首尔公寓的中位数成交价格已突破1300万韩元。随着房价的急剧上涨，购房时需缴纳的购房税负担也随之加重。购房税的税率根据房屋价格和持有房屋数量等因素而异。一般情况下，购买一套房屋的标准是：6000万韩元以下为1%，6000万韩元至9000万韩元为1%至3%，9000万韩元以上为3%的税率。例如，若以5亿韩元购买一套100平方米的公寓，则需缴纳500万韩元的购房税，加上地方教育税和农村特别税，约需支付650万韩元。这是一笔不小的负担。如果一次性缴纳感到压力，可以考虑使用信用卡分期付款。方法很简单。只需访问Wetax或首尔市的ETAX网站，确认需缴纳的税款后选择信用卡支付即可。在选择信用卡时，需仔细查看各家信用卡公司的免息分期期限。特别是对于仅在部分期数免除分期手续费的“部分免息分期”，客户需注意在多少期内需承担分期手续费。首尔市ETAX每月会公布各家信用卡公司地方税免息分期的活动内容。截至本月，2至3个月的短期分期适合我们卡和BC卡。这两家信用卡公司在5万韩元以上的消费时提供2至3个月的免息分期优惠。在4至6个月的分期中，NH农协卡相对更有优势。NH农协卡在4至6个月的分期中，前两期的分期手续费由客户承担，其余期数免除。如果计划进行10至12个月的长期分期，NH农协卡和KB国民卡更为合适。NH农协卡在10个月分期时，客户仅需承担前三期的分期手续费；在12个月分期时，客户需承担前四期的手续费。KB国民卡在10个月和12个月的分期中均需承担前五期的手续费。因此，如果分期手续费率等其他条件相同，可以考虑选择12个月的分期，以降低每月的还款额并延长还款期限。部分信用卡公司针对新会员提供发卡后一定期限内的免息分期优惠，因此新卡的申请也值得关注。不过，由于各家信用卡公司的优惠适用期限不同，需考虑房款到期日和购房税缴纳时间，提前申请信用卡。如果信用卡额度不足，可以向信用卡公司申请临时提高额度，以便用于地方税的缴纳。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府将首尔全境划定为监管区域和土地交易许可区，并提高贷款门槛，旨在抑制购房需求以稳定房价。然而，自“10·15房地产政策”实施一年以来，首尔的公寓价格和租金均上涨了约10%。尽管交易量减少，但并未导致价格稳定，中低价和外郊房产的购房需求有所转移，同时租赁市场的居住成本也在加大。 10·15政策的重点是将首尔全境指定为监管区域，并扩大土地交易许可区，同时根据房价差异调整住房抵押贷款限额，以抑制购房需求。然而，一年后市场的交易和价格却呈现出不同步的现象。 根据韩国房地产院的数据，自政策实施后，去年10月第三周至本月第一周，首尔公寓的成交价格上涨了10.42%，超过了政策实施前一年6.61%的涨幅。同一时期，租金也上涨了9.96%。 根据《亚洲经济》对国土交通部实际交易数据的分析，在政策前后相同小区、相同面积的首尔公寓中位交易价格上涨了12.7%。汉江带的七个区（城东、麻浦、铜雀、阳川、永登浦、广津、江东）上涨了19.1%，江南三区和龙山区上涨了12.1%，其他地区上涨了10.5%。 在中低价和外郊地区，交易和价格均有所上涨。诺原、道峰、中浪、金川等地在政策实施后交易量增加，成北区公寓价格上涨了16.52%，西大门区上涨了14.40%，江西区上涨了14.39%，九老区上涨了13.69%，诺原区上涨了12.52%，均超过了首尔的平均涨幅。 由于高价住房的贷款限额大幅减少，购房需求转向相对贷款能力较强的中低价住房。尽管核心区域的交易受到抑制，但需求并未消失，而是转向可购价格区间和地区，出现了“气球效应”。 在租赁市场，房源减少的情况持续。根据房地产平台Ashi的数据，截至14日，首尔公寓的租赁房源为20520套，比一年前减少了13.8%；月租房源也从19183套减少到17148套，下降了10.7%。京畿道的租赁房源减少幅度更大，分别下降了37.8%和47.2%。 房源减少的原因包括入驻量不足等多种因素，但土地交易许可区的实际居住义务和进入买卖市场的困难也对租赁市场产生了影响。随着租金和月租的上涨，监管的负担正在转嫁给无房者的居住成本。 新保妍教授表示：“中低价住房及其所在地区的租赁市场最为不稳定”，并指出“未来如果再加上首尔整治项目的搬迁需求，租赁市场的不安可能会加剧”。她建议：“现在是稳定租赁市场的关键时期”，并提议将租赁保证金上涨率5%的上限保持在2030年之前的注册租赁经营者享受税收优惠。 高俊锡教授也指出：“单靠扩大土地交易许可区并不能稳定房价，还需关注租赁房源不足和注册租赁经营者制度等租赁供应条件。”

