31岁的A先生即将结婚。今年3月，他在首尔西大门区的再开发区域购买了一处半地下公寓。他支付了1亿7000万韩元的保证金，决定购买这处房产是因为他原本居住的全新公寓的租金在一年内飙升至2亿韩元。A先生感到，如果继续这样下去，可能会一直在租房中徘徊，无法实现购房的梦想。他选择的地点是已经完成了协会成立许可，并且可以继承协会成员资格的再开发区域。尽管未来需要承担约7亿韩元的分担金，但他认为在首尔以这样的费用获得新建公寓的机会并不多。然而，A先生感到沮丧的是，在再开发完成之前，他至少需要在半地下公寓中生活两年。他形容自己的家为“废墟级别”。第一次去看房时，他看到屋内有蟑螂在爬行，感到震惊。为了能够居住，他不得不重新装修，包括更换地板和墙纸，甚至厨房和厕所也进行了全面改造。尽管如此，A先生对此感到满意。他表示：“两年后我就能搬进新建公寓，这点苦算什么……”
随着首尔公寓价格飙升，贷款限制提高，越来越多的20至30岁年轻人开始参与所谓的“身体投资”。“身体投资”是将身体与投资结合的说法，指的是为了期待再建或再开发等未来价值的提升，愿意忍受不便而购买老旧公寓或公寓。随着首尔公寓的平均价格达到约1.6亿韩元，年轻人难以直接购买公寓，因此转向相对价格较低的老旧公寓或再建初期的公寓。
在购买再开发或再建区域的住宅时，需要考虑的因素很多。首先要确认项目进展到哪个阶段。一般来说，整治项目的进展顺序为：△“整治区域指定” △土地和建筑物所有者组成的“协会成立” △项目计划获得批准的“项目实施计划许可” △分配和权利分配确定的“管理处置计划许可” △现有居民迁出后进行的“迁出与拆除” △施工后新公寓入驻的“开工与入驻”阶段。
在这里，需要考虑能否继承协会成员资格的阶段。在投机过热地区，购买再建项目的住宅需在协会成立许可之前，而再开发项目则需在管理处置计划许可之前购买，才能继承协会成员资格。如果在该时间点之后购买住宅，则可能无法获得入驻权，成为现金清算的对象。
此外，即使在获得许可后，也可以通过寻找例外来继承协会成员资格。小规模再开发项目为了防止投机过热，原则上在协会成立许可后购买住宅或土地将无法继承协会成员资格。然而，如果在获得许可后两年内未申请项目实施计划许可，并且卖方持有该房地产超过一定时间，则可能允许继承资格。然而，需注意的是，在管理处置计划许可之前的阶段，因项目延迟、施工费用上涨、额外分担金增加等因素，可能导致入驻时间超过10年。
新韩金融集团的专业委员杨志英表示：“整治项目在初期阶段时，进展速度通常较慢，因此可能需要长期占用资金。即使购买相对便宜的联排和多户住宅，也要仔细确认相关规定。”
在再建项目中，不仅要考虑项目阶段，还要评估项目本身的可行性。现有容积率较低且户数较多的大型社区，通常更有利于获得一般分配的房源，但如果主要由60㎡以下的小型住宅构成，且每位协会成员的土地份额较小，则可能需要支付比预期更多的分担金。居民的项目推进意愿也是一个变量。如果高龄的实际居住者较多，或对额外分担金和迁出负担的反对声较大，可能会导致程序延迟，因此需要通过附近的公认中介等了解社区内部的氛围。
我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“处于项目初期阶段的整治项目，当对开发可能性充满期待时，需求增加，价格看似上涨，但一旦发生特定事件或许可延迟等拐点，因缺乏需求者，价格可能会急剧下跌。长期来看，应关注需求稳固的地区。”
他还补充道：“基本上要关注居民的同意率。若正在收集同意书，仅听说被选为快速综合规划区域就急于购买，需谨慎。”
拍卖也是一个以低于市场价格购得房屋的细分市场。在拍卖中，权利解释非常重要。如果承接了优先租户的保证金，或存在预告登记、保全、留置权等权利，实际取得成本可能大幅增加。例如，若以5亿韩元拍得的房屋，需承接优先租户的保证金1亿5000万韩元，则实际取得成本将增加至6亿5000万韩元。需同时确认出售物件明细书、登记簿和现状调查书，并考虑租户的对抗能力。
现场确认和资金计划也是必不可少的。需直接确认交通、学区、生活基础设施、周边开发计划，以及建筑状态和占用现状。投标价格应保守估算，充分考虑周边市场价格、修缮费用、搬迁费用和税费等。需注意，成交款的支付期限通常是在出售许可决定确认后4周内。
KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“即使是拍卖的公寓，通常也不会比市场价格便宜太多。若价格过低，则需仔细观察权利解释等问题。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
