首尔住房市场不仅公寓，连联排和独栋住宅的交易价格及租金也在同步上涨，这引发了对以高价公寓为中心的住房政策的质疑。由于政府加强房地产税制可能导致住房供应减少和租赁市场不安，因此有建议认为应扩大民间租赁住房的供应基础。 "首尔房价问题不止于高价公寓……非公寓及租金也随之上升"在8日国会议员会馆举行的‘韩国经济与房地产政策何去何从’研讨会上，住房产业研究院研究室主任金德礼指出，首尔住房市场的价格上涨趋势正在向多种住房类型扩散。金主任表示：“2024年以后，首尔所有住房类型的价格都在上涨。”他指出：“2024年时租金相对稳定，但自去年下半年以来上涨幅度加大，今年租金的上涨趋势也在扩大。”他特别关注租金的上涨趋势。金主任解释道：“过去也曾出现过交易价格或租金大幅上涨的情况，但自2006年相关统计开始以来，租金价格如此快速上涨的案例几乎没有。”分析还指出，地区和住房类型之间的价格两极分化现象加剧。在首尔，公寓、联排和独栋住宅的价格都在上涨，而在地方，老旧公寓和联排住宅的价格仍在下滑。京畿道的部分地区，如城南和光明，最近一年公寓价格上涨超过20%，但其他地区则出现价格下跌，地区间差距加大。金主任强调，需要扩大新住房供应的同时，对现有住房市场进行管理。他指出：“我国已经有超过2000万套住房库存，不仅要关注新供应量，还要关注现有住房市场的交易和租赁情况。”非公寓供应的萎缩也是一个主要问题。金主任指出，自2023年以来，首尔的非公寓供应急剧减少，原因包括建筑和停车场的监管以及金融和税制政策等。他特别提到，小型别墅项目的开发与公寓开发项目和资金筹措结构不同，因此需要采取不同的政策措施。他表示：“现在需要详细讨论在何种地区、为何种阶层需要多少住房，并根据地区特性制定相应政策。” "同时加强持有税和转让税，担忧房源减少和租赁市场不安"随后，图美房地产咨询公司所长金济京以“8·3税制改革方案争议”为主题进行了发言，警告称政府的房地产税制改革可能导致住房供应减少和租赁市场不安。金所长指出：“如果同时提高转让税和持有税，住房所有者将陷入进退两难的境地。”他表示：“在某个时间点未能决定出售的所有者，可能因税负加重而更难出售房屋。”他还对同时加强持有税和交易税的税制方向提出了质疑。他指出：“持有税高的国家交易税低，交易税高的国家持有税低，而我国正朝着同时提高转让税和持有税的方向发展。”他进一步解释：“如果仅提高转让税，出售可以推迟；如果仅提高持有税，可能在承担税负后决定出售，但同时提高两种税则会缩小住房所有者的选择空间。”他特别预测，长期持有特别扣除的改革和综合房地产税负担的扩大将影响高价单一住房所有者的出售决策。他认为，转让收益的扣除限额设定和综合房地产税额扣除的减少，可能会使长期居住的高龄单一住房者面临更大的税负。金所长还提出了税制加强可能带来的“气球效应”。他表示：“如果江南等高价住房市场的税负加重，需求可能转向相对负担较轻的周边地区，从而刺激中低价住房的价格上涨。在这种情况下，无房者购房的负担将加重。”他还对因民间租赁住房供应萎缩而导致的租赁市场不安表示担忧。由于对多套住房者的监管和自住义务的加强，现有租赁住房转为自住时，租客可选择的住房将减少。金所长表示：“要将民间租赁住房替代为公共租赁或企业型租赁住房，首先需要建立相应的供应基础。”他指出：“在替代供应不足的情况下，若压缩民间租赁市场，可能会加大租金上涨的压力。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

2030年代的年轻人主要使用的在线社区中，关于10年前与现在公寓价格的对比资料被广泛分享，引发了激烈的反应。 25日，各大在线社区发布了题为“2015年公寓实际交易统计（以24平米为基准）”的帖子。 公开的照片显示，10年前2015年首尔24平米（55~60㎡）公寓的平均实际交易价格。其中，江南区和瑞草区的价格为6亿8000万韩元，龙山区为5亿1000万韩元，麻浦区、城东区和广津区的价格为4亿2000万韩元。此外，外环地区如道峰区（2.6亿）和诺原区（2.7亿）则在2亿韩元左右，而京畿道大部分地区的价格在1亿到3亿韩元之间，只有果川（5.7亿）和城南（3.6亿）例外。 