韩国土地住宅公社（LH）正在内部审查在适用房价上限制度的公租房中引入最高9.5%的附加费用。这一措施旨在反映建筑成本上升带来的项目可行性下降，但也引发了对无房者实际需求者负担加重的担忧。 根据国会国土交通委员会所属的国民力量党议员强大食于11日从LH获得的资料，LH正在考虑因公租房建筑成本上升等原因而引入“项目方式附加费用”。 LH正在审查的附加费用包括根据国家合同法等规定的发包方式5%、专用60㎡以下小型户型3%、采购厅委托合同0.5%至1.5%等。如果全部适用，地上层建筑费用的附加费用最高可达9.5%。 LH表示，2025年建筑施工费用为每供应面积3.3㎡1407万7000韩元，较基本型建筑费用修正值1180万1000韩元高出227万6000韩元，因此需要反映额外费用。 LH对高阳某项目区的估算结果显示，若最大适用附加费用，专用59㎡的建筑费用上限将从3亿2340万韩元提高至3亿4280万韩元，增加1940万韩元，增幅为6.0%。 专用84㎡的建筑费用将从4亿40万韩元提高至4亿1650万韩元，增加1610万韩元，增幅为4.0%。 然而，LH解释称，建筑费用上限的提高并不等同于实际房价的上涨。实际房价是在房价审查委员会决定的上限金额范围内，根据周边市场价格和销售性等因素确定的。 LH指出，建筑成本上升导致的财务负担加重是审查引入附加费用的背景。LH在去年首次出现自2009年合并成立以来的年度亏损。 此外，LH认为，将适当的施工费用反映在房价中，可以缩小市场价格与房价之间的差距，从而缓解所谓的“乐透房”带来的过度市场差价和不正当申请的诱因。通过回收成本获得的资金可再投资于公共住房供应，以便为更多无房者提供福利。 但由于公租房是针对无房实际需求者的政策住房，因此如果附加费用的引入导致房价上涨，可能会加重需求者的负担。 强议员表示：“实际投入的施工费用应经过客观验证后反映，但不应轻易将负担转嫁给无房实际需求者。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的公寓价格连续86周上涨，创下历史最长纪录。在国会国土交通委员会的国政审查中，政府的住房供应执行力受到质疑。朝野对买卖、租赁市场的同时上涨表示强烈批评，洪志善国土交通部长指出，最近三年开工减少是供应不足的主要原因。 洪部长表示，将建立向公众公开住房供应项目进展的“供应情况板”，并加强与首尔市的协商。他预测，由于江南三区和龙山区的房价已经出现下滑，预计到年底，首尔的房价上涨幅度将逐渐减小。 在7日的国会国土交通部国政审查中，国民力量党议员金正宰指出，最近的住房市场情况是“买卖、租赁和公寓租金同时上涨”，并称“这种三重上涨已达到灾难级别”。 他特别提到，由于各种居住限制，租赁市场的供应量减少，导致租户开始购买外郊中低价公寓的“生存性购买”，这进一步推动了房价上涨。 洪部长对此表示，最近房价上涨是多种因素共同作用的结果，但供应不足是主要原因。他解释称：“在过去三年中，住房供应未能与需求相匹配”，开工减少和入住延迟对当前市场产生了影响。 根据韩国房地产院的数据，首尔的公寓价格自去年2月第一周以来，已连续86周上涨，创下历史最长的上涨纪录。 然而，洪部长对未来市场持乐观态度。他表示：“江南三区和龙山区的房价已经转为负增长，其他地区的上涨幅度也在减小”，并预测“到年底，房价的上涨幅度将有所减小”。 对于预计在年底结束的首尔和京畿主要地区的土地交易许可区域，洪部长也表示了延长的可能性。他认为土地交易许可制度对市场稳定有效，但是否延长或扩大将综合考虑认购竞争率等市场情况后决定。 “不仅仅是计划，展示开工情况”……推进供应情况板 在当天的国政审查中，针对政府公布的供应量与实际开工和入住时间的管理问题也提出了质疑。 洪部长表示：“我们正在准备推进住房供应情况板”，并承诺“将向公众详细公开从开工到入住的当前进展情况”。 政府的供应成果标准将从审批量转向实际开工和入住。他指出：“在过去三年中，住房开工显著减少，入住延迟也是事实”，并表示“在当前情况下，尽快推进开工和入住量是政府的责任”。 为了加快公共土地供应速度，政府也在考虑缩短土地补偿期限。通过向同意补偿的土地所有者提供激励措施，减少因征收裁决和异议裁决、诉讼而导致的时间。 对于民间供应，洪部长表示将同时进行监管改善和项目融资支持。他强调，政府将积极推进公共供应，同时充分考虑扩大民间供应的方案。 政府与首尔市之间的供应政策不一致问题也被提上日程。洪部长对此表示，已指示与首尔市进行实务协商，以加快城市公共综合项目等的进展。 他表示：“首尔市与政府推进的住房供应政策在大方向上不会有太大差异”，并承诺将解决因协商不足导致的项目延误问题。 关于将部分龙山返还土地用于住房供应的方案，洪部长也表示了审议的可能性。 “租赁减少是大趋势”……重新审视非公寓政策租赁市场的变化也是主要议题。洪部长提到，租赁比例的减少与单身家庭增加和租赁诈骗的影响有关，称这是长期出现的“重大趋势”。 然而，对于政府政策是否在引导租赁消失的质疑，洪部长表示否认。他解释称，政府正在利用住房城市保证公社的租赁安全信托等制度，以提高租户的保证金安全性。 关于政府的非公寓供应政策也受到质疑。共同民主党议员朴承赞指出，年轻人和新婚夫妇实际上更倾向于公寓，但政府却将非公寓的租赁作为住房阶梯供应，这与需求不符。 国土部也决定重新审视政策效果。将通过研究调查追踪居住在非公寓的年轻人和新婚夫妇是否最终迁入公寓，以及迁入所需的时间。 关于19万套普惠型公共租赁住房的具体标准，洪部长表示将在年内公布。目前仅提供了供应规模，缺乏收入标准、目标群体和租金等细节。 与此同时，在当天的国政审查中，尽管朝野对政府住房政策的看法存在差异，但在提高供应执行力方面达成了共识。政府也表示将不仅仅提出新的供应目标，还将直接管理开工和入住的时间。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

10月全国将推出约3.8万套公寓，预计中秋节后秋季销售市场将正式升温。 直方于28日表示，2026年10月全国公寓销售预计量为50个项目，共计38,032套，较去年10月的26个项目、23,667套增加了14,365套（61%）。其中，普通销售量也将达到32,133套，比去年同期的18,402套增加了13,731套（75%）。 9月的销售率也有所上升。原计划销售22,704套，实际供应量为20,062套，约88%的计划量实现了销售。相比8月的68%上升了20个百分点。普通销售方面，计划销售的18,643套中有16,883套供应，销售率约为91%。 销售率的提高被解读为，随着首都圈房价上涨和认购需求持续，市场状况和项目条件的调整促使一些项目开始销售。住房产业研究院在9月发布的销售量预期指数也从上月的88.1上升至97.1，显示出对销售市场的期待增强。 10月的销售量主要集中在首都圈。在38,032套中，24,618套将在首都圈供应，占总量的约65%。其中，京畿道有23个项目、16,043套，紧随其后的是仁川的7个项目、6,921套，以及首尔的5个项目、1,654套。地方方面，预计将有15个项目、13,414套供应。 在首尔，江东区江一洞的“高德江一3单元土地租赁销售”将供应500套，以及“高德江一3单元二期土地租赁销售”590套。钟路区教南洞的“庆熙宫艾比特”228套，中浪区中华洞的“中华站乐园私人中心”176套等项目也即将开售。 在京畿道，华城市向南邑的“华城向南乐天城标志”将供应1,542套，光州市双岭洞的“京畿光州站乐天城标志2单元”1,249套，平泽市世桥洞的“汉华福瑞纳智制站”1,098套，平泽市高德洞的“艾利夫高德中央高”996套，华城市东灿区半松洞的“阿克梅尔东灿(M1-2-2区块)”996套，安山市上绿区成浦洞的“阿尔穆杰在”984套等项目也将开售。 