首尔公寓价格连续87周上涨，且在6周后再次扩大涨幅。去年以江南地区为中心的上涨趋势，今年则转向成北、西大门、江南等非江南地区。京南地区的主要居住区，如水原永通区和城南分塘区，价格也持续强劲上涨。根据韩国房地产院在10月8日发布的《2026年10月第一周（截至5日）公寓价格动态》显示，首尔公寓的成交价格较上周上涨0.12%。这一涨幅比上周的0.09%扩大了0.03个百分点，结束了自8月第四周（0.29%）以来连续5周的涨幅放缓趋势。自去年2月第一周以来，首尔公寓价格已连续87周上涨。 非江南地区主导上涨…成北今年上涨15.21%各自治区的走势出现分化。江南区（-0.34%）在大治、狎鸥亭等主要小区连续8周下跌，西大门区（-0.27%）在半浦、潼川洞也持续下滑。松坡区（-0.19%）和龙山区（-0.01%）也延续了下跌趋势。相反，西大门区（0.36%）在北加佐、洪恩洞，强北区（0.35%）在美亚、须有洞的地铁沿线则出现上涨。金川区（0.34%）在独山、施兴洞的大型小区，观岳区（0.33%）在奉天、信林洞，九老区（0.28%）在开封、九老洞也有所上涨。今年的累计涨幅在地区间差异更加明显。首尔公寓价格今年上涨8.31%，比去年同期（5.53%）的涨幅高出2.78个百分点。成北区今年累计涨幅达到15.21%，成为首尔25个自治区中涨幅最高的地区。西大门区（12.81%）、江南区（12.24%）、九老区（12.07%）、诺原区（11.86%）、东大门区（11.76%）、观岳区（11.73%）等也均录得两位数的涨幅。中区（11.02%）、强北区（10.46%）、永登浦区（10.42%）、中浪区（10.31%）也在此列，总共有11个区。去年同期录得两位数涨幅的地区有松坡区（13.98%）、城东区（12.03%）、西大门区（10.86%）、江南区（10.73%）等4个地区。然而，今年这些地区均未能保持两位数的涨幅。江南区今年累计下降0.60%，西大门区（1.09%）、松坡区（4.94%）、城东区（7.79%）的涨幅也相对较低。 水原永通、城南分塘强劲…京南地区涨势扩散在京南地区，主要居住区的公寓价格持续上涨。尤其是半导体行业从业者的购房需求和地区间价格差异引发的换房潮对市场产生了影响。本周水原永通区的公寓价格上涨0.62%，在京南主要地区中涨幅较高。永通、望浦洞的小型公寓价格上涨明显。城南分塘区（0.56%）在水内、正自动，安阳东区（0.41%）在比山、湖溪洞也有所上涨。汉南市和龙仁器兴区也分别上涨0.35%。随着水原等主要地区的价格上涨，周边地区的需求也出现转移。华城病点区域（0.33%）和乌山市（0.19%）等地也确认了上涨趋势。这表明，部分需求可能流入相对房价较低的地区。南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“具备资金实力的半导体从业者或换房需求者的活动导致京南地区内高端房价强劲上涨。”他分析称：“水原短期内价格急剧上涨，使得分塘和威来新城市等原本受欢迎地区的价格吸引力上升，从而吸引了换房需求。”水原的购房热潮可能扩散到首尔等首都圈其他地区。寻找价格竞争力较强的居住地的需求可能会增加，尤其是在能够通勤到半导体工厂的区域。南研究员指出：“如果光桥的新建主要公寓与松坡区文正洞的公寓价格相近，那么偏好首尔和江南三区的半导体从业者可能会选择可以乘坐班车通勤的文正洞。”他表示：“水原引发的流动性效应可能在中长期内支撑25亿韩元以下的首尔等首都圈住房价格。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格在六周内扩大上涨幅度，再次呈现上升趋势。今年以来，成北区公寓价格已上涨超过15%，在首尔25个自治区中，有11个地区的涨幅达到了两位数。