22日，住房城市保障公社（HUG）发布的租赁安心信托招募公告，首次在46年内对这一前提进行调整。 其结构如下：HUG设立租赁安心化机构，租户的保证金不再由房东保管，而是存入该机构。房东每月可获得年收益率约4%的运营收益。合同结束后，机构将直接向租户返还保证金。保证金将投资于HUG担保的住房建设项目融资（PF）业务。预计将接受15万亿韩元的存款，支持约9.3万户的供应，长期目标是将100万亿韩元的基金的公共租赁存量率从8.9%提升至20%。在9月22日的招募公告之后，计划于11月进行租金验证和合同签署，12月进行尾款存入和入住。 为何改变租赁制度的前提至关重要？ 目前的制度中，保证金仅以那一套房屋作为担保。没有多个担保，也没有保证人。而租户无法控制这一唯一担保。如果房东设定了更高的抵押，或拖欠税款，或将房屋转让，租户都无法阻止。对抗力要到第二天才会产生。如果是金融公司，会对借款人进行审查，限制担保认可比例，担保价值下降时会要求追加担保。而租户在没有任何条件下，向个人借出数亿韩元的无息贷款。即使没有诈骗，保证金被扣留的原因也是如此。租赁诈骗是这一结构的结果，而非原因。 将保证金交给房东并让房东随意使用在我们看来是常识，但对比之下却极为不寻常。德国将保证金限制为月租的三倍，要求房东将其与个人财产分开存放，利息归租户所有。不利于租户的约定无效。英国通常要求将5周的租金存入政府批准的保护计划中，澳大利亚和新西兰则要求存入州政府机构，而美国纽约州则以信托形式持有，但不得与自有财产混合。保证金要么被限制得很小，要么不得进入房东手中，而我们两者都没有。保证金高达房屋买卖价的60%至70%，没有上限和限制。这在我们的法律体系中也是极为不寻常的。投资者存款需与自有财产分开存放或信托，退休金需存入外部，预付的殡葬费用需保留一半。民法规定，留置权人和质权人所担保的物品，未经债务人同意不得使用。法院认为租赁保证金是租户所有债务的担保，但房东却被允许自由使用全部金额。 在HUG的安心信托中，即使房东破产，债权人也只能执行房东的收益权。即使房东拖欠税款，房屋被出售或拍卖，优先抵押权有多高，租户都不会受到影响。因为保证金并不是以该房屋作为担保。不是在事故发生后偿还，而是通过防止事故发生的方式。 在9月16日HUG举办的讨论会上，社长亲自发言。与纯月租相比的月收益、即使出现空置也保障两个月的收益、免除保证加入义务、推动减免租赁所得税等，列出了房东需要计算的项目，并对如隐性合同的担忧等疑问进行了回应。笔者作为讨论者参与其中，指出这是46年来首次尝试改变将保证金交给房东的住房租赁制度的前提，具有重要意义。 首先来看即将改变的内容。租户可以查阅登记簿，审查优先担保和顺序，不必担心登记簿上未显示的欠税，也不必预测拍卖的成交价。也不再需要将确立日期和入驻报告的时间精确到天，也不必关注在居住期间所有者是否发生变化。由于保证金不再归房东所有，因此结构上也阻止了差价投资。 担忧租赁市场消失 担心房东无法使用保证金会导致租赁市场消失的担忧是多余的。租赁供应量反而可能增加。以首尔的联排和多户住宅中位数价格为例，售价为3亿韩元，租金为2亿韩元的房屋，如果将保证金设为1000万韩元的月租，房东的月收益为74万韩元，参与安心信托则为73万韩元。差距仅为1万韩元，但租金未支付的风险消失，即使出现空置，HUG也保障两个月的收益。对于设有2亿韩元优先抵押的3亿韩元房屋，现在不能以租赁方式出租。租户也不愿意。若拍卖价为2亿4000万韩元，租户能拿到的钱仅为4000万韩元。而在安心信托中，同样的房屋可以设定2亿韩元的租金。由于没有理由减少优先偿还权，房东也可以完全利用担保价值。由于优先担保的原因，原本只能以月租形式出租的房屋，可能转变为租赁房源。在月租比例已上升至68.4%的情况下，租赁转化率为6.7%，租赁贷款利率为3.97%，居住成本也随之降低。 租户方面也存在担忧。是否要放弃优先偿还权而信任机构？如果将资金投资于PF，若出现问题怎么办？首先需要准确比较对象。现在的保证金并没有安全保管。全部转给房东个人，毫无审查和监督。比较的对象不是没有风险的状态，而是当前的状态。投资对象是HUG担保的PF贷款，支付给房东的收益率设计为与投资业绩无关。 是否会有房东参与，是否会变成2016年银行界的租金托管？2016年的失败是因为房东根本没有收益。