在仁川，富平区山谷洞的“山谷站在喜尔斯特&天空家”将是最大规模，供应2,706套。此外，西海区青罗洞的“青罗阿克元普瑞吉欧”868套，检丹区错误洞的“检丹中心维尔格兰福雷”843套，永宗区云南洞的“仁川永宗A62”802套等7个项目将供应6,921套。 在地方，忠南的供应量最多，达到4,291套。其次是釜山3,224套，忠北2,663套，全南光州2,299套，大田673套，江原264套。 在忠南，亚山市排放邑的“天安亚山站格兰城市公寓1BL”将供应1,534套，天安市西北区部队洞的“德沙天安拉克元”1,290套也在计划中。忠北方面，清州市兴德区加景洞的“清州加景爱派克8单元”1,128套，西原区长城洞的“清州新分平艾比特德威城市”992套等项目也将供应。在全南光州，东区学洞的“爱派克无等山天空森林”2,299套即将开售。 然而，预计的销售量是否能全部转化为实际供应仍需观察。尽管9月的计划量中有88%实现了销售，但由于项目条件或市场状况的变化，销售日程可能会再次调整。 认购者的选择标准也将变得更加重要。尽管首都圈的房价持续上涨，但由于利率和贷款限制等因素，资金负担依然存在，因此仅仅因为销售量增加而扩大认购需求的分析并不乐观。需要综合考虑周边市场价格、销售价格、地理位置以及实际贷款额度和资金筹措计划等因素。 直方相关人士表示：“10月是中秋假期后秋季销售正式启动的时机，预计首都圈和地方的供应将增加。与去年同期相比，预计量增加了61%，普通销售量也将超过32,000套，供需者将有更多选择。” 他还补充道：“选择增多的同时，需综合考虑各地区市场状况、周边价格、销售价格、地理位置以及实际资金筹措条件，才能进行认购。” 另外，根据房地产114的数据显示，9月最后一周全国8个项目将推出共3,641套，仁川计阳A6区块的本次认购以及京畿道、庆南、釜山等地的认购也在计划中。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

与地铁站通过地下通道直接连接的所谓‘零米地铁站周边’小区，交易价格普遍高于附近小区。超越与地铁站的物理距离，能够在不外出情况下使用地铁的连接性和稀缺性成为新的价格变量。 根据25日国土交通部的实际交易公开系统，直接与高速客运站相连的乐天原贝利专用168.87㎡在6月以122亿韩元成交，创下新高。附近的阿克罗河公园专用178.94㎡同月也创下新高，但成交价为98亿韩元。由于各个小区的产品性等差异，简单比较并不容易，但面积更小的原贝利成交价高出20亿韩元以上。 在首尔北部地区，地铁直连小区与附近小区之间也出现了价格差异。与清凉里站直接连接的清凉里站乐天城SKY-L65专用84.99㎡在7月以21亿4000万韩元成交，创下新高。同月附近的清凉里站海灵顿广场同样面积的房产成交价为15亿韩元，差异超过6亿韩元。 地铁直连小区的价格上涨率也超过了首尔公寓的平均水平。根据房地产信息，2023年5月至2025年7月，首尔市内直通地铁站周边公寓的平均成交价格上涨了45.2%。而同期首尔平均公寓价格的上涨率为19.3%，明显高于后者。 房地产行业认为，这一趋势是现有‘地铁站周边溢价’进一步细分的现象。过去，步行到地铁站的距离是影响居住价值的主要标准，而最近，即使在同一超地铁站周边，如何实际连接小区与地铁站成为了差异化的因素。 尤其是地铁直连结构在已开发的市中心中，额外供应较为困难，这也被视为提高稀缺性的因素。因为不仅要确保靠近地铁站的土地，还需要与铁路运营机构等进行协商，并进行连接通道的设计，因此并非所有超地铁站周边的小区都能具备这样的条件。因此，即使在交通可达性相似的地区，直连情况也成为了个别小区产品性的重要因素。 业内人士表示：“与地铁站直接相连的小区不受天气影响，可以方便地从居住空间移动到站台，尤其是供应有限的稀缺性提升了小区的价值。