房地产市场难以解读，购房同样困难。政府推出的政策也同样复杂。困难的房地产问题正是从这里开始。 整治项目的搬迁贷款放宽已成为政府房地产政策的焦点。金融监管机构正在考虑将搬迁贷款与一般家庭住房抵押贷款分开，作为项目推进所需的贷款。若搬迁受阻，拆迁和开工将延迟，开工延迟则会影响供应时间表，这一需求得到了首尔市和整治行业的反映。政府也在重新审视是否将搬迁贷款继续纳入现行的住房抵押贷款监管中。 首尔市也在朝着同一方向努力。市政府建议将整治项目的搬迁贷款与一般住房抵押贷款分开，要求将贷款价值比（LTV）放宽至70%。目前，在投机过热地区，搬迁贷款也受到与一般住房抵押贷款相同的限制：一套房者的LTV为40%，多套房者为0%，限额为6000万韩元。首尔市认为，在全市范围内都被列为监管区域的情况下，这一限制已成为整治项目的瓶颈。然而，放宽的必要性与放宽的程度是两个不同的问题。 搬迁贷款并不一定是坏事。这笔资金并不是用于购买新房，而是用于在施工期间为成员提供临时住所。如果搬迁贷款受阻，资金实力较弱的成员将难以同意搬迁，内部矛盾将加剧。根据首尔市的数据，今年有43个整治项目区域即将搬迁，其中39个、约3万1000户在搬迁贷款的筹集上遇到困难。对于小规模整治项目，如“聚合住宅”，通过施工方的支付担保获得额外贷款也并不容易。 大型项目和小型项目的情况各不相同。商业价值较高的大型整治项目可以通过施工方的支付担保获得额外的搬迁贷款。而规模较小、信用度较低的项目在银行的门槛上就显得更高。即使通过支付担保获得贷款，利率也较高，增加了成员的负担。看到这些情况，搬迁贷款的放宽可能成为整治项目的现实解决方案。 问题在于放宽的方向。搬迁贷款放宽的必要性与对所有成员一视同仁地放宽贷款限制是两回事。是要解决实际居住的一套房者和小规模项目的瓶颈，还是将多套房者、非居住者和大型项目也纳入同样的放宽范围，这完全是不同的问题。搬迁贷款的放宽可能会成为居住费用的支持，也可能是减轻资产持有者金融负担的措施。 支持范围的扩大 从首尔市的自我支持趋势来看，这个问题变得更加重要。今年年初，首尔市设立了500亿韩元的住房振兴基金，重新开始提供搬迁贷款支持。起初的范围相对较窄，主要针对与施工方协商后仍无法筹集搬迁贷款的项目，尤其是信用度低、规模小，难以跨越商业银行门槛的中小型区域。这是为了帮助脆弱的项目。 然而，之后的方向迅速扩大。首尔市正在推动将基金规模扩大至1000亿韩元，并将支持限额从3亿韩元提高至5亿韩元，同时考虑包括再融资贷款的方案。支持对象也从500人以下的中小型项目扩展到所有项目。如果从小型项目开始的支持最终扩展到所有项目，那么政策的性质将发生变化。这将不再是针对脆弱项目的补救措施，而是整治项目整体的金融支持。 首尔市提出的10项法律修订建议也与这一趋势一致。并不仅仅包括搬迁贷款的放宽，还包括对成员地位转让限制的放宽、民间整治项目容积率的提高、租赁住房比例的放宽、再开发项目的成立同意率的放宽、项目成立批准通知期限的缩短、施工者选择程序的改善等。这些措施旨在让难以承担分担金的成员能够转让其地位，提高项目的商业价值，并通过减少程序来加快整治项目的进度。在这一系列措施中，搬迁贷款的支持不仅仅是搬家费用，而是加速项目进展的金融工具。 是否也要放宽多套房者的限制 最为尖锐的问题是多套房者。首尔市已表示应放宽对多套房者的贷款限制。然而，金融监管机构则强调多套房者贷款禁止的原则没有改变，并且并未考虑放宽对多套房者的限制。这一冲突揭示了搬迁贷款争论的本质。政府在审视搬迁贷款放宽的必要性与是否对多套房者适用同样标准放宽贷款是完全不同的问题。 在这里，我们必须面对一个不便的事实。在一些首尔的整治项目中，因多套房者和申请1+1分配的基本搬迁贷款限制对象占到了成员的70%左右。如果将这些人全部排除，某些项目的搬迁和开工可能会延迟。这意味着单纯排除多套房者并不能解决问题。然而，同样的事实也指向相反的方向。限制对象越多的项目，搬迁贷款的放宽越可能与该地区的资产价值预期相联系。 对于多套房者而言，搬迁贷款的意义与实际居住的一套房者不同。