根据韩国房地产院于10月8日发布的《2026年10月第一周（截至5日）公寓价格动态》报告，首尔公寓的成交价格较上周上涨了0.12%。这一涨幅比上周的0.09%扩大了0.03个百分点，结束了前五周的涨幅放缓趋势。首尔公寓价格已连续87周上涨，今年累计涨幅为8.31%。从各自治区来看，成北区以15.21%的涨幅位居首尔25个区之首。西大门区（12.81%）、江西区（12.24%）、九老区（12.07%）、诺原区（11.86%）、东大门区（11.76%）、观岳区（11.73%）等11个区的累计涨幅均达到了两位数。与去年相比，今年的情况截然不同。去年同期，公寓价格上涨超过10%的地区仅有成东、瑞草、江南和松坡四个区。而今年，两位数上涨的地区增至11个，去年涨幅较大的四个区均被排除在外。特别是江南区，今年累计下降了0.60%，而瑞草区的涨幅仅为1.09%。本周，非江南地区的上涨幅度进一步扩大。观岳区的涨幅从上周的0.21%增至0.33%，金川区从0.25%增至0.34%。九老区（0.20%→0.28%）和麻浦区（0.08%→0.22%）的涨幅也有所增加。相反，江南区（-0.56%→-0.34%）和瑞草区（-0.33%→-0.27%）继续下跌，但跌幅有所缩小。东北地区的整体涨幅从上周的0.28%小幅下降至0.27%，各地区之间存在差异。在租赁市场上，租金上涨的速度超过了成交价格。今年以来，首尔公寓的租金上涨了8.35%，超过了成交价格的累计涨幅（8.31%）。与去年同期的成交价格上涨5.53%、租金上涨1.87%相比，情况发生了变化。特别是东北地区的累计租金涨幅为11.44%，高于成交价格的涨幅（11.09%）。在各自治区中，成北区（14.08%）、诺原区（13.52%）、江北区（10.94%）、成东区（10.84%）、道峰区（10.82%）等五个区的租金涨幅均达到了两位数。本周，首尔公寓的租金与上周持平，均上涨0.16%。尽管部分地区因入驻量的影响价格有所下降，但由于学区和交通条件良好的地区租赁需求持续，整体上涨趋势得以保持。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔房价的持续上涨和政府对综合房地产税的改革，预计到2030年，非江南地区的综合房地产税征税小区将大幅增加。根据各自治区的市场价格排名前五的住宅小区，预计在除强北、金川、道峰外的22个首尔区将出现征税小区。 6日，国民力量党议员申东旭从KB国民银行获得的模拟模型显示，如果首尔公寓价格继续保持最近一年年均11%的上涨率，综合房地产税的征税小区将从今年的78个增至2030年的101个。 此次分析是基于首尔25个自治区的KB市场价格排名前五的125个34平米公寓进行的。 分析显示，目前在观岳、诺原、中浪区的五个样本小区均不需缴纳综合房地产税，但预计到2030年将出现征税小区。目前47个免税小区中，有23个将新纳入征税范围。强西、观岳、区罗、恩平各4个，成北3个，钟路2个，诺原、中浪各1个。 如果房价持续上涨，综合房地产税将从仅限于江南部分高价公寓，扩大到首尔大部分地区的主要小区。 分析认为，征税对象在税制改革后短期内会减少，但随着房价的累积上涨，预计将再次增加。根据非居住标准，征税小区将从今年的78个减少到2027年的68个，随后在2028年增至82个，2029年增至94个，2030年增至101个。 税负的增加幅度更为显著。反映125个小区总户数的综合房地产税征收额预计将从今年的589亿韩元增至2030年的5262亿韩元，增加8.9倍。按实际居住标准计算，也将增至3347亿韩元，增加5.7倍。 