此次则有收益，对于因抵押问题难以找到租户的房东来说，收益率的意义超出了收益本身。也有人质疑这是否会从选择制变为义务制。最终应该全面推广这一制度。但这需要经过单独的立法程序，而目前阶段需要的是市场的验证。 将1058万亿韩元的租赁保证金从恶性循环转变为良性循环 从长远来看，改变的是资金的流向。进入安心信托的保证金将回归住房供应。现在这笔钱流向房东，成为差价投资和多套房产购置的种子资金，推动房价上涨，而上涨的房价又推高租金和保证金。如果这一制度完全落实并扩展到整体，将改变我国总计1058万亿韩元的租赁保证金的流向。将摆脱用于差价投资导致房价上涨的恶性循环，将保证金转化为产业资本，推动国家经济的良性循环。 为了成功落地，还需补充几点。首先是法律性质。名称为“信托”，但发言材料和新闻稿中使用“存款”一词。如果只是简单的存款，法律性质将停留在消费寄存（民法第702条）。存入的资金所有权转移至机构，租户成为拥有返还债权的一般债权人。如果机构出现问题，租户需重新争取分配。相反，信托法第22条第1款禁止对信托财产进行强制执行和担保权执行、保全处分、欠税处分。破产隔离不是约定，而是法律赋予的效果。必须通过法律明确存款的法律性质和破产隔离问题。 房东应获得的收益也应可预测。房东的关注只有一个：何时能收到多少。收益率计算公式、最低支付水平和支付日期应在招募公告中明确。让安心信托的项目在租户搜索阶段就显现出来也很重要。如果在平台和中介系统中标注，租户会优先寻找，这样房东的参与动机就会产生。试图通过隐性合同抬高租金是这一制度最现实的风险，因此租金的验证也必须严格。公开初期事故数量也很重要。安心信托项目中没有任何一笔未返还的事实，是最有力的说服力。 一旦安心信托扎根，接下来就需要改进我们的租赁制度。如果保证金的返还由金融机构担保，优先偿还权将不再需要，确立日期、入驻报告、租赁权登记命令、返还保证保险等为保护优先偿还权而建立的机制也将不再必要。住房的所有权和使用权将完全分离。也可以扩大受托主体，促进市场竞争。允许房东指定银行和证券公司作为受托主体，但国家应监督其健全性和运营产品的范围。这样即使存款规模增大也能应对，并能调整运营对象，设计资金流向。从风险较高的租赁比例高的住房开始应用，逐步扩展到所有租赁住房，最终需要全面修订住房租赁保护法。对保证金运营收益的税收支持应成为制度设计的一部分，而不是短期激励。处理确立日期的地方行政人员也可以调动到更需要的地方，如照护等。 租赁住房问题不仅是合同问题，更是居住权问题。居住权是实现其他基本权利的基础权利。如果居住环境不安全，其他权利就无法建立。然而，在过去的46年中，我们将这一权利的实现完全寄托于个人的知识和运气。复杂的制度本身就会导致不平等。能够阅读登记簿、预测拍卖价、审查顺序的人能够规避风险，而没有能力的人则不得不承担风险。国家的责任不是让人民在复杂和危险的制度中自行应对，而是创造安全的制度。人们应能像在便利店挑选冰淇淋一样，轻松安全地找到住所。租赁安心信托正是这一切的开始。希望经过46年，终于扣上的第一颗扣子能够稳稳当当地落位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年夏天的气温在摄氏40度左右徘徊。庆南阳山的最高气温达到了摄氏42.5度，首都圈也达到了40度。这是由于喷流滞留、海平面温度上升等全球环境变化造成的，因此今年夏天的热度并不是异常气候，而是新的标准。摄氏温度是以1个大气压下水的冰点为0度，沸点为100度，将其间隔分为100等分的温度单位。这个名称源于瑞典天文学家安德斯·摄尔修斯（Anders Celsius），在中国他的姓氏被音译为“摄尔修斯”，因此称为“摄氏”。这个标准起源于一个人的名字，经过相互承认和合理性，长期以来成为社会秩序的一部分。 大气温度是根据物理法则波动的，但社会冲突的温度则是根据制度设计和政治选择波动的。如果今年夏天只有大气温度上升，那还可以忍受，但我们的社会在失去彼此能够接受的“合理标准”后，深陷冲突，变得更加炽热。这场冲突的核心是司法体系的急剧变化。 补充调查权的废止使检察官的调查权消失。限制检察权的改革初衷是合理的。检察权的膨胀与民事问题依赖刑事程序有很大关系。在我们的民事诉讼法体系中，受害者几乎需要承担所有的举证责任，但却没有得到足够的举证工具，因此受害者的救济往往依赖检察调查。