房价为何不听政府的话？

根据首尔房地产信息广场的实际交易数据，本月江南区公寓的平均交易金额接近一年前的水平。这意味着尽管政府实施了监管，江南高价市场的价格预期依然存在。经过一段时间的压制，高价交易再次出现活跃的趋势。

在过去一年中，政府收紧了贷款，扩大了监管区域，提高了多套房屋持有者的税负。信息传达得很明确：要阻止资金流入房地产市场，抑制投机需求。然而，市场并没有长时间被压制。房价为何不听政府的话？

房地产价格往往比政府的公告更早做出反应。税收会改变房源流动，贷款监管则改变需求的流向。土地交易许可制度不仅减少交易，还可能提升热门地区的稀缺性。问题在于政府的意图，而在于政策实际如何运作。

多套房屋的资本利得税再度加征就是一个典型例子。在加征之前，可能会出现为了节税而出售的房源。然而，期限一过，卖方就会选择观望。如果税负过重，卖方更倾向于持有而非出售。阻止交易与降低价格预期是两回事。如果房源无法上市，监管反而会产生确认稀缺性的反效果，而非压制价格。

租赁市场的不稳定也刺激了买卖市场。租金上涨、房源减少时，实际需求者会优先考虑下一次合同的不确定性，而非政府的稳定承诺。与其期待“等一等会跌”，不如产生“要在更早之前买”的心理。

更大的变量是供应。尽管政府提到扩大供应，需求者更关注的是开工和入住的实际情况，而非公告的数字。何时开始实际施工、何时有入住量才是关键。如果供应时间不确定，监管就会被视为提升稀缺性的因素，而非压制价格的力量。

贷款监管是必要的。管理家庭债务是政府的基本责任。然而，如果用单一的价格区间来划分市场，且未能充分区分实际需求与投资需求，监管就会造成绕道和扭曲。应保护无房实际需求者的居住梯度，同时阻止投资性需求和违规贷款。

房价首先对市场条件做出反应，而非政府的意愿。如果税收锁住房源，租赁不稳定，且对供应缺乏信心，价格预期就会再次回升。政府需要做的不是加大口气，而是保护实际需求者，阻止投机需求，并通过开工和入住确认供应计划。推动房价的不是口号，而是市场能够信任的政策。

※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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