如果按小区平均每户的综合房地产税计算，今年为951338元，预计到2030年非居住标准将增至84288401元，实际居住标准为55497978元。 尤其是在目前税负不大的非江南地区，增幅尤为明显。恩平、区罗、成北、强西、东大门、观岳、诺原、中浪区主要小区的综合房地产税总额预计将从今年的约72万元增至2030年非居住标准的约4058万元，增加56.6倍。 即使房价上涨率减缓至最近一年的一半，即年均5.5%，税负仍将增加。此时，2030年非居住标准的征税小区将为19个区82个小区。目前免税小区中新增的4个征税小区均位于强西区。 预计到2030年，综合房地产税的总征收额将达到2926亿韩元，约为今年的5倍，实际居住标准为1719亿韩元，约为2.9倍的增长。 此外，此次模拟中反映了政府的税制改革方案及修正案。2027年后，基本扣除额设定为实际居住1400万韩元，非居住1200万韩元，公正市场价值比例和税负上限分别设定为70%和150%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的公寓市场正在从江南地区向非江南地区转移，成北区表现出显著的强劲势头。今年，成北区的公寓价格累计上涨率在首尔25个自治区中唯一超过10%，最近的交易和租赁价格上涨率同时创下首尔最高记录。吉音新城的新建小区的上涨趋势扩展至钟岩和长位，推动了成北区整体价格水平的提升。 江南地区放缓，非江南地区‘填补差距’根据31日韩国房地产院的数据，截至本月第四周，成北区的公寓成交价格较年初上涨了10.31%。这一涨幅是去年同期1.49%的约7倍。在首尔25个自治区中，累计上涨率超过10%的地区只有成北区。 紧随其后的是九老区上涨8.80%，江西区上涨8.78%，西大门区上涨8.04%，东大门区上涨7.97%，这些地区的累计上涨率均位于前列。去年，由汉江沿岸和江南地区的高价公寓主导了首尔的房价上涨，而今年则是相对价格负担较低的非江南地区开始显现出明显的‘填补差距’趋势。 最近的周统计数据也证实了成北区的强劲表现。根据KB国民银行KB房地产发布的7月第四周公寓市场动态，截至27日，成北区的公寓成交价格较前一周上涨了0.71%。这一涨幅远超首尔平均水平0.32%，在25个自治区中创下最高涨幅。 同期，江西区和九老区分别上涨0.64%，钟路区上涨0.61%，诺原区上涨0.49%，东大门区上涨0.48%。尽管首尔整体公寓价格的上涨率从上周的0.34%放缓至0.32%，但成北区及其他北部和非江南地区的上涨趋势依然相对明显。 新建稀缺性与市中心可达性…吉音推动上涨 成北区房价上涨的起点是吉音新城。吉音洞通过地铁4号线可方便地前往首尔站和市政府等市中心商务区，并通过大规模的整治项目转变为新建和准新建公寓密集的居住区。随着江南地区新建公寓价格的急剧上涨，价格进入门槛相对较低且市中心可达性优越的吉音新城吸引了实际需求的流入。 实际上，以吉音新城为代表的新建小区频繁出现新高交易。乐天城堡克拉西亚84平方米的公寓上月以18700万韩元成交，比一年前的14730万韩元上涨了约4000万韩元。随着该地区新建公寓的价格接近20000万韩元，成北区被认为不再仅仅是典型的中低价区域。 最近，价格上涨的范围已扩展至钟岩和长位。KB房地产表示，本周成北区钟岩和长位一带的主要大规模小区的价格上涨趋势明显。钟岩区聚集了市中心可达性和生活基础设施完善的老旧和准新建大规模小区，而长位区则因长位新城整治项目迅速形成新建居住区。 租赁市场紧张推高成交…未来上涨不确定 这些地区的租赁价格也在上涨，这进一步支撑了成北区的成交价格上涨。根据27日的数据，成北区公寓的租赁价格较前一周上涨了0.62%，在东大门区（0.71%）之后，成为首尔第二高的上涨率。同一时期，首尔的平均租赁价格上涨率为0.25%。