政府暗示可能延长今年年底到期的土地交易许可区域，监管的有效性再次成为焦点。交易萎缩、需求转移至非监管区域、租赁市场不稳定等副作用也引发了对监管有效性的重新评估。

18日，《亚洲经济》分析了过去土地交易许可制度（토허제）的指定、延长和解禁案例的论文，发现随着监管的长期化，房价抑制效果逐渐减弱。解禁后也观察到价格上涨反应，延长和解禁均面临压力。

自1979年实施的土地交易许可制度要求买方需获得地方自治团体的许可并直接居住，从而限制了带租户购房的“差价投资”。国土交通部部长洪志善在7日的国政审查中表示：“对土地交易许可制度有一定的需求。”

政府于去年10月15日宣布将土地交易许可制度扩大至首尔全境及京畿道12个地区。该项规定自同月20日起实施，指定期限至今年12月31日。
 

三星、清潭、大治、蚕室等地区自2020年6月被指定为土地交易许可区域后，年年延长指定期限。新韩银行的专业委员杨志英分析至2025年1月，发现土地交易许可区域的公寓价格比没有监管时低平均9.6%。价格抑制效果在2022至2023年间达到最高，平均为11.1%，但在2024年1月至2025年1月期间降至7.9%。指定前后，监管区域的平均交易量下降62.6%，对比区域下降50.6%。

研究还显示出需求转移至其他区域的“气球效应”。在研究中，设定的非监管对比区域如成寿寺1街（26.86%）、半浦洞（8.92%）、新沙洞（5.92%）、蚕院洞（5.12%）等地的价格在假设没有监管的情况下，估计出现了额外上涨。研究认为，需求集中在地理位置和开发预期较高的区域，而不仅仅是靠近监管区域。

首尔市于去年2月13日将三星、清潭、大治、蚕室的部分整治项目除外，解除土地交易许可区域的限制。然而，因房价过热的担忧，自3月24日起再次扩大至江南三区和龙山区的公寓进行监管。

土地交易许可制度虽然抑制了买卖交易，但对租赁市场的稳定影响并不明显。文研究员的论文指出，在土地交易许可的解除和重新指定过程中，虽然买卖价格和交易量有所变化，但在租赁市场上并未观察到一致的价格反应。

专家们也指出，仅通过土地交易许可的交易监管来稳定房价和租赁市场存在局限性。建国大学房地产学系教授柳宣钟表示：“在江南三区等特定区域实施时有市场抑制效果，但一旦扩大至全首尔，作为精准监管的意义就消失了。”他还指出：“需求转移至非监管区域的气球效应也显现出来。”他预测，政府在解除监管时会担心市场影响，因此今年年底可能会延长土地交易许可制度。

杨专业委员表示：“由于监管扩大导致的实际居住义务减少了租赁供应，造成租金上涨和需求向外部区域转移等副作用。”他强调，最近首尔外围和京畿道部分地区的价格上涨，主要是由于租赁供应不足造成的实际需求影响，而非投机需求。

延世大学商学院教授高俊锡强调了租赁市场供应不足的严重性，并表示：“通过延长土地交易许可制度难以稳定房价和租赁市场。”他还提到：“应同时考虑对非居住一户住宅的征税和注册租赁经营者制度等影响住房市场的监管放宽。”

※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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