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房租赁保护法修订46年 1981年制定的住房租赁保护法经历了29次修订。从对抗力开始，逐步增加了小额保证金优先偿还权、确立日期的优先偿还权、租赁权登记命令、合同续签要求权等。方向始终如一，都是为了更牢固地将租户的债权与住房绑定，或增加租户事先确认的信息。任何一次修订都没有触及“保证金由房东保管”的前提。9月22日，住房城市保障公社（HUG）发布的租赁安心信托招募公告，首次在46年内对这一前提进行调整。 其结构如下：HUG设立租赁安心化机构，租户的保证金不再由房东保管，而是存入该机构。房东每月可获得年收益率约4%的运营收益。合同结束后，机构将直接向租户返还保证金。保证金将投资于HUG担保的住房建设项目融资（PF）业务。预计将接受15万亿韩元的存款，支持约9.3万户的供应，长期目标是将100万亿韩元的基金的公共租赁存量率从8.9%提升至20%。在9月22日的招募公告之后，计划于11月进行租金验证和合同签署，12月进行尾款存入和入住。 为何改变租赁制度的前提至关重要？ 目前的制度中，保证金仅以那一套房屋作为担保。没有多个担保，也没有保证人。而租户无法控制这一唯一担保。如果房东设定了更高的抵押，或拖欠税款，或将房屋转让，租户都无法阻止。对抗力要到第二天才会产生。如果是金融公司，会对借款人进行审查，限制担保认可比例，担保价值下降时会要求追加担保。而租户在没有任何条件下，向个人借出数亿韩元的无息贷款。即使没有诈骗，保证金被扣留的原因也是如此。租赁诈骗是这一结构的结果，而非原因。 将保证金交给房东并让房东随意使用在我们看来是常识，但对比之下却极为不寻常。德国将保证金限制为月租的三倍，要求房东将其与个人财产分开存放，利息归租户所有。不利于租户的约定无效。英国通常要求将5周的租金存入政府批准的保护计划中，澳大利亚和新西兰则要求存入州政府机构，而美国纽约州则以信托形式持有，但不得与自有财产混合。保证金要么被限制得很小，要么不得进入房东手中，而我们两者都没有。保证金高达房屋买卖价的60%至70%，没有上限和限制。这在我们的法律体系中也是极为不寻常的。投资者存款需与自有财产分开存放或信托，退休金需存入外部，预付的殡葬费用需保留一半。民法规定，留置权人和质权人所担保的物品，未经债务人同意不得使用。法院认为租赁保证金是租户所有债务的担保，但房东却被允许自由使用全部金额。 在HUG的安心信托中，即使房东破产，债权人也只能执行房东的收益权。即使房东拖欠税款，房屋被出售或拍卖，优先抵押权有多高，租户都不会受到影响。因为保证金并不是以该房屋作为担保。不是在事故发生后偿还，而是通过防止事故发生的方式。 在9月16日HUG举办的讨论会上，社长亲自发言。与纯月租相比的月收益、即使出现空置也保障两个月的收益、免除保证加入义务、推动减免租赁所得税等，列出了房东需要计算的项目，并对如隐性合同的担忧等疑问进行了回应。笔者作为讨论者参与其中，指出这是46年来首次尝试改变将保证金交给房东的住房租赁制度的前提，具有重要意义。 首先来看即将改变的内容。租户可以查阅登记簿，审查优先担保和顺序，不必担心登记簿上未显示的欠税，也不必预测拍卖的成交价。也不再需要将确立日期和入驻报告的时间精确到天，也不必关注在居住期间所有者是否发生变化。由于保证金不再归房东所有，因此结构上也阻止了差价投资。 担忧租赁市场消失 担心房东无法使用保证金会导致租赁市场消失的担忧是多余的。租赁供应量反而可能增加。以首尔的联排和多户住宅中位数价格为例，售价为3亿韩元，租金为2亿韩元的房屋，如果将保证金设为1000万韩元的月租，房东的月收益为74万韩元，参与安心信托则为73万韩元。差距仅为1万韩元，但租金未支付的风险消失，即使出现空置，HUG也保障两个月的收益。对于设有2亿韩元优先抵押的3亿韩元房屋，现在不能以租赁方式出租。租户也不愿意。若拍卖价为2亿4000万韩元，租户能拿到的钱仅为4000万韩元。而在安心信托中，同样的房屋可以设定2亿韩元的租金。由于没有理由减少优先偿还权，房东也可以完全利用担保价值。