然而，当前房地产市场的现实却十分严峻。根据KB房地产和房地产R114的调查，自李在明政府上任以来，首尔公寓的交易价格在一年内暴涨了约14.7%至15%以上。与此同时，租金（6.77%）和月租（8.99%）也随之上涨，形成了“三级上涨”现象，使得青年和低收入群体的居住成本达到了极限。尤其是由于对多套房者的监管，导致需求集中于首尔的高端地区，所谓的“聪明的一套”现象愈发严重，高价房和低价房之间的资产差距（五分位比率为13.4倍）达到了历史最高水平。 因此，2030年代的网友们对房地产资产差距感到失望，并对政治界提出批评。在女性主导的社区中，有网友表示：“10年前还有希望”，“那时借钱买房被认为是奇怪的事情”，并对未能在当时购买首尔公寓感到遗憾。 一些网友则抱怨，因当时得到父母支持在首尔麻浦、开浦等地购买公寓的案例与未能购买的青年之间的资产差距大幅扩大。同时也有网友表示：“当时就该拼命购房”，并对各政权的房地产政策提出批评。 男性主导的社区中也对多套房者监管和土地交易许可制等房地产政策提出了批评。一些网友认为，随着对多套房者的监管加强，持有的房产被出售，需求转向首尔等高端地区的“聪明的一套”，这也影响了租赁市场和月租市场。还有网友指出，地方与首尔的房价差距比过去大得多。 大多数网友表示：“在2010年代初，地方与首尔的差距并没有想象中那么严重，但现在根本无法比拟”，并对当前青年仅靠劳动收入在首尔购房的困难表示不满。 在两大社区中，关于各政权房价走势的政治责任问题也普遍引发讨论。 一些网友批评文在寅政府时期的房地产政策，同时提到李在明政府，表达了对民主党整体房地产政策的不满。

随着首尔公寓价格的持续上涨，江南地区的核心区域却出现下跌，而北部地区的涨幅则在扩大，区域间的温差愈发明显。 韩国房地产院于8月20日发布了2026年8月第三周（截至8月17日）全国周公寓价格动态。首尔的公寓成交价格较上周上涨0.22%，涨幅较上周的0.21%有所扩大。首都圈上涨0.15%，全国上涨0.08%，而地方则持平（0.00%）。 在首尔，北部14个区上涨0.30%，涨幅大于江南11个区的0.14%。成北区以0.45%的涨幅成为首尔最高，紧随其后的是中浪区和西大门区，分别上涨0.44%，中区和江北区各上涨0.41%。 相反，江南地区的核心区域则呈现下跌趋势。西区在潜水和半浦洞的重建项目中下跌0.09%，而江南区在大治和开浦洞的影响下也下跌了0.05%。 在租赁市场中，北部地区的上涨趋势同样明显。首尔公寓的租金上涨0.19%，但西区和江南区分别下跌0.08%和0.03%。成北区（0.37%）、江北区（0.37%）、道峰区（0.36%）、诺原区（0.35%）等的涨幅相对较高。 韩国房地产院分析认为，市场参与者的观望气氛持续，但在交通便利和大规模住宅小区等居住条件良好的项目中，签订了上涨的合同，导致首尔整体价格上涨。 江南地区的疲软被认为是由于急售房源的出现和观望情绪的影响。我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“在税制改革方案公布后，决定出售的单一住房者的急售房源持续出现，这一现象反映在价格上。” 与此同时，年轻购房者的动向在北部地区及非江南地区相对活跃。房地产信息应用“集品”于20日发布了对大法院登记信息广场的“所有权转移登记买方现状”资料的分析结果。 7月，首尔集合建筑的购房者人数为16172人，比6月的15081人增加了7.2%。但与去年7月的17670人相比，减少了8.5%。 按年龄划分，30岁购房者人数为5976人，最多。40岁购房者为3925人，紧随其后。30岁和40岁的购房者合计为9901人，占总人数的61.2%。 特别是30岁购房者从6月的5524人增加到7月的5976人，增长了8.2%；而40岁购房者从3432人增加到3925人，增长了14.4%。这两个年龄段的增长占首尔集合建筑购房者总增长的86.6%。 按自治区划分，恩平区以1435人记录了最多的购房者。其次是松坡区1173人，江西区和诺原区各1028人，江东区887人。 