然而，在检察改革进行的过程中，民事救济手段并没有得到补充。以检察调查为基础的受害者救济生态并没有得到充分考虑。尽管这是一个重要问题，但围绕补充调查权废止的近期争论却固化为难以进行合理讨论的阵营逻辑。为了受害者需要补充调查权的声音在检察改革的名义下也难以获得支持。改革的名义背后，实际上是受害者的生活受到影响。这使得这场冲突难以平息。 在司法程序信任动摇的情况下，最近实施的法律扭曲罪也成为加剧冲突的另一个源头。根据警察厅的统计，实施四个多月以来，已有529名法官因法律扭曲罪被控告。案例显示，法官为了明确争议而要求说明或提交答辩书，甚至在法庭上制止提问都成为了控告的理由。虽然无理的控告会被无罪或诬告罪的惩罚过滤，但问题在于“如果对判决不满意，可以将法官作为控告对象”的认知正在扩散。如果对司法判决的最低信任崩溃，法院将不再是解决冲突的“终点站”，而是产生另一个冲突的“换乘站”。 在司法信任动摇的情况下，反而出现了“干脆让AI来更好”的声音。在刑事审判结果的报道评论中，常常可以看到对判决结果不满的人提出“法官应该由AI替代”的言论。虽然大多数是开玩笑，但也有一些看起来相当认真的评论。引入AI似乎能产生合理的判决，从而解决冲突，但实际上这种可能性很小。包括ChatGPT在内的大型语言模型（LLM）在分类信息、确定优先级和概念归类的过程中，涉及了大量的价值判断。然而，AI的判断没有公共讨论或社会共识，而是根据大型科技公司的内部设计和运营标准进行处理。在这个过程中，主权者不再是决策主体，而是沦为被动接受技术公司系统所提供结果的消费者。最终，“AI法官”的诱人幻想并不是解决冲突的合理钥匙，而是将司法判断的主体性和责任交给没有民主正当性的个别企业，制造新的冲突。 应对全球环境变化的碳减排政策并不是按下按钮就能立即降温的空调。然而，减缓温度计上升速度的最低条件是为了防止情况进一步恶化。我们的社会中，应该调解冲突的政治反而将阵营对立作为动力，冲突似乎没有平息的迹象。司法改革被消费为阵营粉丝的素材，导致没有合理补救措施的检察调查权完全废止和法律扭曲罪的引入。这不仅没有降低社会冲突的温度，反而可能成为更激烈冲突的火种。要降低冲突的温度，政治首先要从煽动偏见粉丝的加速踏板上撤回，重新找回对话与妥协的合理标准。否则，压在我们社会上的这种非理性热浪将永远不会退去。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

金融公司拥有巨额资本、组织、高度专业性和庞大的信息，与之相比，消费者处于极端的信息不对称结构中。因此，必须积极保护消费者，尤其是在金融产品方面。金融消费者保护法规定了金融公司必须遵守的“适合性原则”、“合理性原则”和“说明义务”等内容。 然而，为保护消费者而制定的原则在现实中却产生了相反的结果。具体实施这些原则的方式，往往保护的是金融公司，而非消费者，反而成为了消费者的陷阱。这就是所谓的“投资者保护措施的悖论”。 金融公司在销售过程中通过投资者倾向调查来实现适合性原则。调查内容包括消费者的金融知识水平、投资经验和风险承受意愿等。作为履行说明义务的证据，金融公司要求消费者手写确认风险意识，并实施“回访电话”制度，销售人员通过电话再次告知投资者核心内容并询问其理解情况。 然而，在实际的销售现场，这些制度往往被形式化。销售人员在调查时会指导消费者填写能够销售高风险产品的选项。说明义务的履行也变成了形式上的过关仪式。复杂的警告文件被员工的“安全产品”或“形式文件”的解释轻易化解。无论消费者是否真正理解产品的风险，都会在员工的要求下填写“已听取说明”、“已理解”。回访电话同样如此，员工在完成注册时会提前告知消费者：“总部确认电话只是形式程序，回答‘是’就可以了。”信任员工的消费者在已经决定投资的情况下，回访电话的机械性提问并不会引起他们的警觉。 结果是，尽管向消费者销售了不适合的产品且未能理解其风险，金融监管机构要求的文件和录音却完全掌握在金融公司手中。经过这一过程，金融知识匮乏的投资者在文件和录音上似乎已经完全理解了高风险产品，并被标记为追求高收益的“贪婪专业投资者”。 由于消费者所感知的风险与实际风险不同，隐藏的风险最终会实现。消费者为了索赔而提起诉讼时，金融公司会提交在销售时详细收集的文件和回访录音作为证据。