对于实际居住的一套房者，搬迁贷款更像是施工期间的居住费用，而对于非居住者或多套房者来说，搬迁贷款更可能是降低项目负担的金融手段。虽然搬迁贷款并不是购房资金，但它对整治项目的进度、成员的决策和周边房价预期都有影响，因此对多套房者的贷款放宽必须在更严格的条件下进行讨论。 搬迁贷款放宽的首要效果并不是供应，而是搬迁。新公寓的入住是几年的事情。然而，成员和租户的搬迁将在开工之前首先发生。如果搬迁加快，现有住房的空置和拆除也会提前，周边的租赁市场将会出现新的需求。搬迁受阻导致供应延迟是一个问题，但搬迁一旦集中释放又会推高租金，这也是一种负担。要讨论供应效果，必须同时考虑随之而来的搬迁需求和租赁市场的冲击。 因此，搬迁贷款的放宽必须精细设计。应优先考虑小规模整治项目、实际居住的一套房者以及高龄和低收入的成员等真正面临搬迁贷款筹集困难的对象。相反，如果对商业价值较高的大型项目或非居住者、多套房者也适用同样的放宽标准，那么作为供应金融的名义将会减弱。因为支持居住稳定的政策可能会变质为减轻资产持有者金融负担的措施。 条件性妥协也是可能的。如果要放宽对多套房者的贷款限制，则应附加处置条件、实际居住要求、贷款目的限制和事后验证等。对成员地位转让限制的放宽也是如此。如果这是为无法承担分担金的成员打开的出口，则可以进行讨论，但不应成为恢复投资性交易的通道。在扩大支持规模之前，首先应明确支持的对象。 搬迁贷款的放宽可能是解决整治项目瓶颈的现实手段。政府之所以考虑这一点，也是承认了其必要性。然而，必要性并不等于全面放宽的理由。仅仅因为搬迁贷款不是购房资金，不能将所有项目、所有成员以及多套房者都纳入同样的放宽对象。如果政府的综合对策中包含搬迁贷款的放宽，那么首要标准必须明确。需要放宽的不是贷款限制的整体，而是实际受阻的搬迁，而需要帮助的对象也不是所有成员，而是脆弱的成员。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以理解，购房更是困难 李在明总统在就职一周年的记者会上谈及了多项房地产相关议题。总统的发言不仅包括准备好的发言稿，还涉及即兴问答，反映了政府的实际运作感受。 此次记者会上提到了租赁市场的困境、多套房者、税收、金融、供应等主要问题。虽然发言内容多样，但整体方向相对明确。 李在明政府的房地产政策并不是要让人无法购房，而是希望降低通过房产获利的预期收益率。总统表示：“根本上是降低预期收益率。”政府承认拥有多套房的自由，但要求相应的成本，并减少对投机性持有的税收优惠，同时加快新建、改建和公共租赁的供应速度。 从总统的发言中，可以自然推测未来的税制改革、金融监管和供应政策的方向。 政府对租赁市场的看法 ​​​​​​​ 最具争议的部分是对租赁市场的看法。李总统解释了最近租赁房源不足和租金上涨的原因，认为多套房者的房源进入市场，而无房者购买这些房源，导致租赁房源减少。他将此视为“正常化过程”，并认为租金并未大幅上涨。 这一发言超越了简单的市场诊断，表明政府将租赁房源减少视为住房结构变化的过程，而非政策失败。多套房者出租的房屋转为无房者自住，租赁房源自然减少。然而，从政府的角度来看，这可以解读为无房者购房的增加。总统将租赁市场称为“韩国特有的一种私募金融”，也是同样的意思。 问题在于体感。对于需要租房的租客来说，租赁房源减少并不是正常化，而是负担。首尔公寓的入驻量减少引发担忧，最近公寓租赁困境也开始蔓延至非公寓市场。最终，下半年的租赁市场不仅仅是价格问题。政府所称的正常化过程是否真正运作，或是否导致租客的居住成本增加，将成为首要考验。 税制调整信号 在税制方面，李总统传达了更明确的信息。他表示，对于投资目的的住房持有，“投资所得为何要减免那么多？”“长期投机为何要减免？”并补充道：“我辛苦工作缴纳的税接近一半。” 这一句话中包含了未来税制改革的方向。政府内部一直在讨论缩减非居住一套房者的长期持有特别减免，以及加强对投资目的住房的税负。此次发言表明，这些讨论不仅仅是想法，而是与政府的理念相符。 关键在于长期持有本身，而非实际居住。