30岁购房者中，诺原区以488人最多，恩平区486人，江西区409人，松坡区405人，东大门区352人。40岁购房者中，恩平区402人最多，松坡区314人，江东区279人，江南区227人，诺原区226人。 与上月相比，首尔25个自治区中有16个区的购房者人数增加。观岳区增加344人，增幅最大；恩平区290人，江东区238人，松坡区224人，东大门区173人。相反，中浪区的购房者人数较上月减少616人，降幅最大。 总体来看，首尔房地产市场呈现上涨趋势，但细分来看，江南地区与非江南地区的走势却相互矛盾。尤其是30岁和40岁购房者的购房热潮主要集中在北部及首尔外围地区。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

自李在明政府上任以来，首尔公寓价格在一年内上涨了约14.7%。根据KB房地产的统计数据，这是自1986年相关统计开始以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁市场也出现了上涨。首尔公寓的租赁价格在同一时期上涨了6.77%，月租上涨了8.99%。买卖和租赁市场同时上涨，出现了所谓的“三级上涨”现象。 首尔公寓价格一年内上涨14.73% 根据KB房地产的月度住房价格统计，从去年5月到今年5月，首尔公寓的累计涨幅为14.73%。 这一涨幅在历届政府的执政初期一年中处于最高水平，文在寅政府初期一年为9.41%，卢武铉政府初期一年为11.68%。 尤其是地区间差距明显，首尔外围和非江南地区的上涨尤为突出。 不过，其他调查显示，首尔的涨幅超过了15%。 房地产R114对2025年6月至2026年5月的市场进行了分析，结果显示，首尔公寓价格上涨超过15%，全国公寓价格约上涨9%。 在房地产R114的调查中，首尔的光津区、铜雀区、中区、江东区、城东区等非江南地区的涨幅超过了20%。京畿道的城南、光明、汉南、安阳、龙仁、果川等主要地区的公寓价格也上涨了10%以上。 问题在于，不仅仅是买卖价格上涨。 根据KB房地产的统计，自李在明政府上任以来，首尔公寓的租赁价格上涨了6.77%。月租也上涨了8.99%，这是自2015年KB月租统计以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁价格的上涨可能会影响买卖市场。租赁价格持续上涨，可能会增加租户的居住成本，部分需求可能转向买卖市场。 实际上，最近首尔出现了租赁房源短缺和租赁价格上涨的现象。专家指出，贷款限制和多套房屋相关的调控可能对租赁住房供应产生了影响。 尽管政府调控，房价仍上涨……为何？ 李在明政府自上任以来，为了稳定房地产市场，推出了贷款限制、扩大土地交易许可区域、对多套房屋征收资本利得税等多项政策。 例如，在6·27房地产对策中，几乎全面限制了首都圈的住房抵押贷款，随后在10·15对策中扩大了土地交易许可区域，加强了需求抑制政策。 尽管如此，首尔的房价仍然持续上涨。 根据韩国房地产院的统计，2025年6月，首尔住房综合买卖价格上涨了0.95%，7月上涨了0.75%。尤其是仅就公寓而言，6月上涨了1.44%，7月上涨了1.09%。当时，尽管在6·27对策后上涨幅度有所减缓，但仍然较高。 此后，首尔的房价上涨趋势并未减弱。根据韩国房地产院的数据，2026年6月，首尔住房综合买卖价格在一个月内上涨了1.03%，首都圈上涨了0.67%，全国上涨了0.33%。 在7月，KB房地产统计显示，首尔公寓买卖价格较上月上涨了1.05%。中浪区上涨2.08%，江北区上涨2.01%，城北区上涨1.85%，北部地区的上涨幅度较高。 此次上涨的核心在于，首尔及首都圈，尤其是首尔公寓的上涨趋势集中。全国范围内，地方住房市场持续低迷，只有首尔和部分首都圈地区强劲上涨，导致地区间价格差距加大，出现了两极化现象。 KB房地产的资料显示，最高20%与最低20%公寓的价格差距，从李在明总统就职前的11.6倍扩大到一年后的13.4倍。这意味着首尔与地方、高价与中低价住房之间的资产差距加大。 最终，未来房地产市场的最大变量将是供应的扩大是否能实际转化为住房供应，贷款和税制调控能在多大程度上抑制购房者的心理，以及首尔的住房需求是否能持续。 截至目前的统计数据显示，自李在明政府上任以来，首尔公寓市场上涨了约14.7%至15%。租赁和月租的上涨也加重了首尔的居住成本。

