一项调查显示，下月韩国公寓入住量将大幅减少，受政府实施的“6·27贷款调控”政策影响，全租房市场紧张局面或进一步加剧。 房地产平台企业Zigbang数据显示，9月韩国公寓入住量共1.1134万套，环比（1.6549万套）减少约33%。公寓入住量预计在10月降至1.0902万套后，于11月回升至2.3946万套，12月进一步扩大至2.0577万套。数据显示，9月首都圈公寓入住量仅5695套，环比（9655套）下降约41%。其中，首尔为128套、京畿道和仁川分别为4692套、875套。 在新房供应不足的背景下，受高强度贷款限制与利率下调影响，全租公寓向月租的转变速度持续加快。韩国最高法院登记信息广场发布的数据显示，截至今年7月，月租交易量共达105.6898万件。同期，2022年至去年月租交易量分别为84.3078万件、83.8773万件以及83.2102万件，均维持在80万件以上。 分地区来看，首尔、京畿道以及仁川月租交易量分别为34.3622万件、29.2205万件、5.1935万件。釜山（6.3171万件）、庆南（4256件）、忠南（3.7117万件）和大田（3.6091万件）等部分地区交易量均创新高。 随着新房供应量减少，全租房比例持续呈下降趋势。据房地产市场调查企业房地产R114发布的数据，首都圈公寓入住量预计从今年的14.5237万套降至明年的11.147万套，降幅达23.2%。其中，首尔市区入住量从今年的4.6767万套或骤降至明年的2.8355万套，降幅高达39%。更令人担忧的是，截至后年的2027年仍难改善公寓入住量持续下滑态势，届时首都圈整体入住量预期降至10.51万套，较今年减少27.6%，首尔地区（8803套）则预期较今年暴跌81.2%。 西江大学一般大学院房地产专业教授权大中（音）表示：“在首尔住房供应严重不足的情况下，全租房需求仍在不断增加。供不应求不仅会推高全租房价格，市场紧张局面也将长期持续。” 17日，在首尔松坡区乐天世界大厦Seoul Sky瞭望台俯瞰首尔市区的景象。 【图片来源 韩联社】

今年第一季度，首尔地区公寓及多户型住宅等住房的月租比例创下季度最高纪录。受高额全租押金、利率负担和全租房诈骗案后遗症等多重因素影响，传统全租向月租的转变速度持续加快。 韩国法院登记信息广场28日发布的数据显示，今年第一季度（1至3月），首尔地区确定租赁日期的住房租赁合同共计23.3958万件，其中月租合同为6.2899万件，占比64.6%，创下自2014年法院开始统计相关数据以来的季度最高纪录。 近年来，首尔月租化趋势加速显现。2021年，月租比例仍维持在年均40%左右，2022年和2023年分别升至53%和56%，去年更进一步突破60%，达到60.3%。按季度来看，去年第二季度首尔月租比例为59.1%，第三季度为60.3%，第四季度上升至61.2%，今年第一季度则急升至接近65%。 业内分析指出，首尔月租化速度加快，主要受2至3年前“逆全租难”现象缓解后，市场对供应不足的担忧加剧，推动全租押金持续上涨。同时，韩国银行基准利率及银行贷款利率下调进程缓慢，促使更多租客选择将部分上涨的押金转为月租支付。 韩国全租房的租期一般为2年，若房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。 首尔一家房屋中介负责人表示：“自去年下半年起，受商业银行家庭负债管理政策影响，全租贷款变得更加困难，尽管基准利率下调，但利率下降的效果有限，导致公寓月租房源持续增加。” 与此同时，由于全租房诈骗风险上升，多户型住宅的年轻租客对高额押金更加谨慎。此外，韩国住房城市保障公社（HUG）收紧了全租押金返还保险的加入标准，部分房东不得不将部分押金转为月租支付。随着别墅售价下跌，为了符合保险加入条件（公告价格的126%），不少房东选择下调押金并提高月租比例来调整租赁合同。 在全国范围内，今年第一季度，济州岛的月租比例最高，达80%。大田（68.5%）、蔚山（68%）、釜山（66.5%）等地的月租比例也超过了首尔。 市场专家表示，进入4月后，租赁市场进入季节性淡季，交易量有所下降。一些急于出租的房东可能会通过提高全租比例来促成租赁。然而，从中长期来看，随着租赁市场结构的变化，传统全租向月租的转变趋势预计仍将持续。 20日，从首尔南山俯瞰市区公寓的景象【图片来源 韩联社】

