◆持有·居住各自最高40%…考虑缩小非居住扣除
据20日相关部门透露，政府自14日起已开展供应、金融、税制等领域的讨论会，并计划于23日召开由总统主持的房地产大讨论会。将综合各领域讨论会和在线意见征集的内容，讨论未来房地产政策和税制改革的方向。
具体的改革方案尚未确定。然而，政府提出的与长特扣除相关的争议点预计将包括是否缩小对非居住住房的优惠，以及是否对超高价住房实施差别化的扣除率。
长特扣除是指在房地产长期持有者出售住房时，对其资本利得中一定部分进行扣除，从而降低资本利得税负担的制度。这意味着缓解因长期累积的资本利得一次性征税而导致的税负急剧增加。
因此，改革的核心在于不是引入新的实际居住要求，而是减少单纯持有所带来的扣除比例，增强实际居住期限的优惠。目前，即使是未实际居住的单一住房者也可以享受长期持有的扣除。政府内部和外部讨论的方案包括降低持有扣除上限，扩大居住扣除，或对超高价住房降低最高扣除率等。
支持改革的人士认为，仅仅因为长期持有未实际居住的住房而给予税制优惠，与以实际需求者为中心的税收原则不符。特别是住房价格和资本利得越高，实际扣除金额也越大，因此是否对超高价住房适用最高80%的扣除率需要重新审视。
◆退休者税负·房源锁定忧虑…过渡措施成为关键
制度改革带来的副作用也是需要解决的课题。如果对长期持有住房的单一住房者一刀切地适用更严格的标准，可能会损害税收的可预测性。由于工作或家庭问题未能实际居住的单一住房者，以及希望通过出售住房获得退休生活费的退休者，其税负可能会比预期大幅增加。
根据国家数据处的数据，2024年全国住房普及率为102.7%，住房数量已超过家庭数量，但自有住房率仅为57.7%，这表明实际居住与资产持有并不一定一致。此外，国土交通部2024年居住实态调查显示，自有住房率为61.3%，显示出相当数量的住房被用于投资或出租。这一结构被视为支持以实际居住为中心的税收必要性的依据。
也有担忧认为，缩小长特扣除可能导致房源锁定。如果资本利得税负担急剧增加，住房持有者可能会推迟出售，从而减少市场上可供出售的房源。在制度实施前，房源可能会暂时集中，或者在改革方案确定之前交易可能会萎缩。
因此，市场关注的焦点不仅在于扣除率，还在于适用对象和实施时间。是否为现有持有者制定过渡措施，适用旧规定，还是从改革后取得的住房开始适用新标准，将显著影响感知的税负。逐步调整扣除率或设定一定期限的缓冲措施也被认为是减少市场冲击的替代方案。
大韩建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“要使住房供应的扩大与市场稳定相连，需要在需求与供应之间保持平衡。”他指出，“抑制需求的同时增加供应可能会导致方向性不同，因此需要讨论抑制需求与强化单一住房实际居住的政策对市场的影响。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
