首都圈公寓市场因管制与否而出现明显分化。随着首尔核心管制区域和果川等调控区域的交易量急剧下降，龟尾、汉南、安阳万安区等非管制区域则吸引了大量外地购房者，创下连续的价格新高。相对宽松的贷款条件和缺乏实际居住义务的政策吸引了实际需求和投资需求的双重涌入。
京畿道公寓价格保持0.08%上涨……区域间差距扩大
根据5月8日KB房地产周度统计，5月第一周京畿道公寓的成交价格上涨0.08%，与上周持平。今年3月中旬京畿道的涨幅为0.12%，4月略有放缓，但在4月第三周反弹至0.11%后，连续两周维持在0.08%的水平。
从区域来看，成南市中原区（0.51%）、光明市（0.39%）、龟尾市（0.36%）、安阳万安区（0.28%）、成南市分当区（0.27%）、汉南市（0.25%）等地的涨幅居前。而伊川市（-0.13%）、果川市（-0.08%）、华城市万世区（-0.06%）则出现下跌。上涨区域与下跌区域的差距最大达到0.64个百分点，区域间的温差逐渐加大。
涨幅最高的成南市中原区因市价较低的房源被消耗，买房咨询减少，交易略显停滞。本周的涨幅主要集中在金光洞一带的大型社区。仁川的公寓成交价格则下降了0.01%，转为下跌，仅有富平区（0.02%）上涨，其余的延寿区、西区、未出区、南东区则维持平稳，中区（-0.15%）、桂阳区（-0.03%）、东区（-0.01%）则加大了跌幅。
龟尾交易量激增314% vs 果川骤降85%
需求集中于非管制区域的原因在于贷款和转让条件的差异。管制区域的贷款价值比（LTV）上限较低，且实施实际居住义务和土地交易许可制度，实际上阻碍了投资者的进入；而非管制区域的贷款额度和条件相对宽松，转让限制也较为宽松。这种结构使得实际需求和投资需求能够同时涌入。
这种趋势在分销市场中也得到了证实。今年2月在京畿道富川市推出的“双龙更辉安水站”项目，109个房源吸引了1317人报名，平均竞争率达到12.08比1。同月在安阳万安区推出的“安阳站中央爱帕克水镇”项目也创下了11.93比1的竞争率。这两个项目均位于非管制区域，且价格均在1500万韩元以下。
龟尾、汉南，连续创下新高……交通受益明显
根据国土交通部的实际交易公开系统，最近在与首尔接壤的龟尾和汉南，外地购房者的涌入使得价格不断创下新高。
最引人注目的地方是龟尾市。龟尾的“e便利世界仁昌城市森林”84㎡的房源在3月以13亿1500万韩元成交，创下历史新高。由于8号线延长线（别来线）的开通，改善了与江南的交通便利，导致首尔北部和东南部的需求迅速涌入。龟尾市仁昌洞的一位房地产经纪人表示：“首尔因实际居住义务和土地交易许可制度等原因受到限制，而龟尾则可以通过2亿至3亿韩元的现金进入市场。”他还表示：“8号线的开通使得租赁需求稳固，投资风险降低，因此转向江南的投资者迅速扫货底价房源。”
汉南的美沙江边城市的上涨势头也十分迅猛。美沙江边的“露娜里姆”84㎡的房源上个月以12亿9500万韩元成交，创下新高，而美沙江边城市8单元的星丘斯51㎡也在同月以9亿韩元的价格创下新高。在光明和安阳区域，创纪录的价格上涨也在持续。安阳的“雷美安安阳美嘉特里亚”59㎡的房源以9亿3000万韩元成交，而金浦丰务站的“乐天凯瑟尔签名”75㎡的房源也以7亿3850万韩元的价格易手，创下新高。
首尔核心区域由于土地交易许可制度和高交易价格，实际上难以利用租赁杠杆。相对而言，龟尾、汉南、安阳万安区等地的租赁比率仍然较高，交易价格上限较低，使得小额资本也能实现产权转移。
实际上，安阳万安区等部分非管制区域在今年以来的京畿道交易量中占据了前列，成为首都圈的重要投资地。以1500万韩元以下的项目为中心的购房需求集中现象与高价公寓贷款管制（禁止15亿韩元以上住房的抵押贷款）相吻合。最终，投资需求通过规制的缝隙进入，推动了非管制区域的价格上涨。
然而，现场对这种集中现象是否能长期持续持谨慎态度。龟尾市的一家房地产中介表示：“差距投资需求对利率环境和租赁市场的稳定性反应敏感，因此如果未来租赁价格调整明显，逆转租赁风险可能会成为现实，资金投资时需谨慎评估。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
