自李在明政府上任以来，首尔公寓价格在一年内上涨了约14.7%。根据KB房地产的统计数据，这是自1986年相关统计开始以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁市场也出现了上涨。首尔公寓的租赁价格在同一时期上涨了6.77%，月租上涨了8.99%。买卖和租赁市场同时上涨，出现了所谓的“三级上涨”现象。 首尔公寓价格一年内上涨14.73% 根据KB房地产的月度住房价格统计，从去年5月到今年5月，首尔公寓的累计涨幅为14.73%。 这一涨幅在历届政府的执政初期一年中处于最高水平，文在寅政府初期一年为9.41%，卢武铉政府初期一年为11.68%。 尤其是地区间差距明显，首尔外围和非江南地区的上涨尤为突出。 不过，其他调查显示，首尔的涨幅超过了15%。 房地产R114对2025年6月至2026年5月的市场进行了分析，结果显示，首尔公寓价格上涨超过15%，全国公寓价格约上涨9%。 在房地产R114的调查中，首尔的光津区、铜雀区、中区、江东区、城东区等非江南地区的涨幅超过了20%。京畿道的城南、光明、汉南、安阳、龙仁、果川等主要地区的公寓价格也上涨了10%以上。 问题在于，不仅仅是买卖价格上涨。 根据KB房地产的统计，自李在明政府上任以来，首尔公寓的租赁价格上涨了6.77%。月租也上涨了8.99%，这是自2015年KB月租统计以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁价格的上涨可能会影响买卖市场。租赁价格持续上涨，可能会增加租户的居住成本，部分需求可能转向买卖市场。 实际上，最近首尔出现了租赁房源短缺和租赁价格上涨的现象。专家指出，贷款限制和多套房屋相关的调控可能对租赁住房供应产生了影响。 尽管政府调控，房价仍上涨……为何？ 李在明政府自上任以来，为了稳定房地产市场，推出了贷款限制、扩大土地交易许可区域、对多套房屋征收资本利得税等多项政策。 例如，在6·27房地产对策中，几乎全面限制了首都圈的住房抵押贷款，随后在10·15对策中扩大了土地交易许可区域，加强了需求抑制政策。 尽管如此，首尔的房价仍然持续上涨。 根据韩国房地产院的统计，2025年6月，首尔住房综合买卖价格上涨了0.95%，7月上涨了0.75%。尤其是仅就公寓而言，6月上涨了1.44%，7月上涨了1.09%。当时，尽管在6·27对策后上涨幅度有所减缓，但仍然较高。 此后，首尔的房价上涨趋势并未减弱。根据韩国房地产院的数据，2026年6月，首尔住房综合买卖价格在一个月内上涨了1.03%，首都圈上涨了0.67%，全国上涨了0.33%。 在7月，KB房地产统计显示，首尔公寓买卖价格较上月上涨了1.05%。中浪区上涨2.08%，江北区上涨2.01%，城北区上涨1.85%，北部地区的上涨幅度较高。 此次上涨的核心在于，首尔及首都圈，尤其是首尔公寓的上涨趋势集中。全国范围内，地方住房市场持续低迷，只有首尔和部分首都圈地区强劲上涨，导致地区间价格差距加大，出现了两极化现象。 KB房地产的资料显示，最高20%与最低20%公寓的价格差距，从李在明总统就职前的11.6倍扩大到一年后的13.4倍。这意味着首尔与地方、高价与中低价住房之间的资产差距加大。 最终，未来房地产市场的最大变量将是供应的扩大是否能实际转化为住房供应，贷款和税制调控能在多大程度上抑制购房者的心理，以及首尔的住房需求是否能持续。 截至目前的统计数据显示，自李在明政府上任以来，首尔公寓市场上涨了约14.7%至15%。租赁和月租的上涨也加重了首尔的居住成本。