为了长期居住而持有的房屋与为了期待价格上涨而持有的房屋不能同等看待。政府希望减少房地产的暴利，降低住房持有的预期收益率，使资金流向更具生产性的领域。7月的税制改革方案因此显得尤为重要。长期持有特别减免是否会被调整，实际居住的要求是否会加强，非居住一套房者的监管范围将是关键关注点。 对多套房持有者的成本增加 ​​​​​​​ 李总统对多套房者的看法也很明确。他表示：“拥有多套房没有问题，不会禁止，但要承担相应的负担。” 这并不是要禁止或谴责多套房的持有，而是希望提高持有的成本，让市场自行选择。如果想拥有多套房，就必须承担相应的税收和金融负担。 总统还直接提到了持有税。他指出，我国的持有税普遍较低，持有多套房的负担并不大。关于金融方面，他表示：“要阻止用别人的钱进行房地产投机。”这意味着税收和贷款将一起考虑。实际上，政策的趋势已经朝这个方向发展。多套房者的转让税加征已结束，金融监管机构也在研究非居住一套房者的监管方案。未来，多套房者和非居住一套房者在税收和金融方面都可能面临更大的压力。 然而，效果尚难以确定。政府预计，持有负担加重后，市场房源将增加，实际需求者将获得住房。然而，市场担心税负可能导致交易活跃度下降，转而影响到持有、赠与或租金转嫁。因此，关键在于监管强度本身，而是市场实际反应如何。 供应政策正在整理中 ​​​​​​​ 关于供应方面，目前仍处于预告阶段。李总统表示：“供应政策正在整理中，近期将整理并发布。”虽然监管和税收方向相对明确，但供应对策尚未公开。这一发言表明，政府正在准备关于供应领域的单独信息。 政府在去年9·7供应对策中提出，到2030年在首都圈每年平均建设27万套，总计135万套的开工目标。此后，政府还提出了首都圈的额外供应、租赁扩大、城市型生活住宅等非公寓的活跃方案。然而，市场期待的并不是数字，而是在哪个地区、以何种方式、能多快提供住房。 尤其是政府所说的供应可能与市场期待的供应不同。市场期待的是首尔市中心的新建公寓，而政府则将重建、再开发、公共租赁、购买租赁和现有住房引导等都视为供应手段。总统提到要放开绿带建设新城的方式，同时也提到了地方消亡的担忧，这一点值得关注。 即将发布的供应对策的成败也在于此。关键在于如何缩小市场期待的供应与政府设想的供应之间的差距。 李在明总统就职一周年记者会的房地产发言可以总结为四句话。 “租赁减少是正常化过程”，“长期投机为何要减免？”，“多套房者要承担相应的负担”，“供应政策正在整理中”。 未来出台的税制改革方案、金融监管和供应对策大多可能成为这四句话的注脚。总统的回答不容忽视，房地产政策的下一步已经在其中。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在首尔的公寓市场中，1500万韩元以下的中低价交易占比超过80%，诺恩、道峰和江北等外郊地区的交易量迅速增加。这一现象被解读为自去年10·15政策实施以来，首尔全境被划为监管区域和土地交易许可区，加上贷款限制加强，导致资金进入门槛相对较低的中低价公寓需求上升。此外，多套房者转让所得税中止后的政策也被认为是外郊交易增加的原因之一。 根据17日国土交通部的实际交易公开系统数据显示，从今年2月到5月16日，首尔公寓的交易中，1500万韩元以下的交易占比为81.6%，比前3个月的78.2%提高了3个百分点以上。 这一变化被认为与去年10·15政策后，首尔全境被划为监管区域和土地交易许可区，以及高价住房的实际贷款能力大幅下降有关，导致相对可贷款最高达6000万韩元的中低价公寓需求集中。 此外，多套房者转让所得税中止的政策也可能产生了影响。李在明总统在1月23日通过社交媒体X（前推特）正式宣布了多套房者转让税中止的政策。此后，根据房地产平台阿实的数据，首尔公寓的挂牌量从1月底的56219件增加到3月21日的80080件，增幅约为42.4%。 特别是多套房者相对较低的处置负担促使他们出售非江南地区的中低价住房，从而推动了外郊地区的交易增加。 从价格区间来看，6000万韩元以下的交易占比从去年11月至今年1月的20.7%上升至今年2月至5月的23.6%。