根据17日的行业报告，租赁市场的月租转换正在加速。国土交通部发布的今年1至2月住房统计数据显示，全国租赁交易中月租比例为68.3%，而2022年为47.1%。
 

与此同时，租赁房源正在迅速减少。根据房地产平台的统计，首尔的租赁房源从今年1月的23060套减少到上月底的16788套，两个月内减少了27.2%。部分地区如诺元区和中区的减少幅度超过60%。
 

市场变化的起点是保证保险的加强。租赁保证金返还保险是为了防止租赁欺诈而设立的安全措施，但由于加入条件的加强，交易方式也在改变。
 

典型的标准是所谓的“126%规则”。如果租赁保证金超过房屋公示价格的126%，住房城市保证公司将限制加入返还保险。租户只能在保险范围内签约，而房东则难以提高保证金。

因此，超过上限的金额被转为月租的情况增多。过去提高保证金降低月租的合同多，现在市场正朝相反方向发展。
 

贷款限制也在加强这一趋势。政府将DSR，即年收入与一年内需偿还的全部贷款本金和利息比例控制在40%左右。随着租赁贷款利息偿还部分逐步反映，租户更难获得额外贷款。
 

简单来说，收入不足或已有贷款的职场人士比以前更难筹集租赁保证金。最终，资金不足的租户只能转向月租市场。
 

实际居住义务的加强也是供应减少的原因之一。附有实际居住要求的房屋，房东必须亲自居住或在租赁运营上受到限制。
 

现场反应也类似。首尔永登浦区的一位房地产中介表示：“像以前那样大幅提高保证金的合同很难达成，超过标准的金额多转为月租。”他还说：“租赁房源减少，贷款也变得困难，年轻职场人士大多接受每月60万至80万韩元的月租。”

问题是这一趋势可能不是暂时的。保证保险标准的加强、租赁贷款限制、实际居住义务都是制度变化，短期内难以逆转。只要这些政策持续，租赁减少和月租扩大的趋势可能会继续。
 

租赁不仅仅是一种居住形式，更是资产形成的起点。相反，月租则意味着每月现金支出，减少了储蓄能力。有人指出，年轻人长期停留在月租市场，住房费用负担可能会从生活费问题转变为未来资产形成的差距。