政府计划减少对非居住住房的长期持有税收优惠，并提高超高价住房的持有税。预计还将对实居者的长期持有特别扣除（长特扣除）进行改革。 据《联合新闻》12日报道，财政经济部已开始制定上述方向的房地产税制改革方案。此前，财政部已委托研究机构对房地产税制改革进行研究，以期实现住房市场的正常化。研究重点集中在综合房地产税（综合税）和资本利得税上。 目前，持有一套住房的纳税人，无论是否实际居住，都可以享受税收优惠。持有超过五年的情况下，税收优惠从20%到最高50%不等，且如果纳税人在征税日时年满60岁，还可以根据年龄享受20%至40%的税额扣除。这两项优惠可以在最高80%的限额内叠加适用。因此，住房价值越高，享受的税收优惠也越大。 为抑制投机行为，政府正在考虑提高超高价住房的税负。目前，单套住房的综合税征收标准为公示价格在1.2亿韩元以上。近期，住房价格上涨，公示价格也随之上升，导致综合税的征税对象住房数量增加。 综合税的金额由住房公示价格、基本扣除金额、税率等多种因素综合决定。政府计划公平地调整这些因素，以确定最终的税负水平。 目前，公示价格的评估采用69%的现实化率。综合税的计算中，公正市场价值比例为60%，而基本扣除对于单套住房的纳税人为1.2亿韩元，多套住房的纳税人为9000万韩元。政府计划在加强综合税的同时，逐步设定影响税额的因素的适用时间，以此引导非居住和投机性住房的出售。 针对实居者的长特扣除改革也在进行中。根据所得税法，长特扣除对单世代单套住房者最高可达80%的资本利得税扣除。这意味着即使不居住，也可以享受最高40%的优惠。 此次改革的争议点在于持有优惠40%将减少多少。同时，减少持有优惠的同时，实居者的居住优惠将有所增加，因此长特扣除的变动幅度备受关注。如果持有扣除降至0%，长特扣除的名称本身可能会发生变化。 此外，李在明总统计划于23日召开房地产讨论会。他提出将持有税率、实居用单套住房与非居住单套住房、多套住房的持有税等作为议题。 税收标准及超高价单套住房的持有税征收标准和方式等将成为讨论的焦点。尤其是关于“超高价单套住房”的标准，将引发激烈的争论。 预计政府将在讨论会上收集的意见基础上，最终制定房地产税制改革方案。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在利率下调的预期下，借款人面临逆风。随着基准利率上升的可能性加大，最近通过住房抵押贷款购房的所谓“购房族”的本金和利息偿还负担也将加重。 根据金融界的消息，新贤松韩国银行行长在前一天表示：“住房价格、家庭债务、汇率等所有指标都指向同一方向”，并指出货币政策的操作空间充足。 市场普遍将此视为基准利率上升的信号。住房价格上涨、家庭债务扩大和汇率不稳定都是提高紧缩必要性的因素。新行长同时提到这些指标，表明限制加息的因素并不大。 金融界预计，韩国银行将在今年下半年加息两次，目前年利率为2.50%，预计到年底将升至3.0%，明年初最高可能达到3.25%。 问题在于，最近流入房地产市场的资金大多是以利率下调为前提的。由于美国的货币政策宽松和国内经济放缓的可能性，利率下调的预期不断扩散，许多人认为借款成本将降低。 根据韩国银行的数据，截至今年第一季度末，家庭贷款余额为1865.8万亿韩元，比去年年底增加了12.9万亿韩元。其中，住房相关贷款为1178.6万亿韩元，占家庭债务的63.2%。 值得注意的是，贷款增长的重心正在从银行转向非银行机构。尽管商业银行的住房相关贷款增幅减缓，但互助金融、农协等非银行机构的住房相关贷款却在扩大。这意味着尽管银行监管加强，购房和贷款需求仍在持续。 基准利率上升后，首先受到影响的是贷款规模较大的借款人。尤其是购房族对利率波动非常敏感。基准利率的上升将导致市场利率和贷款利率上升，从而加大本金和利息的偿还负担。 金融界认为，如果加息成为现实，浮动利率贷款的借款人负担将迅速加重。到期的固定利率贷款在续贷或再融资过程中也可能面临更高的利率。 金大钟世宗大学商学院教授表示：“基准利率的上升趋势将迅速转嫁到商业银行的贷款利率上，对总债务本金偿还比率（DSR）较高的购房族造成巨大压力。”他还表示：“为了防止边缘借款人出现连锁违约，需要制定扩大固定利率再融资贷款等平稳过渡的方案。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。