首尔公寓市场现状 首尔房地产市场在多套房转让所得税减免即将结束前，房源增加和价格调整迹象明显。然而，这一变化是否改善了无房者的市场准入条件，仍存在分歧。 根据房地产平台‘아실’的数据，截至25日，首尔公寓房源超过7万套，较上月增长约25%。多套房持有者因税负考虑开始出售，房源不仅在江南地区增加，非江南地区也有增长。 房源增加的同时，价格走势也发生变化。韩国房地产院数据显示，2月第三周首尔公寓价格仍在上涨，但涨幅为今年最低，江南三区和龙山区两年来首次下跌。一些小区的报价下调了数亿韩元。 然而，价格调整并未大幅推动交易增加，因调整幅度有限且无房者购房时仍面临制度性限制。在贷款限制下，购买价值约15亿韩元的首尔公寓，按40%的贷款价值比率（LTV）计算，最高可贷款6亿韩元。 尽管房源增加和价格调整，无房者仍面临资金筹措压力。通过租赁购买的方式也有诸多限制，即使购买租金为6亿韩元的房源，后续贷款补足资金也不易。 尽管制度障碍依旧，无房者购房意愿不低。根据住房金融公司的调查，55.5%的无房家庭有购房意愿，但他们偏好的房价平均为4亿6210万韩元，与当前首尔公寓价格差距显著。 租赁市场加剧了无房者的负担。截至23日，首尔公寓租赁房源为18683套，较上月减少约15.7%。房东为出售而收回租赁或转为月租，导致租赁短缺加剧。房源减少使租赁价格指数继续上涨，月租转换比例快速上升，选择减少使无房者居住不安加剧。 此外，供应条件恶化，入住房源减少已成事实。根据房地产R114数据，今年首尔公寓预计入住房源约27600套，较去年减少26%以上。供应不足可能同时推高买卖和租赁价格。 尽管房源增加和价格调整，但对无房者而言，环境仍不友好。金融和交易限制、租赁不安、供应减少交织，使得市场准入门槛依旧高。分析认为，多套房房源带来的市场变化转化为实际交易仍需时间。 房地产业内人士表示，“在转让税减免结束前，多套房房源可能会继续增加，但价格调整幅度有限，购房条件未有大变化，是否能转化为交易仍需观察。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

从首尔南山瞭望台上远眺市内公寓区。【图片提供 韩联社】 首尔人口加速外流，导致生产、消费、就业等多项指标持续走弱，引发首尔竞争力是否衰退的讨论。但专家认为，这一现象应被视为“首都圈重组”的过程，而非单纯的城市竞争力下降。随着交通网络延伸与新城开发推进，首都经济圈正从传统行政区划上的首尔向更广范围扩展。 国家数据处3日公布的数据显示，去年首尔工业生产和零售规模分别同比下降7.7%和2.7%，低于全国平均水平，就业率也同比下滑0.2个百分点。 首尔市从1990年以来已连续35年人口净流出，去年共有2.6769万人迁出首尔。尤其是三四十岁的生产与消费主力人群不堪高昂房价，持续迁往京畿道与仁川等首都圈外围地区。 韩国房地产院发布的共同住宅实际交易价格指数显示，去年首尔公寓价格同比大涨13.5%。KB不动产资料显示，首尔公寓平均售价从2015年8月的5.12亿韩元（约合人民币240万元）上涨至2025年8月的14.22亿韩元，涨幅达70.7%，远高于全国平均27.2%的涨幅。 同时，韩国整体人口自然减少趋势持续。去年全国人口自然减少规模达10.89万人，首尔不仅面临自然减少压力，还叠加人口净流出，人口基础负担进一步加重。生育率方面，首尔合计生育率仅为0.63，处于全国最低水平。 青年层虽仍因教育与就业机会持续流入首尔，去年首尔20多岁人群净流入率达2.8%，居全国首位。但整体来看，首尔人口净流出率为1.3%，在全国排名第二，仅次于光州。 针对这一趋势，专家认为从行政区划角度观察，首尔生产与消费指标下滑似乎显示竞争力下降，但若从更广义的首都圈经济视角来看，产业与人口正发生重新布局。 韩国开发研究院（KDI）副研究委员金善涵（音）指出，随着新城建设重心转向京畿道，以及交通网络延伸，首尔地铁1号线已延伸至忠清南道天安，通勤与经济联系范围明显扩大。由于房价上涨与城市拥挤，部分人口外流至京畿道新城。从行政统计看，首尔生产性似乎下降，但若将整个首都圈经济规模纳入考量，集中度与规模反而在扩大。 首尔大学人口政策研究中心研究员李相林（音）称，随着首尔在人口、房价与空间上的高度密集，增长空间受限，忠清圈正逐渐被纳入“准首都圈”范围。这一现象更适合被理解为“首都圈扩张与经济权重再分配”的阶段性表现。

韩国金融监督院24日发布数据显示，截至去年12月末，韩国国内银行韩元贷款逾期率（本金和利息逾期超过一个月）为0.5%，较11月末的0.6%环比下降0.1个百分点，银行资产质量整体呈现改善态势。 监管部门分析称，逾期率回落主要受两方面因素推动。一是新增逾期规模持续收缩。去年10至12月新增逾期债权分别为2.9万亿（约合人民币153.7亿元）、2.6万亿韩元和2.4万亿韩元，连续两个月下降。二是不良资产处置力度显著加大。同期逾期债权处置规模分别为1.3万亿韩元、1.9万亿韩元和5.1万亿韩元，呈逐月上升态势。 金融监督院表示，年末银行盈利状况较为稳健，不良资产市场承接能力保持稳定，加之银行主动强化资产质量管理，共同推动了逾期率回落。不过，监管部门同时指出，12月逾期率下降具有一定季节性特征。银行通常在季度末集中清理逾期贷款并加强风险管控，逾期率一般呈现“季中上升、季末回落”的变化规律。 从部门结构来看，企业贷款逾期率为0.59%，较前月下降0.14个百分点。其中，大企业贷款逾期率为0.12%，中小企业为0.72%，分别下降0.04个百分点和0.17个百分点。 居民贷款方面，整体逾期率为0.38%，环比下降0.06个百分点。其中，住房抵押贷款逾期率为0.27%，下降0.03个百分点；除住房抵押贷款外的居民贷款（包括信用贷款等）逾期率为0.75%，下降0.15个百分点。 同比来看，截至去年12月末，企业贷款逾期率较2024年同期上升0.09个百分点，居民贷款逾期率则与上年同期持平。 金融监督院表示，当前内外部不确定性仍然较高，银行已针对受影响行业和领域适度提高贷款损失准备金，并将持续强化资产质量与风险管理。 在首尔市一家银行的贷款窗口，一名市民正在办理业务。【照片来源 韩联社】

从首尔南山看到的市区公寓景象 今年1至2月，韩国全国民间公寓申请量降至15年来最低水平。3日，房地产研究公司Real Today分析韩国房地产院数据，结果显示，今年1至2月民间公寓申请量为3910户。与去年同期的5416户相比减少了27.8%，与2024年同期的17580户相比减少了77.8%。自2010年开始统计以来，仅次于2011年的3864户。按地区来看，京畿道占1812户，占总量的46.3%。其次是仁川656户、大田341户、釜山304户。首尔仅有151户。大邱、世宗、江原、庆北、忠南、忠北等地在1至2月没有民间公寓申请计划。年初供应减少可能导致上半年申请市场竞争加剧。业内人士指出，若年度供应计划延迟，可能影响未来市场供需，尤其是在首尔和部分大城市，新房供应受限可能导致需求转向现有住房市场。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。