同一时期，6000万至9000万韩元的交易占比也从26.3%扩大至28.7%。 相反，9000万至1500万韩元的交易占比从31.2%下降至29.2%。1500万至2500万韩元的交易占比也从15.1%降至13.2%，而2500万韩元以上的交易占比则从6.0%降至4.7%。 随着中低价公寓交易占比的扩大，首尔公寓的平均交易价格也有所下降。从今年2月至5月，目前首尔公寓的平均交易价格为10亿9846万韩元，较前3个月的平均价格11亿8834万韩元下降了约8000万韩元。这一现象被解读为市场整体复苏的迹象并不明显，而是交易重心向外郊和中低价房源转移。 尤其是诺多江（诺恩、道峰、江北）等首尔外郊地区的交易增长显著。根据房地产平台阿实的数据，从今年2月至5月17日，首尔公寓交易量排名第一的是江北区的“SK北汉山城市”，共交易115件。其次是成北区的“汉信·汉珍公寓”，交易量为90件，诺恩区的“上溪住宅6单元”也名列前茅。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在多套房者资本利得税加征的临近，首尔房地产市场的气氛变得微妙。现场的气氛愈发浓厚，房主们倾向于观望而非急于出售。问题在于，这种趋势并不仅仅是交易减少那么简单。当市场开始冷却时，最先受到影响的往往是租赁市场。 政府期待的局面相对明确。希望在税负加重之前，多套房者的房源能够进入市场，从而增加供应，稳定市场。实际上，春季时确实有部分急售房源出现，交易似乎短暂回暖。然而，这种情况并没有持续太久。急售房源迅速被消化，首尔的公寓交易数量再次降至6万套左右。 改变局面的最终因素是市场的不确定性。除了资本利得税的重新加征，关于额外税制改革的可能性也被提上日程，这使得多套房者难以做出决策。市场上普遍存在这样的想法：如果现在出售房屋，几个月后税制可能会再次变化。政策变化的可能性越大，市场上的买卖活动就越会被推迟。 更为棘手的是，这种趋势也波及到了租赁市场。选择不出售房屋最终会导致租赁房源的减少。如果房主选择自住或转向赠与，市场上可供出租的房源将进一步减少。最近，租赁市场上难以找到符合条件的房屋的反应也正是基于此。 租赁市场本来就是对市场变化反应最敏感的地方。当买卖市场受阻时，需求不会消失，而是转向租赁市场。推迟购房的人们会涌向租赁市场。然而，供应并不足够。新公寓的入驻量在减少，现有的租赁房源也在减少。市场的压力自然会向租赁市场集中。 最近，从首尔迁往京畿道的人口再次增加，这也可以看作是同样的趋势。人们纷纷迁往如水原、龙仁、城南、高阳等与首尔交通便利的地区。这不仅仅是生活圈的移动，更是那些在首尔难以承担居住成本的人们被迫迁出的现象。有人甚至表示，租赁押金的负担比首尔的房价更重。 当然，政府也不可能对市场置之不理。抑制多套房的投机需求的呼声并不少。然而，市场并不会完全按照政策意图运作。虽然交易被压制，市场可能会暂时平静下来，但交易减少并不意味着市场稳定。 更令人担忧的是，供应前景并不乐观。由于建筑成本上升、项目融资风险和开工减少，未来几年可能出现供应不足的担忧声音也在增多。供应不安的心理越强，房主的观望情绪也可能越加浓厚。 最终，现在市场所需的不是进一步的监管竞争，而是市场能够以可预测的方式运作的信号。税收政策将如何变化，实际供应将达到多少，租赁市场将如何稳定，这些方向性问题需要明确。只有这样，房主和租客才能做出相应的行动。 尽管难以否认对多套房者的监管，但我们也需要关注当前出现的信号。市场对交易量的反应不如对实际感受到的不安敏感。在当前的首尔房地产市场上，越来越多的焦虑是关于“能否找到合适的房子”而非房价本身。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府结束了对多套房者的资本利得税减免政策，从10日起，调控区域内的多套房者将重新面临更高的税率。 据相关部门透露，资本利得税减免政策于9日结束，从当天起，出售调控区域内房产的多套房者将适用更高的税率，联合新闻报道。 