首尔市内某公寓 【韩联社】 一项调查显示，受全租房诈骗频发及贷款利率上调等多重因素影响，首尔与京畿地区的联排住宅（多户型）租赁市场中，月租比重首次突破了50%。 国土交通部于16日发布的租房交易分析报告显示，今年首尔地区全月租交易量共达12.7111万件，其中，月租交易件数达6.8116万件，占全体的53.6%，创国土交通部自2011年首次公开全月租交易统计数据以来的最高值。该数据较2020年的29.5%，激增24个百分点。自2022年开始，随着全租诈骗案件的激增，月租比重增加至39.5%，去年进一步攀升至48.1%后，今年突破50%大关。大韩住宅租赁人协会会长成昌烨（音）表示：“当前贷款政策的收紧与利率的大幅上扬，直接导致了全租房交易量的急剧下降，反之，月租交易则呈持续增长的态势。” 京畿道地区的情况亦呈现出相似趋势，京畿道地区全月租交易量共达6.3520万件，其中，月租达3.276万件，占全体的51.6%。较2020年的30.6%，增长逾20个百分点。 由于韩国全租遇冷月租升温，月租价格呈上扬趋势。韩国房地产院发布的数据显示，以今年10月为基准，首尔地区的联排住宅月租综合价格指数达到了102，京畿道地区则为101.9，两地均创下了历史新高。 以水原市大学街周边的住宅为例，2021年保证金平均为500万韩元（约合人民币2.5万元），月租为45万韩元；而今，在保证金保持不变的情况下，月租价格已上涨至60万韩元。住宅租赁行业相关人士分析认为：“以往，全租房更受青睐，但近年来，全租诈骗事件的频发以及持续高企的贷款利率，使得全租房市场持续降温，转而推动了月租市场的快速发展。”

首尔公寓全景。【图片提供 韩联社】 随着韩国房地产市场联排住宅不受待见，公寓全租（或称“全税、典税”制度）价格持续上涨。业界认为，由于公寓供需不稳定，全租难将进一步深化。 8日，韩国房地产院公布的《4月第一周（1日为基准）全国公寓价格动向》显示，上周全国公寓全租价格较上周上涨0.03%，较前一周（0.02%）涨幅进一步增加。 首尔全租市场涨幅环比持平（0.07%→0.07%）。自去年5月第四周以来，首尔全租房价格上涨趋势已维持46周。 房地产院表示：“由于目前房地产买卖市场不稳定，消费者持观望态度。纵观房地产市场，近期主要以定居条件良好的地区交易状态较好。” 具体来看，首尔地区中，东大门区（0.16%）、铜雀区（0.14%）、龙山区（0.13%）、中浪区（0.13%）、麻浦区（0.11%）等地区全租涨幅较大。反之，江东地区全租房价格下降0.02%，连续4周呈下降趋势。 据分析，受“全租诈骗”影响，非公寓（单独多户、联立多代）住宅由于担心无法退还押金而选择月租的承租人有所增多，反之公寓全租需求依然坚挺。 国土交通部公布的2月住宅统计数据显示，以全国1至2月公寓交易量为基准，月租交易量占比从去年的43.9%降至今年的42.2%，下降1.7个百分点。 首尔从46.2%降至41.6%，下降4.6个百分点，地方从43.3%降至41%，下降2.3个百分点。同期，全国非公寓交易中，月租比重为70.7%。 据统计，由于首尔全租需求稳中有升，首尔全租平均价格再次回升至6亿韩元（约合人民币321万元）。据KB房地产透露，以上月为基准，首尔公寓全租平均价格为5.939亿韩元。此前，首尔公寓全租价格从6亿韩元降至去年2月的5.9297亿韩元，此后持续呈下降趋势，直至去年下半年开始有所回弹。 业界预测，短期内首尔公寓全租房价格将持续上升趋势。由于首尔入住量大幅减少，预计全租价格今后还会增加。