在这些资料中，消费者不再是受害者，而是被记录为愿意承担全部损失风险的追求高收益的资产者。揭示真相的责任完全在消费者身上，但他们没有证据证明员工的实际行为。消费者不可能提前录音以防损失，金融公司与消费者的电话通话与面对面交流也不会留下记录。法院最终会基于金融公司提交的文件和录音作出销售过程没有问题的判断。 将投资者保护措施以文件形式留存，最终导致了这样的悖论。去年，金融监管机构推出了防止不完全销售的对策。虽然改善金融公司绩效奖励体系（KPI）可能是适当的措施，但“适当性判断报告”等以文件为中心的其他对策，可能会进一步加重形式程序，强化金融公司的免责盾牌，而非真正保护投资者。 人类的认知能力更倾向于信任与自己建立了良好关系的员工的言辞，而非难以理解的文件。在员工以往稳定收益的案例安抚消费者时，警告未来模糊风险的文件堆积并不能有效唤醒消费者的风险意识。即使是再理性的消费者，在信息不对称和心理依赖面前也容易变得无力。 为了实现有效的消费者保护，必须摆脱以文件为中心的免责性监管。金融公司的奖励体系（KPI）应从销售业绩转向“客户收益率”或“投诉发生率”。至少在高风险产品的情况下，应将举证责任转移给金融公司，要求其证明未进行不完全销售的“适合性原则遵守”和“消费者理解程度”。销售过程应通过现场的真实对话记录，而非文件记录，并且一旦发现选择性记录的事实，金融公司应承担相应责任。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

2017年，一家拥有1000亿韩元净资产和300亿韩元现金资产的公司被外部审计师告知“拒绝意见”。股价暴跌95%，最终被市场淘汰。审计师称未能收集到充分的审计证据，实际上是因为高管担心腐败行为曝光而拒绝提交资料。小股东质疑“故意退市”是必然结果。2023年，类似事件再次发生。一家净资产2000亿韩元的优质公司因“审计范围限制”被给予保留意见。公司在接下来的两年中因同样原因再次收到保留意见，最终退市。尽管获得了一年的改善期，但2025年仍因未提交小规模资产损失相关资料而被保留意见。小股东怀疑这是大股东为自身利益策划的退市。退市成为利益结构利用审计意见不足进行退市的疑虑不断出现，因为其中的利益得失非常明确。退市后，公司在市场融资的困难是唯一的损失，因此不需要融资的公司没有必要维持上市。对大股东而言，退市是机会，可以在清算交易中低价收购小股东的股票，随后完全排除小股东，获得100%股份后可以高价出售公司或独享股息。小股东则面临股价暴跌、交易困难和税负增加的困境。原本上市公司大股东若要排除小股东，需以高于市场价的公开收购为正道，但这需要巨额成本。退市则无需此成本即可轻松实现目的。资本侵蚀或销售额不足等退市理由通常需公司破产，但不提交审计资料则不然。未提交业务报告会立即受到刑事处罚，但利用“正当理由”这一模糊界限不提交审计资料，可诱导审计师给出保留意见，避免刑事处罚。法院的免责与持续的掠夺小股东需要获得合理赔偿，但现实并非如此。退市后，公司在实际经济损失发生前股价已暴跌。2017年，小股东因退市损失提起诉讼，但法院驳回，认为股价暴跌是公司财产减少的“间接损失”。法院认为退市是管理层失败的结果，最终公司和管理层获得了免责。此外，小股东的损失并未止于退市。若仅退市而不处理小股东，大股东没有理由退市。接下来，大股东将低价强制收购小股东股份，使用股票合并或现金交付的全面股票交换方法。根据现行商法和最高法院判例，1000比1、10000比1的股票合并是可能的，且可重复进行。若合并比例差一股，小股东将被低价排除。现金交付的全面股票交换也以清算交易价格排除。公司成为大股东100%持股后，可随意分红。小股东曾参与形成的公司财产，无论清算还是分红，均归大股东所有。资本市场改革不能止步于商法修订虽然这是对他人财产的掠夺，但我们的法律和法院对此予以允许。这就是资本市场改革不能止步于商法修订的原因。4月21日，国会举行了商法修订后保护小股东的讨论会。社会应关注为被低价排除的小股东提供实质性安全网。首先可以考虑制定退市相关损害赔偿责任规定。限制股票合并作为排除小股东的手段的比例和次数。限制现金交付的全面股票交换的理由。若市价未达到净资产价值，应反映净资产价值来评估股票价值。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。