由于优先担保的原因，原本只能以月租形式出租的房屋，可能转变为租赁房源。在月租比例已上升至68.4%的情况下，租赁转化率为6.7%，租赁贷款利率为3.97%，居住成本也随之降低。 租户方面也存在担忧。是否要放弃优先偿还权而信任机构？如果将资金投资于PF，若出现问题怎么办？首先需要准确比较对象。现在的保证金并没有安全保管。全部转给房东个人，毫无审查和监督。比较的对象不是没有风险的状态，而是当前的状态。投资对象是HUG担保的PF贷款，支付给房东的收益率设计为与投资业绩无关。 是否会有房东参与，是否会变成2016年银行界的租金托管？2016年的失败是因为房东根本没有收益。此次则有收益，对于因抵押问题难以找到租户的房东来说，收益率的意义超出了收益本身。也有人质疑这是否会从选择制变为义务制。最终应该全面推广这一制度。但这需要经过单独的立法程序，而目前阶段需要的是市场的验证。 将1058万亿韩元的租赁保证金从恶性循环转变为良性循环 从长远来看，改变的是资金的流向。进入安心信托的保证金将回归住房供应。现在这笔钱流向房东，成为差价投资和多套房产购置的种子资金，推动房价上涨，而上涨的房价又推高租金和保证金。如果这一制度完全落实并扩展到整体，将改变我国总计1058万亿韩元的租赁保证金的流向。将摆脱用于差价投资导致房价上涨的恶性循环，将保证金转化为产业资本，推动国家经济的良性循环。 为了成功落地，还需补充几点。首先是法律性质。名称为“信托”，但发言材料和新闻稿中使用“存款”一词。如果只是简单的存款，法律性质将停留在消费寄存（民法第702条）。存入的资金所有权转移至机构，租户成为拥有返还债权的一般债权人。如果机构出现问题，租户需重新争取分配。相反，信托法第22条第1款禁止对信托财产进行强制执行和担保权执行、保全处分、欠税处分。破产隔离不是约定，而是法律赋予的效果。必须通过法律明确存款的法律性质和破产隔离问题。 房东应获得的收益也应可预测。房东的关注只有一个：何时能收到多少。收益率计算公式、最低支付水平和支付日期应在招募公告中明确。让安心信托的项目在租户搜索阶段就显现出来也很重要。如果在平台和中介系统中标注，租户会优先寻找，这样房东的参与动机就会产生。试图通过隐性合同抬高租金是这一制度最现实的风险，因此租金的验证也必须严格。公开初期事故数量也很重要。安心信托项目中没有任何一笔未返还的事实，是最有力的说服力。 一旦安心信托扎根，接下来就需要改进我们的租赁制度。如果保证金的返还由金融机构担保，优先偿还权将不再需要，确立日期、入驻报告、租赁权登记命令、返还保证保险等为保护优先偿还权而建立的机制也将不再必要。住房的所有权和使用权将完全分离。也可以扩大受托主体，促进市场竞争。允许房东指定银行和证券公司作为受托主体，但国家应监督其健全性和运营产品的范围。这样即使存款规模增大也能应对，并能调整运营对象，设计资金流向。从风险较高的租赁比例高的住房开始应用，逐步扩展到所有租赁住房，最终需要全面修订住房租赁保护法。对保证金运营收益的税收支持应成为制度设计的一部分，而不是短期激励。处理确立日期的地方行政人员也可以调动到更需要的地方，如照护等。 租赁住房问题不仅是合同问题，更是居住权问题。居住权是实现其他基本权利的基础权利。如果居住环境不安全，其他权利就无法建立。然而，在过去的46年中，我们将这一权利的实现完全寄托于个人的知识和运气。复杂的制度本身就会导致不平等。能够阅读登记簿、预测拍卖价、审查顺序的人能够规避风险，而没有能力的人则不得不承担风险。国家的责任不是让人民在复杂和危险的制度中自行应对，而是创造安全的制度。人们应能像在便利店挑选冰淇淋一样，轻松安全地找到住所。租赁安心信托正是这一切的开始。希望经过46年，终于扣上的第一颗扣子能够稳稳当当地落位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首都圈房价的上涨趋势持续，家庭贷款的增加压力也在加大，韩国银行对此发出警告，认为金融不平衡可能再次扩大。