尽管首尔的公寓价格持续上涨，但江南地区的核心区域却出现下跌，江北地区的上涨幅度明显加大。 韩国房地产院于8月20日发布了2026年8月第三周（截至8月17日）全国公寓价格动态。首尔的公寓成交价格较上周上涨0.22%，涨幅较上周（0.21%）有所扩大。首都圈上涨0.15%，全国上涨0.08%，地方市场持平（0.00%）。 在首尔，江北14个区上涨0.30%，涨幅大于江南11个区（0.14%）。成北区以0.45%的涨幅最高，钟路区和西大门区分别上涨0.44%，中区和江北区分别上涨0.41%。相反，瑞草区因潜在的再开发项目下跌0.09%，江南区也因大治区和开浦区的影响下跌0.05%。 全国范围内，京畿道（0.15%）、忠北（0.07%）、全北（0.06%）、蔚山（0.04%）、大田（0.03%）等地上涨，而济州（-0.07%）、忠南（-0.05%）、庆北（-0.03%）、江原（-0.02%）、大邱（-0.02%）等地则出现下跌。 在租赁市场上也出现了类似的趋势。首尔公寓的租金上涨0.19%，持续上涨，但瑞草区下跌0.08%，江南区下跌0.03%。相对而言，成北区（0.37%）、江北区（0.37%）、道峰区（0.36%）、诺原区（0.35%）等江北地区的涨幅较大。 不过，整体来看，首尔的房价仍然保持上涨，主要是由于交通便利和大型社区等良好的居住条件的项目持续签订上涨合同。韩国房地产院表示，尽管市场参与者持观望态度，但需求依然坚挺的项目仍然签订了上涨合同，从而推动了首尔整体价格的上升。 江南地区的疲软被认为是由于交易观望的持续，以及局部地区出现的急售房源的影响。我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“税制改革方案发布后，决定出售的单一住房者的急售房源持续涌现，这一点反映在价格上。” 特别是高价公寓的房源涌现压力可能会加大。南研究员指出：“持有40亿韩元后半段高价公寓的业主，由于相对较高的综合税和资本利得税预期，预计在短期内将对江南地区的核心区域的房源涌现施加压力。”他补充道，居住环境相对较差的再开发公寓中，非居住者的持有比例较高，因此在转让业主地位限制之前，出现了出售的动向。 分析认为，江南地区的疲软可能会影响到汉江带等邻近地区。南研究员表示：“在首尔汉江带地区，许多业主希望进入江南地区，因此短期内必然会受到江南核心区域市场状况的影响。”他还表示：“在出售后进入江南地区之前，持有成本是否能够承受等计算变得复杂，因此目前的价格区间走势预计将持续一段时间。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

以首尔为中心的全国房地产市场上涨趋势持续。全国的房屋买卖、租赁和月租价格均呈现上涨，首尔的买卖和租赁价格均超过1%的增长，成为全国上涨的主要推动力。 根据韩国房地产院于15日发布的《2026年6月全国房价动态调查》，全国房屋综合买卖价格较上月上涨0.33%，租赁价格上涨0.38%，月租价格上涨0.38%。 首都圈与地方之间的差距依然存在。首都圈的买卖价格上涨0.67%，租赁价格上涨0.71%，月租价格上涨0.62%；而地方的买卖价格仅上涨0.01%，租赁价格上涨0.08%，月租价格上涨0.15%。 首尔的上涨幅度远超全国平均水平。首尔的房屋综合买卖价格上涨1.03%，租赁价格上涨1.08%，月租价格上涨0.96%。与5月相比，买卖价格从0.90%上升至1.03%，租赁价格从0.91%上升至1.08%，月租价格从0.81%上升至0.96%。 从房屋类型来看，以公寓为中心的上涨趋势也扩展到联排和独栋住宅。首尔的公寓买卖价格上涨1.21%，创下最高涨幅。联排住宅上涨0.86%，独栋住宅上涨0.49%，非公寓市场的上涨趋势也在持续。韩国房地产院表示，联排住宅包括多世代住宅，独栋住宅包括多户住宅。 