房地产市场难以解读，购房同样困难。政府推出的政策也同样复杂。
2017年6月，文在寅政府启动了控制房价的计划。通过8·2政策将首尔全境划为投机过热地区，加大对多套房持有者的转让税，并预告实施重建超额收益回收制度。同时，大幅降低贷款额度以抑制杠杆。官方理由是“保护实际需求和抑制短期投机需求”。然而，四个月后，政府却向多套房持有者开放了登记出租的激励措施。这意味着在施压出售的同时，提供了合法的逃避途径，形成了利益冲突的设计。
随后，政策以“精准施策”的名义变得更加细致。9·13政策提高了综合房地产税，进一步收紧了多套房贷款，并对租赁经营者的贷款也进行了限制。12·16政策则禁止对市值超过1.5亿韩元的公寓进行住房抵押贷款，并进一步降低了9亿韩元以上部分的贷款价值比。税收、贷款、申购、重建、转让、租赁经营者管理等监管范围不断扩大。
然而，在文在寅政府上任三年后，首尔公寓的中位数交易价格从6亿600万韩元飙升至9亿2000万韩元。根据实际交易价格指数，三年累计涨幅超过45%。在此期间，国土交通部长并未更换，金贤美前国土交通部长创下了历任部长中任期最长的记录。
这一记录并非成就，而是一种枷锁。
错误导致的长期留任
金贤美体制的问题并不在于政策不足，反而是政策过于繁多。问题在于未能修正诊断。当时国土部的判断相对明确，长期的住房供应不足在很大程度上得到了缓解，住房普及率也提高，首尔及首都圈的入驻量并不低于历史平均水平。房价上涨的原因被认为是投机需求、多套房持有、差价投资、流动性和对不动产收益的期待。
在这一判断基础上，政策方向固化为监管。通过税收加紧、贷款限制、提高重建门槛和限制交易的方式不断重复。并非没有供应政策，推出了首都圈30万套、第三期新城、首尔市中心闲置土地、公共设施综合利用、交通枢纽及准工业区的利用等措施。然而，这些措施更像是对外环公共用地和几千至几万套的部分供应，而非直接满足首尔核心需求的大规模市中心供应。
市场信号却截然不同。首尔核心地区的需求并未减少，受欢迎地区新公寓的稀缺性愈发加剧。随着监管的增加，房源被锁定，需求则转向更安全的资产。然而，政府在一段时间内并未承认供应不足的论调。2020年7月，金贤美前部长甚至表示不认为住房供应不足。问题不在于数量，而在于是否能有效供应给实际需求者。直到同年11月，才承认了公寓供应减少的情况。
更换的时机已经出现过多次。政策出台数十次，价格依旧未能回落，随着监管的增加，房源被锁定，供应不足的争论逐渐成为市场的焦点。2019年后继任者被提名时，2020年大选胜利后，2020年夏季供应转型被提及时，机会都曾出现。然而，金贤美前部长却被继续留任。留任并非决定，而是默认。在什么都不做的情况下，留任成为一种结构，换人则需要名分、候选人和时机的三重成本。
如果诊断错误，就必须修正。然而，修正诊断的前提是首先承认错误。承认意味着更换，换人则意味着失败的正式化。在这一等式成立的情况下，部长更换成为政策修正的手段，而非政权失败的宣告。文在寅政府成为了这一等式的囚徒。
最终，换人是在2020年12月底进行的，距政权任期还有1年4个月。继任的变昌洙部长在上任五周后推出了规模为83万6000套的2·4供应政策。虽然数字庞大，但时机已晚。然而，作为供应政策核心执行主体的LH公司随即卷入了光明·始兴新城的提前投机疑云。政权缺乏处理的时间和政治资本。迟来的转型不仅是方向问题，更是时机问题。
不能将金贤美前部长的失败归咎于变昌洙。变昌洙体制几乎是迟到转型的结果。金贤美体制应更早承认供应不足的诊断，并更快修正监管单一的框架。更换部长本可以是修正的一个方法，但却被解读为承认失败，因此被推迟。在此期间，市场已走得更远。
相似的起点，再次积累的压力
五年过去了，李在明政府成立。