尽管受益于半导体行业的良好表现，我国经济保持高增长，但增长的温暖并未均匀分布，因此在利率上升的过程中，需警惕弱势领域的风险。 韩国银行在22日的金融货币委员会发布的《金融稳定状况》中评估，国内金融系统在良好的金融机构恢复力和对外支付能力的基础上，整体表现稳定。然而，首都圈房价上涨、家庭贷款增加压力、弱势领域的风险以及金融和外汇市场波动性加大等被列为潜在风险。 显示短期金融市场不安程度的金融不安指数（FSI）从7月的19.3小幅上升至8月的19.5，仍处于警戒阶段的12至24区间。中长期金融不平衡积累程度的金融脆弱性指数（FVI）在第二季度末为46.5，因家庭信贷增加和房价上涨等因素持续上升。 韩国银行副行长张正洙表示：“FVI在2024年第一季度记录为37后，至2026年第二季度连续9个季度上升，已达到长期平均水平。”他指出，“对于近期金融脆弱性累积的趋势，需要保持警惕并加以关注。” 虽然从整体规模来看，家庭债务的增长速度有所放缓，但韩国银行认为，围绕住房相关贷款的再次增加可能性依然存在。第二季度，家庭贷款因房价和股价上涨等因素，住房相关贷款和其他贷款的增幅均较上季度扩大。 实际上，8月全金融机构的家庭贷款增加了2.6万亿韩元，增幅大幅低于前月的6.4万亿韩元。然而，住房抵押贷款增加了4.3万亿韩元，增幅反而高于7月的3.6万亿韩元。由于其他贷款的减少降低了整体家庭贷款的增幅，因此很难断定家庭债务已进入真正的稳定期。 韩国银行评估，家庭债务比率因国内生产总值（GDP）的显著增长而下降。第一季度末，家庭债务比率为85.3%，较去年末的88.1%下降了2.8个百分点。然而，私人信贷杠杆的下降主要是由于半导体出口激增带来的经济增长，因此需要继续进行去杠杆化，以应对未来与人工智能相关的投资减少等内外经济环境的变化。 在首都圈房地产市场，一些地区的高房价上涨趋势持续，房价上涨的预期仍然处于较高水平。近期，高价房屋的需求集中在中低价房屋比例较高的地区，显示出区域差异化的趋势。租金上涨的趋势也在首都圈显著扩大。 企业部门的信用风险也是主要的警惕对象。企业逾期率维持在高于长期平均水平的状态，非银行和中小企业贷款小幅上升。尤其是在房地产、住宿和餐饮等部分内需行业，边际企业的比例仍然较高，而金属制品、石油化工等部分制造业的边际企业比例上升幅度相对较大。 金融机构的恢复力处于良好水平。银行和非银行金融机构的资本比率远高于监管比例，流动性比率也高于监管要求。然而，部分非银行金融机构如储蓄银行、证券公司和信贷专业金融公司，由于流动性负债增加，流动性比率有所下降。 韩国银行强调，鉴于首都圈房地产市场的预期心理仍处于高水平，家庭贷款增加的可能性也存在，因此需要相互补充地运用宏观审慎政策和货币政策，以防止金融不平衡的扩大。将密切关注物价、增长以及首都圈房价和家庭债务等金融稳定状况，以决定基准利率的进一步上调时机和速度。 张副行长表示，家庭债务比率的下降，“虽然家庭贷款的增长速度有所减缓，但名义GDP的显著增长使分母扩大，起到了相当大的作用。”他指出，“考虑到房地产价格上涨的预期和近期房价的上涨，维持家庭债务管理的基调没有变化。” 关于利率上升带来的弱势领域负担，他解释道：“家庭的浮动利率贷款比例和弱势借款人贷款有所减少，但企业的浮动利率贷款比例较高，边际企业的比例也持续上升，因此利率上升的负担可能在弱势企业中表现得更为明显。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

国民力量在18日对李在明总统的记者会表示，"完全没有看到对国政失败的反思和政策转变的意愿"，一致予以批评。 张东赫代表在当天的记者会上表示，"这是李总统真心的记者会，宣告了‘无论人民怎么说，我都会与左派携手走自己的路’"。 张代表分析称，"李总统似乎认为支持率下滑的原因在于核心支持群体也转变了心意"，并指出此次记者会的目标是试图将核心支持群体的心意扭转，借此改变支持率下滑的局面。 他列举了包括△首都圈房价上涨 △农地全面调查 △单一品种杠杆上市交易所交易基金（ETF）事件 △刑事司法体系改革等被广泛批评的议题，并指出"没有对国政失败的反思"。