成北区的上涨率约为首尔平均水平的2.5倍。 在成北区，吉音洞交通便利的大规模小区的租赁房源逐渐短缺，导致报价上涨。在北部地区，整体租赁市场供应紧张，交易可用房源减少，一些承受高租金的租客转向成交市场，推动了房价上涨的趋势。 然而，由于成北区短期内的上涨幅度较大，目前的上涨趋势是否能持续较长时间仍需观察。新建大规模小区的报价比之前的成交价格上涨得更快，导致买家推迟交易。吉音洞主要小区的价格已接近20000万韩元，因此贷款能力和资金筹措的负担可能会限制进一步上涨的可能性。 房地产行业人士表示：“成北区因其良好的市中心可达性以及以吉音和长位新城为中心的新建大规模小区的集中，具备吸引北部地区实际需求的条件。然而，近期价格在短时间内迅速上涨，加上金融和税制的不确定性，需关注是否是以报价为主导的上涨而缺乏交易量的支撑。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近数据显示，首尔公寓中有四成的价格超过15亿韩元。自去年10月实施贷款限制以来，购房需求集中在15亿韩元以下的房产上，但随着价格的持续上涨，超过15亿韩元的公寓比例反而有所增加。分析指出，位于非江南地区的诺原、东大门、成北等新建小区也频繁出现16亿至18亿韩元的交易，显示出“15亿韩元底线”正在动摇。 根据本报委托房地产114分析的数据，在去年10月15日贷款限制实施前的10月3日，首尔公寓中超过15亿韩元的比例为32.83%。截至本月12日，这一比例已上升至39.70%，增加了6.87个百分点。相对而言，15亿韩元以下的比例在同一时期从67.17%降至60.30%。 从套数来看，价格区间的变化也十分明显。10亿韩元以下的公寓从69149套减少至56529套，减少了12604套。相反，超过15亿韩元的公寓则从50754套增加至58309套，增加了7557套。 房地产114的责任研究员白世琼表示：“尽管根据10·15政策金融监管加强，但首尔公寓价格仍在上涨，显示出房价分布向高端区间移动的趋势。”她指出，超过15亿韩元的高价房比例正在扩大。 实际上，市场上相对价格负担较低的非江南地区新建小区的上涨趋势十分明显。根据韩国国土交通部的实际交易公开系统，诺原区月溪洞的首尔元爱公寓84㎡的分配权在上个月以18116万韩元成交。考虑到2024年分配时的价格在12620万至14140万韩元之间，入驻前的分配价已上涨超过4亿韩元。 东大门区李文洞的李文爱公寓84㎡的入驻权在4月以18350万韩元成交。成北区长位洞的长位爱丽舍4期84㎡的入驻权也在上个月以16500万韩元易手。恩平区希尔斯特特绿番站84㎡的公寓上个月以15000万韩元成交，创下新高，而东作区上道普尔吉奥克拉维纽84㎡的价格也从去年10月的14300万韩元上涨至上个月的15000万韩元。 价格上涨趋势在非江南地区尤为明显。根据韩国房地产院的数据，截至今年6月第二周，首尔公寓的累计交易价格上涨率中，成北区以7.02%位居第一，东大门区为5.50%，诺原区为4.96%。这一现象被解读为相对价格负担较低的地区购房需求的扩散结果。 专家们认为，贷款限制后，相对价格较低的地区吸引了更多购房需求，导致非江南地区的价格上涨。尽管购房需求集中在15亿韩元以下的房产，但这一需求推动了价格上涨，使得部分小区再次突破15亿韩元的界限。 我们的银行房地产研究员南赫宇表示：“购房者正在寻找相对涨幅较小的地区，导致价格差距缩小的‘对齐’现象。”他指出，贷款可获得性相对较好的地区以及原有房价涨幅不大的区域，购房需求逐渐流入，推动了价格上涨的区域不断扩大。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。