起点奇妙地相似。口号是“根除房地产不当收益，转变为生产性经济结构”。通过10·15政策将首尔全境和京畿道12个地区划为监管区域和土地交易许可区，并在今年5月重新启动了对多套房的重税政策。这是对多套房持有者的退路进行收紧的设计。
然而，市场却朝着意想不到的方向发展。在交易萎缩的情况下，少量房源以高价交易，这一悖论在监管后再次熟悉地重演。李在明政府成立后的一年，首尔公寓价格根据房地产院的统计也出现了两位数的涨幅，超过了文在寅政府初期一年的涨幅。
租赁市场也不容乐观。多套房的监管减少了租赁房源，减少的租赁供应导致租赁不安，而租赁不安又转向了购房需求，这一链条并不陌生。这是2020年租赁法实施后曾经经历过的一次循环。2026年和2027年将是因开工量骤降而导致入驻量进一步减少的时期，租赁市场的压力将在短期内持续积累。
不久前，关于内阁改组的传闻也浮出水面。在首尔市长选举失利后，围绕房地产政策全面修正的讨论与国土部部长更换的传闻交织在一起。金允德部长上任不到一年，通常的更换时机来看显得过早。然而，围绕首尔房地产市场的房源锁定、过热和租赁供需不安的责任论也难以回避。
李在明总统在就任一周年的记者会上并未否认改组的可能性，但也表示尚未对哪个部门进行多么细致的审查。虽然并未直接提及金允德部长的留任，但也不容易被解读为立即更换的言论。
金允德部长似乎也意识到了这种责任论。他在6月4日地方选举次日的晚上在Facebook上发布了与韩国住宅协会讨论住房供应推进方案的消息，并表示“国民主权政府对住房供应的意志坚定而明确”。他还表示，在实现9·7政策住房供应目标之前，将与供应现场保持沟通，打通堵塞的部分，并迅速补充必要的部分。
在首尔市长选举失利的原因中，房地产被提及，国土部部长再次确认了供应的决心。国土部部长对房价和租金的责任是不可避免的领域。
金允德的另一考验，均衡发展
尤其是金允德作为部长的特质并不仅限于房地产市场的管理。考虑到他是首位来自全罗北道的国土部部长，其均衡发展和国土空间重组的任务超出了简单的部门事务。公共机构第二次地方迁移和第五次国家铁路网建设计划便是典型例子。缓解首都圈的集中，重新建立地方支点是新政府国土政策的核心。
这些任务已经超出了部长个人的兴趣，进入了国家治理的时间表。在总统的工作报告中，均衡发展和公共机构迁移的重要性也被公开讨论，国土部将公共机构第二次迁移视为均衡发展的首要任务。金允德部长也表示将在9月之前明确轮廓，表明不再将其视为长期任务。
公共机构迁移是地区间利益直接冲突的问题。在总选举前夕提出会产生巨大影响，若推迟过久则后续程序难以处理。倒推2028年4月的总选举，必须在今年内确定大框架是自然而然的计算。第五次国家铁路网建设计划也是地方选举后积压的全国铁路民怨的集合体。某些线路的加入与否，瞬间将引发地方政治和地方政府的同时行动。
在此，金贤美前部长与金允德部长的决定性差异显现出来。
金贤美前部长被束缚于单一的房地产任务中。随着这一任务的失败，部长更换变得愈发困难。更换部长意味着承认失败，而不更换则意味着失败的积累。在无法修正错误、无法执行转型、无法承认失败的结构中，政策越多，失败也越大。
金允德部长则有所不同。这并不意味着更容易。他的任务不仅仅是一个，而是两个。一个是管理房价和租金的不安。如果在监管市场的同时，租赁不安和房源锁定加剧，金允德部长同样难以逃避责任。另一个是将均衡发展和法定计划转化为实际成果。这将不可避免地被评估为金允德部长的成就。
最终，金贤美前部长的案例表明，部长的评价不在于坚持了多久，而在于是否按时实现了所承担的责任。在管理房地产不安的同时，均衡发展的时间表也要落实。这是金允德部长需要证明的责任。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