对于李总统在过程和方法上不足的说法，他批评道："诊断就错了，方向错了，过程和方法自然也错了"。 张代表还对政府与执政党与司法部门的对立表示不满。他引用李总统的发言，呼吁"希望能认真思考赋予国家机关独立性的理由"，并直言"践踏司法独立的正是总统"。 他进一步表示，"‘浪费时间，听不进去’是人民的评价"，并认为"总统该下台的时候到了，不要再成为人民痛苦的存在"。 郑点植院内代表在当天与记者见面时表示，"这场记者会反复空洞地宣称要维持国政基调，令人绝望"。郑代表同样指出，关于房地产、农地、股票等掠夺人民资产的政策没有任何反思和自省，强调"问题的诊断就错了"。 此外，郑代表在记者会上列举了总统的发言，直言"无责任的总统"、"非常糟糕的总统"、"真的很懦弱的总统"等尖锐批评。他也认为此次李总统的记者会目的在于试图阻止支持群体的瓦解，进行"左派安抚"。 与此同时，民主党院内代表韩炳道对国民力量表示，"应停止无谓的政争和无责任的国政拖延"，对此郑代表回应称，"民主党的这种视角本身就是问题"。 他强调，"在第22届国会中，民主党逐步采取措施来追究总统的责任"，并表示"我多次提到，如果是民生问题，我们始终希望通过对话与合作来改善人民的生活"。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔外郊的租金负担加重，无房者的选择越来越少。最近一个月，诺原区59㎡左右公寓的新月租平均保证金达1亿3419万韩元，月租则高达108万韩元。由于房价上涨，购房变得困难，租房所需的首付款和每月支出也随之增加。 根据9月17日国土交通部的实交易公开系统资料，从上个月18日至今，诺原区58~60㎡公寓的新月租合同分析显示，平均月租为107万7097韩元，平均保证金为1亿3419万韩元。 与去年同期的平均月租88万5000韩元和保证金1亿97万韩元相比，分别上涨了21.7%和32.9%。不过，这些数据是对不同新合同的比较，包含了小区和保证金条件的差异。 将平均月租换算为12个月，年支出为1293万韩元，比去年同期的1062万韩元多出231万韩元。平均保证金的差异也达3322万韩元。通过贷款筹集保证金的租户，除了月租外，还需支付利息。每月的支出和合同时所需的首付款都限制了居住选择。 租金也在首尔东北地区持续上涨。根据韩国房地产院的《9月第二周公寓价格动态》，截至9月14日，首尔公寓的租金比上周上涨了0.17%。汉江以南的11个区上涨了0.09%，而以北的14个区则上涨了0.27%，涨幅是前者的三倍。 诺原区上涨了0.45%，中浪区上涨了0.40%，而江北区上涨了0.26%，道峰和城北区分别上涨了0.24%。这些涨幅均高于首尔平均水平。在诺原区的美隆、美成、三号公寓中，9月5日有一份59㎡的租赁新合同以保证金3亿6000万韩元签署。 金仁满金仁满房地产经济研究所所长表示：“现在连首尔外郊的价格也大幅上涨，租户只能承担更高的居住费用，或者被迫迁往更远的地区。” 韩荣珍我们银行房地产研究实验室长解释道：“最近房价上涨的影响已经扩展到租赁市场，导致人们不得不选择月租或半租，而那些因子女教育或工作问题需要留在房价高昂的首尔的人也面临压力。” 尽管住房开工数量有所增加，但能够立即满足租赁需求的新住房却减少。根据国土交通部的数据，今年1至7月，首尔公寓的开工数量为1万4995户，比去年同期增长了36.1%。而竣工数量则从3万4339户降至1万7603户，下降了48.7%。从开工到实际入住需要数年时间。 专家指出，需要采取措施将开工数量与入住连接起来，同时减轻当前租户的负担。他们建议扩大公共购房租赁、租金支持，并同时提供建设周期较短的非公寓住房。 朴元甲KB国民银行房地产首席专家表示：“开工数量的增加是一个积极的指标，但并不足以立即稳定租赁市场。”他还表示：“在准居住区或准工业区建设适用容积率激励的公寓或城市型生活住宅也是一种解决方案。” 韩实验室长指出：“最终的解决方案是‘供应’，而短期内实现效果的方法包括增加非公寓供应、扩大公共购房租赁和租金补助等。”