根据联合新闻的报道，资本利得税的征收方式是对调控区域内出售房产的多套房者，基本税率为6%至45%，并加收附加税率。 持有两套房者的基本税率上加20个百分点，持有三套及以上房产者则加30个百分点。加上地方所得税，持有三套及以上房产者的最高实际税率可达82.5%。 实际税负预计将大幅增加。 根据联合新闻委托专家进行的模拟结果，如果一位在六年前以1.5亿韩元购入的调控区域房产以2.5亿韩元出售，产生1亿韩元的资本利得，单套房者可享受长期持有特别扣除（长特扣除）等优惠，需承担约3亿3,300万韩元的资本利得税。 而调控区域的两套房者则无法享受长特扣除，需加收20个百分点的附加税，资本利得税将增加至约5亿7,400万韩元。这比单套房者多出约2亿4,100万韩元（72.4%）。 对于三套房者，税率增加30个百分点，资本利得税负担将增至约6亿8,700万韩元。与单套房者相比，税负增加超过两倍（106%）。 政府自2022年5月起，为了缓解房地产交易萎缩和房源减少，曾对多套房者的资本利得税进行临时减免，现决定结束这一政策。不过，若满足一定条件，仍可避免加税。 原则上，只有在9日之前完成转让手续的房产才能享受减税优惠，但如果申请了土地交易许可，按规定期限内完成交易则不受加税影响。 副总理兼财政经济部长具允哲在8日的经济·房地产关系部长会议上表示：“虽然担心9日后会出现房源锁定现象，但由于贷款限制和土地交易许可制度，投机性购房已被遏制，我们将创造有利于实际居住交易顺利进行的环境。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国首尔房地产市场的一个关键变量——对多套房者的资本利得税加征，将于10日起重新实施。 根据9日相关部门的消息，政府决定于今日结束对多套房者资本利得税加征的豁免措施。因此，从10日起，在调控区域内，多套房者出售房屋时将再次适用加征税率。 现行制度规定，基本资本利得税率为6%至45%，拥有两套房者需额外加征20个百分点，拥有三套及以上房产者则需加征30个百分点。加上地方所得税，预计拥有三套及以上房产者的最高实际税率将达到82.5%。 考虑到豁免结束的最后一天恰逢周六，政府和地方自治团体决定临时开展相关行政工作。首尔及京畿道的调控区域自治团体和市政府将于当天上午9时至下午6时处理土地交易许可申请业务。然而，此次特别行政安排仅限于与资本利得税加征豁免相关的事务，首尔市政府、京畿道政府以及水原、成南、龙仁、安养市政府等部分机构不在此列。 多套房者资本利得税加征是在文在寅政府时期于2021年加强的。随后，尹锡悦政府于2022年5月通过修订实施细则暂时豁免，并每年延长。然而，今年以来，李在明政府明确表示没有进一步延长的计划，豁免结束已成定局。 为了减少豁免结束带来的市场混乱，政府还制定了一些例外条款。原则上，必须在9日之前完成买卖合同、支付尾款和所有权转移登记，才能避免加征，但在土地交易许可区域内，仅需完成许可申请即可适用例外。这是考虑到去年发布的“10·15对策”后，首尔全境及京畿部分地区被扩大为土地交易许可区域，交易程序变长的情况。土地交易许可审查通常需要数周时间，因此设定豁免规定以减少对实际需求者的影响。 适用期限因地区而异。江南、瑞草、松坡、龙山等原有调控区域需在9月9日前完成尾款支付和登记，而新纳入调控区域的首尔21个自治区和京畿12个地区则需在11月9日前完成交易以避免加征。 对于租户居住的房屋交易也包含了例外规定。如果多套房者出售有租户的房屋，且买方为无房者，则买方可以在一定期限内豁免土地交易许可区域的实际居住义务。这同样要求在2023年2月12日之前存在的租赁合同，并且之后未进行合同续签。在满足这些条件的情况下，若在9日之前申请土地交易许可，则实际居住义务将被推迟至现有租赁合同结束时。 市场普遍认为，资本利得税加征恢复后，房源可能再次减少。已经有分析指出，在3至4月期间，为了节税，急售房源大量涌入市场，而此后选择持有房产的多套房者数量正在增加。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。