房地产院指出，尽管部分外围或老旧小区出现观望态势，但在重建推进小区、大型小区和交通便利区域等受欢迎的小区中，需求持续，成交合同得以签署。租赁和月租市场也在居住条件良好的大型小区和交通便利区域中，租赁需求持续，推动了价格上涨。 从地区来看，首尔买卖市场中，成北区以1.39%的涨幅位居第一。接下来是广津区和九老区（各1.31%）、东大门区（1.28%）、成东区（1.23%）、江西区（1.16%）、道峰区（1.15%）、松坡区（1.11%）、永登浦区（1.10%）、江东区（1.06%）。租赁市场中，成东区（2.08%）涨幅最大，紧随其后的是诺原区（1.78%）、道峰区（1.56%）、松坡区（1.53%）、成北区（1.50%）。 相反，地方市场的涨幅差异明显。买卖市场中，蔚山（0.31%）、全北（0.19%）、全南（0.16%）、冲北（0.10%）等地区上涨，而光州（-0.31%）、世宗（-0.19%）、济州（-0.17%）等地区则出现下跌。租赁市场中，蔚山（0.45%）、世宗（0.31%）、全北（0.21%）等地区呈现上涨趋势，但光州（-0.24%）和济州（-0.17%）则继续下滑。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓买卖市场中，较前一交易价格上涨的“上涨交易”比例显著扩大。尤其是首尔的上涨交易比例已超过57%，引领全国上涨趋势，但考虑到交易量减少及未来监管变化，分析认为需进一步观察趋势。 根据直房于13日对国土交通部实际交易价格的分析，6月全国公寓买卖交易中上涨交易比例为47.3%，较上月的45.7%扩大了1.6个百分点。 在首都圈中，首尔的上涨交易比例增长最为明显。首尔从5月的47.7%上升至6月的57.1%，一个月内上升了9.4个百分点。5月时上涨交易比例超过50%的自治区仅有5个，而6月则扩大至除江南区和广津区外的23个自治区。 按自治区来看，龙山区（17.7个百分点）、麻浦区（15.8个百分点）、中浪区（15.5个百分点）、西大门区（14.6个百分点）、观岳区（13.3个百分点）、永登浦区（13.0个百分点）、金川区（12.4个百分点）、城东区（12.2个百分点）等上涨交易比例增幅较大。 特别是中浪、观岳、永登浦、金川等相对中低价公寓集中的地区，上涨交易比例也有所扩大，显示出交易流向此前上涨趋势受限的区域。 然而，首尔的交易量从5月的7681件减少至6月的3105件。由于交易申报仍在进行中，因此交易量的增加及交易构成的变化可能会影响上涨交易比例。 京畿道的上涨交易比例也从46.4%上升至49.4%，增幅为3.0个百分点。果川（22.7个百分点）、城南修正区（20.1个百分点）、光明（13.7个百分点）、城南分当区（10.7个百分点）、水原永通区（8.8个百分点）、华城东滩区（8.6个百分点）等主导了上涨交易比例的扩大。 城南、果川、光明的交易量虽有所减少，但上涨交易比例却有所扩大，而东滩的交易量较上月增加了41%，上涨交易比例也随之增加，显示出与其他地区的差异。直房分析认为，半导体产业投资扩大及GTX-A开通带来的交通条件改善预期等因素产生了影响。 仁川6月的上涨交易比例为44.1%，与上月（44.2%）基本持平。以永宗区为中心的上涨交易比例略有上升，但整体变化不大。 地方市场的走势则各异。地方整体上涨交易比例为44.3%，较上月下降0.2个百分点。强烈（3.5个百分点）、忠南（3.3个百分点）、蔚山（2.7个百分点）、庆北（1.6个百分点）等地的上涨交易比例有所扩大，而济州（-5.6个百分点）、全北（-4.6个百分点）、大邱（-3.3个百分点）则相对下降幅度较大。 直房表示：“6月上涨交易比例的扩大并非全国普遍现象，而是区域差异明显。”并指出：“6月的交易反映了政府在追加监管区域指定及税制改革讨论之前的市场状况，因此需关注未来政策变化对交易流向的影响。” 此外，根据直房上月6日的报告，由于租金上涨，首尔地区新租合同与续租合同之间的保证金差距正在扩大。特别是在首尔，84平方米的公寓新合同保证金比续租合同高出最多8000万韩元。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。